Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez à un locataire. Lors de la signature du bail, vous avez demandé des justificatifs de revenus, comme des bulletins de salaire, pour vous assurer de sa solvabilité. Mais vous découvrez par la suite que ces documents sont falsifiés. Quels sont vos droits et vos recours face à cette situation ?
Les risques liés aux faux bulletins de salaire
Les faux bulletins de salaire sont de plus en plus courants dans le contexte de la crise du logement et du Covid-19. Certains candidats à la location n’hésitent pas à recourir à des logiciels ou à des sites internet pour modifier ou créer de toutes pièces des fiches de paie.
Ces pratiques sont illégales et constituent un délit de faux et usage de faux, puni par le code pénal de 3 ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende (article 441-1).
Pour le propriétaire, les conséquences peuvent être lourdes :
- il peut se retrouver avec un locataire qui ne paie pas son loyer ou qui est surendetté ;
- il peut avoir du mal à résilier le bail ou à expulser le locataire ;
- il peut perdre le bénéfice d’une assurance loyers impayés ou d’une garantie Visale s’il n’a pas vérifié la validité des documents fournis ;
- il peut être tenu responsable en cas de fraude fiscale ou sociale commise par le locataire avec les faux bulletins.
Les moyens de détecter les faux bulletins de salaire
Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc essentiel de vérifier avec attention les documents présentés par le locataire. Voici quelques conseils pour repérer les faux bulletins de salaire :
- comparez les informations entre elles : nom, prénom, adresse, date de naissance, numéro de sécurité sociale, etc. doivent être cohérents entre la carte d’identité, le contrat de travail et les fiches de paie ;
- vérifiez la conformité du bulletin : il doit comporter le nom et l’adresse de l’employeur, le numéro SIRET, le code APE, la convention collective, le salaire brut et net, les cotisations sociales, etc. ;
- contrôlez la cohérence des chiffres : le salaire annuel doit correspondre à celui déclaré aux impôts, les heures supplémentaires doivent être justifiées, les primes doivent être régulières, etc. ;
- contactez l’employeur : vous pouvez lui demander de confirmer l’existence du contrat et le montant du salaire du locataire ;
- utilisez des outils en ligne : vous pouvez consulter le site Infogreffe pour vérifier l’existence et la situation financière de l’entreprise, ou le site DSN-Val pour contrôler l’authenticité du bulletin.
Les actions possibles en cas de faux bulletins de salaire
Si vous découvrez que votre locataire vous a fourni de faux bulletins de salaire, vous disposez de deux options pour agir :
- la voie civile : vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts. Vous devez invoquer la nullité du contrat pour dol (article 1137 du code civil), c’est-à-dire pour tromperie intentionnelle du locataire. Vous devez prouver que vous n’auriez pas conclu le bail si vous aviez connu la vérité sur ses revenus ;
- la voie pénale : vous pouvez porter plainte contre le locataire pour faux et usage de faux. Vous devez apporter les preuves du délit et démontrer le préjudice subi. Vous pouvez demander réparation au civil en même temps que la sanction pénale.
Ces deux options sont cumulatives et non exclusives. Vous pouvez donc choisir d’agir sur les deux plans pour faire valoir vos droits.
Les délais pour agir en cas de faux bulletins de salaire
Si vous optez pour la voie civile, vous disposez d’un délai de 5 ans à compter de la découverte du dol pour agir en justice (article 2224 du code civil).
Si vous optez pour la voie pénale, vous disposez d’un délai de 3 ans à compter de la commission du délit pour porter plainte (article 8 du code de procédure pénale).
Conclusion : que faire si mon locataire a fourni de faux bulletins de salaire ?
| Situation | Solution |
|---|---|
| Vous soupçonnez votre locataire d’avoir fourni de faux bulletins de salaire | Vérifiez les documents avec attention et contactez l’employeur |
| Vous avez la preuve que votre locataire a fourni de faux bulletins de salaire | Saisissez le tribunal judiciaire ou portez plainte contre le locataire |
| Vous voulez résilier le bail et obtenir des dommages et intérêts | Invoquez la nullité du contrat pour dol et apportez les preuves du préjudice |
| Vous voulez faire condamner le locataire pour faux et usage de faux | Apportez les preuves du délit et demandez réparation au civil |
En résumé, si votre locataire a fourni de faux bulletins de salaire, vous pouvez agir en justice pour faire valoir vos droits. Vous pouvez demander la résiliation du bail, des dommages et intérêts, et une sanction pénale. Il est conseillé de vous faire aider par un avocat spécialisé en droit immobilier.
Si vous souhaitez obtenir plus d’informations ou un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à me contacter.
Bonjour,
J’ai résilié le bail de location non meublé de ma locataire par commissaire de justice. La résiliation sera effective le 4 septembre. Ma locataire me dit qu’elle restera dans l’appartement. Je n’ai pas la preuve mais les fiches de paie qu’elle m’a remis étaient fausses. Je ne lui ai pas dit car elle a toujours payé ses loyers et la communication est difficile car elle est alcoolique et devient donc très rapidement menaçante… De fait, elle devient locataire sans droit ni titre ce qui n’est pas assimilé à un squat si j’ai bien compris. Elle me cause beaucoup de problèmes avec la résidence. Dans ce contexte, je m’interroge sur la façon la plus rapide pour l’expulser. Je pense que la trêve hivernale s’applique 😟 (à confirmer). La garantie loyer impayé, en échange d’un surcoût, m’avait proposé une option garantissant son application. En effet, le dossier de la locataire était vérifié en amont. Vérification aléatoire, puisqu’ ils n’ont pas identifié les fausses fiches de paie.
Avec mes remerciements,
Kamel Haddadi