Le bail soumis à la loi de 1989 ne prend fin que par la volonté expresse du locataire ou du bailleur qui doit nécessairement donner congé.
Mais comment donner congé, que vous soyez bailleur ou locataire ?
Quelles règles respecter ?
Tout d’horizon de l’état du droit avec modèles de congés.
Le congé donné par le bailleur
Les règles diffèrent pour partie selon que la location soit meublée ou non meublée
L’exigence de 3 conditions quelque soit le bail
Le Bailleur ne peut donner congé d’un local d’habitation qu’il soit meublé ou non meublé qu’à trois conditions :
- Le congé doit être donné pour la date d’échéance du bail (12 mois après la signature du bail initial ou en cas de reconduction à la date anniversaire annuelle de tacite reconduction) ;
- Le congé doit être donné avec un préavis calculé vis à vis de la date d’écheance
- 3 mois pour un logement meublé ;
- 6 mois pour un logement vide.
- Le congé doit être donné avec un des 3 motifs suivants :
- vendre le logement,
- reprendre le logement (pour l’habiter ou pour y loger un proche),
- pour un motif légitime et sérieux(notamment en cas de faute du locataire)
Si le congé ne respecte pas ces conditions, il est NUL et ne produit aucun effet.
Autrement dit, le bailleur ne peut pas :
- Donner congé pour une date ne correspondant pas à la date d’échéance du bail
- donner congé avec un préavis inférieur à 3 mois
- donner congé sans motif accepté, par exemple parce qu’il ne s’entend plus avec son locataire et ne veut plus le voir occuper « son » appartement
Les motifs du congé
Que le bail soit meublé ou non meublé, le bailleur doit avoir un MOTIF pour donner congé.
Les motifs du congé du bail d’habitation
La contestation du motif de reprise personnelle
Congé frauduleux : comment se défendre ?
La spécificité du congé en cas de bien acheté occupé
Si le logement a été acheté loué, le nouveau bailleur doit respecter les règles suivantes pour mettre fin au bail :
- Congé pour revente
- La fin du bail intervient plus de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
- La fin du bail intervient moins de trois ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire au terme du premier renouvellement du bail
- Congé pour reprise
- La fin du bail intervient plus de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail
- La fin du bail intervient moins de deux ans après l’achat : le bailleur pourra donner congé au locataire à la fin du bail mais il devra attendre deux ans après la date d’achat pour pouvoir récupérer le logement
Protection du locataire âgé et à faibles ressources
Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Il en va de même si le locataire vit habituellement avec une telle personne (consultez notre modèle de courrier).
Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.
Résumé des différences entre le congé du bail vide et du bail meublé et selon qu’il est donné par le bailleur ou le locataire
| Type de congé | Bail vide par le Bailleur | Bail meublé par le Bailleur | Bail vide par le Locataire | Bail meublé par le Locataire |
| Reprise pour habiter | Identique | Identique | Pas besoin de motif | Pas besoin de motif |
| Reprise pour vendre | Le locataire a une option d’achat | Le locataire n’a pas d’option d’achat | N/A | N/A |
| Reprise pour motif légitime et sérieux | Identique | Identique | N/A | N/A |
| Echéance : pour quelle date le congé peut-il être donné | Tous les 36 mois | Tous les 12 mois | A tout moment | A tout moment |
| Préavis | 6 mois | 3 mois | 1 ou 3 mois | 1 ou 3 mois |
Le congé donné par le locataire
Quand le congé peut-il être donné ?
A tout moment : le locataire n’est pas tenu de respecter la date d’échéance à l’inverse du bailleur.
Quel est le préavis à respecter ?
Principe : 3 mois
Exception : 1 mois différents cas limitativement énumérés dans la loi de 1989
Point de départ : jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre
Contenu du préavis
La motivation du congé par le locataire n’est pas obligatoire (sauf s’il souhaite bénéficier du préavis réduit de 1 mois dans certaines circonstances)
A qui adresser le congé ?
En cas de mandataire (agence immobilière) :
En cas d’indivision : Le congé est adressé à l’ensemble des indivisaires
En cas de propriété démembrée : Le congé est adressé à l’usufruitier
En cas de bailleur personne morale en liquidation judiciaire (LJ) : Le congé est adressé au liquidateur
Conséquences du congé
- Pendant la durée du préavis : le locataire reste redevable du loyer et des charges
- À l’expiration du délai de préavis : le locataire doit quitter les lieux
- États des lieux à effectuer lors de la remise des clés
Que se passe-t-il en cas de maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du délai de préavis ? Le locataire a l’obligation de payer une indemnité d’occupation
Restitution du dépôt de garantie
Restitution du dépôt de garantie dans les 2 mois de la restitution des clés
Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée : le délai pour la restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois
Modèle de congé par le locataire (word docx)
Règles communes au bailleur et au locataire
Par quelle forme adresser le congé ?
- Notifié par LRAR
- Signifié par acte d’huissier
- Ou remis en main propre
Si la lettre recommandée n’a pas été remise au bailleur ou au locataire absent et a été renvoyée à l’expéditeur, la notification du congé n’est pas valable.
Pour éviter toute contestation : privilégier la signification par huissier
