Comment contester la répartition des charges de copropriété ?

Il résulte des articles 5 , 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, ou alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions (Cass. civ. 3, 28 janvier 2016, n° 14-26.921, FS-P+B).

Quelle prescription ?

En droit de la copropriété, deux notions coexistent :

1. L’annulation : une clause du règlement de copropriété peut être annulée si elle contrevient aux bonnes mœurs, à l’ordre public, à un principe constitutionnel ou à une liberté fondamentale ;
2. Le réputé non écrit : elle sera réputée non écrite si elle contrevient à l’une des dispositions de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 visée par l’article 43 de cette loi.

La distinction est importante en ce que les deux actions ne répondent pas au même régime de prescription : en effet, contrairement à une demande d’annulation, une action tendant à faire reconnaître une clause réputée non écrite n’est pas soumise à prescription (Cass. 3^e civ. 28-1-2016 n^o 14-26.921 : BPIM 2/16 inf. 127), et échappe donc notamment au délai de prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3^e civ. 13-6-1984 n^o 82-16.492 : Bull. civ. III n^o 115 ; Cass. 3^e civ. 1-4-1987 n^o 85-15.010 : Bull. civ. III n^o 69 ; Cass. 3^e civ. 26-4-1989 n^o 87-18.384 : Bull. civ. III n^o 93 ; Cass. 3^e civ. 12-6-1991 n^o 89-18.331 : Bull. civ. III n^o 170 ; Cass. 3^e civ. 7-5-2008 n^o 07-13.409 : BPIM 3/08 inf. 244).

Les conséquences

Lorsque le Juge relève qu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, il doit d’une part :

• non pas annuler, mais réputer cette clause non écrite, 
• procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose. La cour d’appel, qui en l’espèce ne l’a pas fait, n’a pas rempli son office. (Cass. 3e civ. 25-1-2024 n° 22-22.036 FS-B). lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 43). C’est à lui seul qu’il revient le faire (Cass. 3^e civ. 30-1-2008 n^o 06-19.773 : BPIM 2/08 inf. 154), et il ne peut pas renvoyer à l’assemblée générale le soin de procéder à cette nouvelle répartition (Cass. 3^e civ. 17-9-2013 n^o 11-21.770 : AJDI 2014 p. 286 note N. Le Rudulier).

Les effets temporels

En matière de clause de répartition des charges, la décision qui déclare non écrite une clause du règlement de copropriété ne vaut que pour l’avenir (Cass. 3^e civ. 10-7-2013 n^o 12-14.569 : BPIM 4/13 inf. 285 ; Cass. 3^e civ. 21-1-2014 n^o 12-26.689). Si l’annulation a un effet rétroactif, le réputé non écrit ne joue que pour l’avenir.