Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative du bien.
Soit les parties sont d’accord sur le nouveau loyer, et l’affaire s’arrête là.
Soit les parties sont en désaccord et alors la valeur locative est déterminée au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
A quel moment saisir ?
Le juge des loyers commerciaux peut être saisi par exemple :
- à la suite d’une demande en renouvellement du preneur pour fixation du loyer renouvelé ;
- à la suite du congé avec offre de renouvellement pour fixation du loyer renouvelé ;
- à la suite d’une demande de révision du loyer pour introduire une action en révision triennale légale.
Quel tribunal saisir ?
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du lieu de situation du local.
Toutes les contestations relatives à la fixation du loyer sont portées par devant le Président du TGI, appelé également « juge des loyers » ou « juge des baux commerciaux » (C. com R.145-23 ).
Pour quels motifs ?
La modification des facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article R. 145-6 du code de commerce.
Selon ce texte, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (C. com. art. R 145-6).
Constitue une modification des facteurs locaux de commercialité :
- la transformation d’un rue en voie piétonne (CA Versailles 4-7-2017 no 16/04885, P. c/ SARL Chez Salvatore)
- chute importante de fréquentation du commerce liée à des modifications du quartier
Par exemple, pour un commerce de la rue de Rivoli, le locataire devra établir le lien de causalité entre la baisse de commercialité (le faible nombre de clients) et la circulation limitée sur cette artère, réservée aux vélos et taxis, depuis le 11 mai 2020.
Il a été retenu par l’expert sur sur la période 2018 à 2021 :
- la disparition de seize boutiques et de quatre enseignes nationales
- la baisse de fréquentation de 46 % de l’arrêt de métro le plus proche, contre une baisse moyenne de 35 % sur toute la capitale
- l’« incidence défavorable sur l’activité » du commerce de la mise en place de pistes cyclables
- La disparition du caractère “luxueux” de l’artère et le changement de clientèle associé
Le loyer, initialement de 80 000 € par an hors charges hors taxe, a été baissé de 15 000 € à 65 000 €, soit une baisse de 18,75 %.
Un commerçant de la rue de Rivoli a réussi à obtenir une baisse de loyer de la part de son propriétaire en raison de la chute de fréquentation de l’arthère parisienne.
Quelle procédure ?
La plupart du temps le juge des loyers commerciaux va désigner un expert judiciaire immobilier pour qu’il rende un avis d’expert sur le montant du loyer correspondant à la valeur locative réelle, généralement suivi par le tribunal.
L’expert va alors comparer le loyer avec ceux de biens semblables (entre 10 et 20).
