Comment établir un nouvel Etat Descriptif de Division (EDD) dans l’immeuble ?
Concernant l’obligation de passer par un géomètre-expert
Les charges / clés de répartition de la copropriété sont inscrites de manière limitatives dans l’Etat descriptif de Division (EDD), qui est une annexe au règlement de copropriété.
Lorsque la répartition des charges de copropriété est erronée, le syndic ne peut, de son propre chef, modifier unilatéralement les règles de répartition. Seul le géomètre-expert est habilité pour calculer les nouvelles clés de répartition de la copropriété.
C’est ce qu’indique l’article 71-6 du Décret n°55-1350 du 14 octobre 1955, portant réforme de la publicité foncière : “Toute modification, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif”.
Le géomètre-expert est la seule autorité en France qui puisse fixer les charges de copropriété présentées dans l’EDD. La profession de géomètre-expert est une profession réglementée, qui ne peut être exercé par d’autres professions.
Concernant la procédure pour établir un nouvel EDD (Etat Descriptif de Division)
- ETAPE 1 : contacter un géomètre
Le géomètre réalise un projet modificatif d’EDD. Ce projet modifie la répartition des tantièmes existantes. - ETAPE 2 : le vote en AG
Vous devez obligatoirement joindre le projet modificatif d’EDD à la convocation d’AG. Ensuite, le projet modificatif d’EDD est voté :- soit à la double majorité de l’article 26 dans le cas ou la modification porte sur la création d’une nouvelle clé de répartition / de nouvelles charges
- soit à la majorité de l’article 25 dans le cas ou la modification de la répartition des charges est causée par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives.
- ETAPE 3 : la régularisation chez le notaire
Après l’AG, le conseil syndical doit attendre 2 mois, à compter de la notification du PV, avant de procéder aux formalités chez le notaire. Il s’agit d’un délai légal à l’issue duquel, l’AG devient définitive (certificat de non-recours à l’AG).
- ETAPE 4 : le syndic répercute la nouvelle modification
Qu’est-ce qui se passe si les copropriétaires votent contre le projet modificatif d’EDD en AG ?
Dans ce cas, les copropriétaires qui votent contre doivent savoir qu’ils s’exposent à une fixation judiciaire des charges de copropriété.
Cela veut dire que la copropriété fait une action en justice, à l’encontre des copropriétaires qui ont payés moins de charges.
Le juge nomme un expert judiciaire (un géomètre qui va fixer les charges) pour :
- compter les charges trop payées
- faire un nouvel EDD
ATTENTION : l’action en justice est très couteuse pour la copropriété.
Il est donc préférable de procéder à une modification en amont.
Modèle
Modification de l’Etat Descriptif de Division et ETABLISSEMENT des PLANS DE COPROPRIETE A JOUR de l’IMMEUBLE
Explication:
Les plans de l’immeuble ont été établis au moment de la mise en copropriété de l’immeuble et sont pour certains manquants.
Depuis la mise en copropriété de l’immeuble, les appartements ont été divisés et de nombreuses modifications ont été faites dans les aménagements des appartements ce qui ne permet pas d’exploiter à ce jour les plans correctement.
Il est donc proposé de faire établir de nouveaux plans de copropriété détaillés et informatisés en vue de faciliter la gestion et la maintenance de l’immeuble.
Ces nouveaux plans pourront être complétés par les différents intervenants et plus particulièrement l’architecte (réseau électrique, réseau de plomberie, réseau de gaz, ….. )
Il faudra simultanément recalculer les tantièmes pour assurer leur cohérence.
DECISION DE REALISATION DES TRAVAUX
L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide de faire effectuer les travaux suivants:
- Faire établir les plans de copropriété à jour pour l’immeuble
- Faire procéder à un mesurage des lots de copropriété (lots communs, lots privatifs, lots communs à jouissance privative)
- Etablir et publier un nouvel état descriptif de division modifiant éventuellement la répartition des tantièmes existants visant à s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots
MONTANT DES TRAVAUX ET DATE REALISATION (Majorité art. 24)
L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide d’une enveloppe budgétaire pour la réalisation des travaux maximum de 15 000 €
L’Assemblée Générale décide que les travaux seront réalisés dans les meilleurs délais.
L’Assemblée Générale mandate le Conseil Syndical pour le suivi du dossier.
CHOIX ENTREPRISES (Majorité art. 24)
L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, mandate le conseil syndical pour choisir l’entreprise
HONORAIRES SYNDIC (Majorité art. 24)
L’Assemblée Générale prend acte que les honoraires du Syndic seront de 2,5% HT sur le montant HT des travaux pour la gestion administrative et financière
FINANCEMENT DES TRAVAUX (Majorité art. 24)
L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré, décide que les fonds seront exigibles et appelés selon le
calendrier suivant 100% dans les 3 mois de l’AG
