Le droit commun (absence de clause dérogatoire)
Si un état des lieux a été dressé lors de l’entrée dans les lieux, le locataire doit rendre les lieux tels qu’il les a reçus sur l’état dressé à l’origine, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (C. civ. art. 1730).
Les réparations réputées locatives ne sont pas à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure (C. civ. art. 1755).
Les clauses dérogatoires
Les dispositions des articles 1730 et 1755 du Code civil ne sont pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger par des conventions particulières.
Mais la Cour de cassation interprète restrictivement ces clauses dérogatoires.
La réforme de la loi PINEL
Dans les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, la liberté contractuelle des parties est toutefois limitée : les dépenses ayant pour objet de remédier à la vétusté ne peuvent pas être imputées au locataire si elles relèvent des grosses réparations (C. com. art. R 145-35, 2°).
La clause de rétablissement des lieux dans leur état primitif
Prévoir une clause exigeant du locataire un rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux seuls frais du locataire ne suffit pas à écarter l’article 1730 : un abattement dû à la vétusté doit s’appliquer sur le coût des travaux qui sont à la charge du locataire.
La clause « améliorations » d’un contrat de bail commercial portant sur des locaux à l’état neuf prévoit que tous les travaux réalisés par le locataire resteront la propriété du bailleur, celui-ci ayant toutefois le droit d’exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif et aux frais exclusifs du locataire, hormis les travaux d’aménagement. A l’expiration du bail, le bailleur réclame le paiement des travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif. Après avoir précisé que l’obligation du locataire de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse, la Cour de cassation censure cette décision, faute pour la cour d’appel d’avoir constaté l’existence d’un tel accord. (Cass. 3e civ. 30-11-2023 n° 21-23.173 F-D)
Pour qu’il en soit autrement, la clause dérogatoire doit expressément prévoir que les réparations dues à la vétusté sont à la charge du locataire. S’agissant de l’article 1755, il a par exemple été jugé que la clause mettant à la charge du locataire « toutes les réparations » ne suffisait pas à décharger le bailleur de ses obligations relatives à la vétusté (Cass. 3e civ. 7-12-2004 n° 03-19.203 : RJDA 3/05 n° 232).
