Le délai de prescription
En l’absence de fraude
En application de l’article L 145-60 du Code de commerce, les actions fondées sur les dispositions du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
la jurisprudence fait courir le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification au jour de la conclusion du contrat dont la requalification en bail commercial est recherchée (Cass. com. 11-6-2013 no 12-16.103 F-PB : RJDA 12/13 no 990, pour un contrat tacitement reconduit ; Cass. 3e civ. 14-9-2017 no 16-23.590 FS-PB : RJDA 12/17 no 797, pour un contrat renouvelé par avenants successifs).
Cependant, la Cour de cassation a récemment précisé que ce délai de prescription courrait à compter de la conclusion du dernier contrat dont la requalification est demandée, même si celui-ci a succédé à plusieurs contrats renouvelés (Cass. 3e civ. 25-5-2023 no 22-15.946 FS-B : BRDA 13/23 inf. 16).
En cas de fraude
L’existence d’une fraude suspend le délai de prescription de deux ans pour l’action du locataire de locaux commerciaux en requalification de baux dérogatoires en bail commercial. La fraude suspend le délai pour agir en requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial
Cass. 3e civ. 30-5-2024 no 23-10.184 FS-B
La fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions exercées au titre d’un bail commercial (Cass. 3e civ. 23-9-2021 no 20-10.812 F-D : RJDA 12/21 no 769). Ainsi, la fraude commise par le bailleur, consistant à conclure des baux dérogatoires successifs en alternance entre le locataire et des prête-noms dans le but d’éluder le statut des baux commerciaux, avait suspendu la prescription pendant la durée du bail frauduleux (Cass. 3e civ. 8-4-2010 no 08-70.338 FS-PB : RJDA 7/10 no 713).
Voici un bel exemple de l’adage “la fraude corrompt tout” par la Cour de Cassation !
L’action en constatation d’un bail commercial statutaire
L’action en requalification du bail dérogatoire en bail commercial doit être distinguée de l’action tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire en application de l’article L 145-5 du Code de commerce : cette dernière action est imprescriptible (Cass. 3e civ. 25-5-2023 no 21-23.007 FS-B : BRDA 12/23 inf. 19).
