Définition du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée initialement entre les mains du bailleur par le locataire ” ou par l’intermédiaire d’un tiers ” afin de garantir l’exécution de ses obligations locatives, c’est-à-dire le paiement des sommes dont il est redevable envers le bailleur en vertu du contrat ou dont celui-ci pourrait être tenu pour son compte. (premier et troisième alinéas de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
Le dépôt de garantie ne peut être que de nature contractuelle : il est destiné à garantir l’exécution par le preneur de ses obligations locatives en fin de bail. Juridiquement, le dépôt de garantie est un gage, c’est-à-dire une sûreté réelle, soumise aux dispositions des articles 2333 à 2350 du code civil.
Il est constitué par la remise d’une somme d’argent entre les mains du bailleur qui en conserve la détention matérielle pour avoir sûreté de sa créance. Il implique, par conséquent, le dessaisissement du débiteur et présente l’essentiel des caractéristiques du nantissement de sommes d’argent, c’est-à-dire de biens fongibles et consomptibles.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
| Type de bail | Montant maximum du dépôt de garantie (plafond) | Source |
| Bail d’habitation d’une résidence principale meublée | 2 mois de loyers hors charge | Article 25-6 |
| Bail d’habitation d’une résidence principale non meublée | 1 mois de loyer hors charges | Article 22 |
| Bail mobilité | Aucun | Article 25-17 |
| Bail d’habitation hors régime spécifique (loi de 1989, etc.) | Libre | |
| Bail commercial | Libre. En pratique, il s’élève à l’un des montants suivants : Soit 3 mois de loyer si les loyers sont payables d’avance Soit 6 mois de loyer si le loyer est payé en fin de terme (Terme Correspond à un mois ou un trimestre de loyer selon ce qui est fixé par le contrat de bail commercial. En pratique, le terme est généralement trimestriel.) Si le montant du dépôt de garantie excède 2 termes de loyers, le propriétaire doit verser au locataire des intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre. | |
| Bail réel solidaire | Vide juridique : rien n’est prévu dans la loi ou le décret |
Pourquoi le dépôt de garantie pose problème ?
Les deux problèmes les plus courants sont :
- Le bailleur traine des pieds pour restituer le dépôt de garantie
- Le bailleur et le locataire s’opposent sur le montant du dépôt de garantie à retenir
Le locataire peut-il compenser le paiement du loyer avec le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution de ses obligations par le locataire. En aucun cas, le preneur ne peut compenser son loyer par imputation sur le dépôt de garantie, dès lors qu’il n’a pas libéré effectivement les lieux (Cass. 3e civ., 21 nov. 1990, n° 89-14.827, n° 1840 P CA Lyon, 2e ch., 17 oct. 1995, n° 94/03284), ce qui condamne la pratique des locataires qui s’abstiennent de payer les deux derniers mois de loyer, après avoir donné congé : le locataire qui donne congé est redevable du loyer et des charges pendant le délai de préavis, ceux-ci ne pouvant être imputés par avance sur le dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 5 oct. 1999, n° 98-10.162). A défaut de paiement, il a été jugé que le bailleur était fondé à déduire du dépôt de garantie les frais de recouvrement exposés pour parvenir au paiement des derniers mois de loyer et le préjudice subi de ce chef (Cass. 3e civ., 4 nov. 2003, n° 02-15.282).
Restitution du dépôt de garantie
Après apurement des comptes, le dépôt de garantie doit être restitué en tout ou en partie, éventuellement par voie de compensation. L’obligation incombe au bailleur et non pas au mandataire de gestion locative (Cass. 1re civ., 19 déc. 2013, n° 12-22.202).
Après apurement des comptes, le dépôt de garantie doit être restitué en tout ou en partie, éventuellement par voie de compensation. Dans tous les cas, le bailleur doit justifier sa retenue, en vertu des dispositions de l’article 1217 du code civil, laquelle ne peut en aucune façon revêtir un caractère forfaitaire (Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644). La charge de la preuve lui incombe (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.014, n° 216 FS – P + B).
Le montant du combustible laissé dans les lieux par le locataire sortant ne peut être ajouté au dépôt de garantie ne s’agissant pas de consommations payées pour le compte du propriétaire (Cass. 3e civ., 29 nov. 2006, n° 05-12.574, n° 1221 FS – P + B + I).
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
La preuve des dégradations peut être rapportée par tous moyens ( CA Montpellier, 1re ch. B, 12 févr. 2008, n° 07/01960 : JurisData n° 2008-359085 ), mais la simple production d’une facture est insuffisante à l’établir ( CA Lyon, 10e ch., 16 janv. 2008, n° 06/05617 : JurisData n° 2008-355681 ).
Les désordres établis (c’est à dire la différence entre l’état des lieux d’entrée et de sortie), une présomption simple de responsabilité pèse sur le locataire.
Comment le locataire peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?
Pour se dégager de sa responsabilité, le locateire doit rapporter la preuve (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, c Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n° 15-15.175, n° 685 FS – P + B Cass. 3e civ., 9 avr. 2013, n° 12-14.011 Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-20.978) :
- de la force majeure,
- d’une faute du bailleur,
- du fait d’un tiers non introduit dans le logement par le locataire,
- de dégradations ou de pertes liées à la vétusté ().
Le bailleur est-il tenu de réaliser les travaux facturés ?
Le bailleur peut déduire du dépôt de garantie le montant des réparations locatives sans que son indemnisation soit subordonnée à l’exécution des dites réparations (Cass. 3e civ., 16 sept. 2008, n° 07-15.789), mais le juge ne peut refuser d’évaluer le dommage subi dont il reconnaît le principe en rejetant des devis, au motif qu’ils seraient datés 4 mois après la remise des clés (Cass. 3e civ., 28 sept. 2010, n° 09-15.336).
Absence d’obligation de réparer. Pour conserver le dépôt de garantie , il n’est pas nécessaire que le bailleur justifie avoir engagé des dépenses de remise en état ( Cass. 3e civ., 16 sept. 2008, n° 07-15.789 : JurisData n° 2008-045047 ; Loyers et copr. 2008, comm. 24 ).
Il s’agit d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui considère que ” l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation ” ( Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-13.668 : JurisData n° 2001-009190 ; Loyers et copr. 2001, comm. 139 . – Cass. 3e civ., 25 janv. 2006, n° 04-20.726 : JurisData n° 2006-031850 ; JCP N 2006, act. 216, p. 428 ; Loyers et copr. 2006, comm. 72 ; AJDI 2006, p. 634 , note V. Zalewski. – Cass. 3e civ., 2 oct. 2007, n° 06-18.142 : JurisData n° 2007-040665 ; Loyers et copr. 2007, comm. 237 , obs. B. Vial-Pedroletti).
Néanmoins, le bailleur ne peut retenir une somme forfaitaire puisque toute somme retenue doit être justifiée ( Cass. 3e civ., 26 juin 2007, n° 06-16.644 : JurisData n° 2007-039819 ).
Délai de restitution
Un délai de deux mois
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire.
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ;
Toutefois, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ;
Enfin, lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.069, D. 2018. 1207 ; D. 2019. 1129, obs. N. Damas ; AJDI 2019. 212, obs. N. Damas ; Rev. prat. rec. 2020. 45, D. Gantshnig).
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
Les parties peuvent toutefois solder amiablement et immédiatement l’ensemble des comptes.
Intérêts de retard
Au-delà du délai légal de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard(Civ. 3e, 15 nov. 2018, n° 17-26.986, D. 2018. 2232 ; AJDI 2019. 536, obs. F. de La Vaissière ; Rev. prat. rec. 2020. 45, D. Gantshnig).
Cette majoration n’est cependant pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En cas de non-restitution de la part du bailleur, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ; cette saisine est cependant facultative et le locataire pourrait directement saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (COJ, art. L. 213-4-4, créé. L. n° 2019-222 du 23 mars 2019).
Débiteur et Créancier de l’obligation de restitution : qui doit rendre l’argent à qui ?
Créancier et débiteur de l’obligation de restitution
Le locataire est seul créancier de la restitution du dépôt de garantie, alors même qu’il aurait été versé par le fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour le compte du locataire, qui a donc seul qualité pour agir (Cass. 3e civ., 14 juin 2006, n° 05-13.784, n° 724 FS – P + B)
Parallèlement, seul le bailleur qui a reçu le dépôt de garantie est tenu de l’obligation de restitution. La Cour de cassation a été amenée à faire application de ce principe à plusieurs reprises. Ainsi, le mandataire qui a perçu le dépôt de garantie pour le compte du bailleur, en demeure comptable envers le locataire même si le bailleur qui a laissé le dépôt de garantie entre les mains de son mandataire devenu insolvable, ne peut pour autant se décharger de son obligation de restitution (Cass. 3e civ., 16 juin 1999, n° 97-16.991)
Que faire si le bailleur ne rembourse pas ?
Il faut alors assigner le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du lieu où se situe le bien loué, soit en référé soit au fond.
