L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est un dispositif qui permet de limiter l’augmentation des loyers des logements du parc privé.
À la location, le loyer proposé (hors charges et hors complément de loyer) est encadré et ne peut pas dépasser un montant plafond (le loyer de référence majoré) au mètre carré qui varie en fonction du quartier, du type de location (vide ou meublé), du nombre de pièces et de l’époque de construction du logement.
Dans quelles villes s’applique l’encadrement des loyers ?
Outre les villes de Paris et de Lille, sont actuellement concernées par l’ encadrement du niveau des loyers :
- l’établissement public territorial « Plaine commune », en Seine-Saint-Denis, depuis le 1er juin 2021 ;
- la ville de Lyon et la commune de Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021 ;
- l’établissement public « Est ensemble », en Seine-Saint-Denis, depuis le 1er décembre 2021 ;
- les villes de Montpellier depuis le 1er juillet 2022 et de Bordeaux depuis le 15 juillet 2022 ont également obtenu par décrets du 2 septembre 2022 le droit d’encadrer les loyers .
Quels sont les logements concernés ?
L’encadrement s’applique à tous les baux signés à compter du 1er juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d’un bail mobilité.
Il s’applique aux locations vides et meublées, tant pour les relocations que pour les premières locations (dont les colocations) et les renouvellements de baux.
Ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers :
- Les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH) ;
- Les logements soumis à la loi de 1948 ;
- Les locations saisonnières.
Comment faire diminuer son loyer ?
Vous vous êtes rendu compte que votre loyer hors charge, c’est-à-dire le montant total que vous payez à votre Bailleur moins la provision mensuelle pour charges, était supérieur au loyer de référence majoré.
Il convient maintenant de distinguer deux situations :
- Soit votre contrat de bail ne contient pas de « complément de loyer »
- Soit votre contrat de bail contient un intitulé « complément de loyer »
Si Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré : contestation du « loyer de base »
Il convient tout d’abord d’envoyer une mise en demeure à son Bailleur de se mettre en conformité avec le plafond légal du loyer.
À défaut, il faudra saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) d’une action en diminution du loyer et de remboursement du trop-versé dans les trois ans à compter de la signature du contrat de bail.
La saisine préalable de la commission départementale de conciliation n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité.
Si le bail prévoit un complément de loyer : Contestation du complément de loyer
Le locataire dispose d’un délai de trois mois suivant la signature du bail pour contester le complément de loyer.
Il doit saisir obligatoirement dans un premier temps la commission départementale de conciliation à peine de fin de non-recevoir qui peut être soulevée d’office par le juge.
Dans un deuxième temps et à défaut de conciliation, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) d’une demande en annulation ou diminution du complément de loyer dans un délai de trois mois suivant la réception de l’avis de la commission.
Le loyer accepté à l’issue de la phase de conciliation ou déterminé par le juge prendra effet rétroactivement à compter de la prise d’effet du bail. Le Bailleur devra rembourser le trop-perçu.
Comment est déterminé le montant du complément de loyer ?
Le logement, qui se voit appliquer un complément de loyer, doit avoir des caractéristiques de localisation et confort qui réunissent les conditions suivantes :
- Ne pas avoir été prises en compte dans la détermination du loyer de référence (comme par exemple le nombre de pièces ou l’époque de construction)
- Être déterminantes en comparaison avec des logements de même catégorie, dans un même secteur géographique
- Ne pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges récupérables ou des travaux d’économie d’énergie.
Le propriétaire ne peut pas demander un complément de loyer si le logement présente l’une des caractéristiques suivantes :
- un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G (passoire énergétique)
- des sanitaires sur le palier ;
- des signes d’humidité sur certains murs ;
- des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation ;
- un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement ;
- des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
- une installation électrique dégradée ;
- une mauvaise exposition de la pièce principale.
D’après l’analyse de la jurisprudence, les motifs considérés comme recevables pour demander un complément de loyer sont une grande terrasse, une vue directe exceptionnelle sur un monument, des équipements luxueux ou encore une hauteur sous plafond de plus de 3,3 m.
En revanche, la décoration ou la luminosité du logement, la présence d’une cuisine équipée, de placards de rangement, d’un petit balcon, des travaux de rénovation ou encore la proximité du RER/métro ne sont pas admis comme éléments justificatifs.
Comment saisir la commission départementale de conciliation ?
La commission départementale de conciliation est saisie, au moyen de la fiche de saisine ci-dessous accompagnée des pièces à fournir, uniquement par courrier recommandé avec accusé de réception à l’adresse suivante :
DRIHL 75 (Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris)
Secrétariat de la commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc
75911 Paris Cedex 15
Contact : cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr
Quel gain pour le locataire ?
Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail. La décision rendue s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du contrat de location.
Le trop-versé sera remboursé au locataire par le propriétaire et le montant du dépôt de garantie sera, le cas échéant, revu. C’est-à-dire que le bailleur doit rembourser l’intégralité des loyers illicites au locataire.
Que se passe-t-il à la fin du bail initial ?
L’action visant à obtenir une modification du loyer ne peut intervenir qu’au terme du bail et suppose qu’en amont de ce terme une offre de renouvellement qui contient une proposition de nouveau loyer ait été adressée par l’une des parties à l’autre.
À défaut de manifester une telle volonté, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée égale à celle du contrat initial.
Que se passe-t-il en cas de tacite reconduction ?
L’article 140, III, A, est un texte relatif au loyer initial lorsque le loyer prévu par le contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Il ne s’applique pas au loyer tacitement reconduit.
Dans ce cas, le loyer du contrat tacitement reconduit est celui du contrat initial éventuellement révisé.
Que se passe-t-il en cas de renouvellement ?
L’article 140, VI de la loi du 23 novembre 2018 envisage deux actions possibles, réglementées comme suit :
VI. – Lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation
Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l’une des parties.
Si le montant du loyer fixé initialement dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré alors qu’il s’agit d’un plafond que ne peut pas en principe dépasser le bailleur, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer. Une telle action est déjà prévue par l’article 140, III, A, texte relatif au loyer initial lorsque le loyer prévu par le contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Dans ce cas, le loyer de base pourra donc être contesté par le locataire au cours du bail initial, en respectant la prescription triennale qui régit dorénavant les contentieux entre bailleurs et locataires (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7-1).
Au moment du renouvellement, le locataire pourra demander une diminution du loyer lorsqu’il apparaît que le loyer fixé au contrat dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date cette fois-ci de la proposition de renouvellement.
Une proposition doit être transmise au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai de 5 mois, inférieur d’un mois à celui du bailleur (6 mois), a pour but d’éviter une mesure de rétorsion par le bailleur qui serait tenté de donner congé pour se débarrasser d’un locataire qui voudrait faire valoir ses droits.
La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
Faute de réponse du bailleur, ou en cas de refus, quatre mois avant le terme du contrat, le locataire pourra saisir la Commission de conciliation.
A défaut de conciliation, le locataire pourra saisir le juge judiciaire avant le terme du contrat.
Si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Cette action profitera en particulier aux locataires de baux conclus antérieurement à la loi du 23 novembre 2018 et qui font l’objet d’un renouvellement après. Ces locataires vont pouvoir exiger lors d’un renouvellement que le loyer baisse de sorte d’être fixé au maximum à hauteur du loyer de référence majoré qui aurait été entre-temps fixé par arrêté préfectoral.
L’action en diminution de loyer suppose que le montant du loyer fixé au contrat de bail soit supérieur au loyer de référence majoré « hors montant du complément de loyer le cas échéant » précise le texte.
L’exclusion du complément de loyer s’explique par le fait que ce dernier doit être contesté dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. S’il ne l’a pas été à ce moment-là, il ne pourra plus l’être au moment du renouvellement.
Le bailleur peut-il se défendre ?
Oui, la loi a prévu un certain nombre d’exceptions à l’encadrement des loyers : parlez-en avec votre avocat.
