La loi Carrez fait partie de ces totems juridiques que tout le monde pense connaitre mais que personne ne maitrise vraiment.
Allez-y faites le test la prochaine fois, demandez à celui qui parle très fort et semble tout savoir ce qu’est la loi Carrez, je veux dire précisément ? Est-ce que les placards ça compte ? Et la véranda ? Et la loggia ? Petit à petit, vous verrez alors votre interlocuteur bafouiller, rougir.
Et c’est normal : la loi carrez est aussi mal comprise qu’elle est utilisée chaque jour.
Alors faisons le point ensemble !
Définition juridique de la loi Carrez
Article 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
“La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.“
Instaurée par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, la surface Carrez s’entend de la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété (L. n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 46). Elle comprend la superficie des planchers des lots privatifs, clos et couverts, bénéficiant d’une hauteur supérieure à 1,80 m. Contrairement à la surface habitable, les loggias et vérandas peuvent être intégrées dans la superficie Carrez si elles répondent à ces critères (Rép. min. n° 8578, JOAN Q, 23 mars 1998, p. 1692 ; Rép. min. n° 57814, JOAN Q, 12 avr. 2005, p. 3857).
Sont déduites de ce calcul les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres (Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 4-1). Ne sont pas pris en compte dans le mesurage Carrez les caves, garages, emplacements de stationnement, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² (L. du 10 juill. 1965, art. 46 ; Décr. du 17 mars 1967, art. 4-2) ainsi que la surface des parties communes à jouissance privative (Civ. 3e, 16 janv. 2008, n° 06-15.314, Bull. civ. III, n° 8).
Quand s’applique la loi Carrez ?
La loi Carrez, qui est dans le décret de 1967 relatif à la loi de 1965 sur la copropriété, ne s’applique QUE aux biens immobiliers situés en copropriétés.
La loi Carrez ne s’applique donc pas aux maisons individuelles qui ne sont pas en copropriété.
La raison est simple : dès lors que vous avez une maison, vous disposez de surfaces accessoires non stricto sensu liées à l’habitation : garage, buanderie, chaufferie, etc. Dans une copropriété, ces éléments sont situés dans les parties communes de l’immeuble pour lesquelles chaque copropriété dispose de tantièmes en fonction de la superficie carrez de son lot habitable. C’est d’ailleurs pourquoi le Carrez est si important en copropriété : il est un instrument de répartition du budget entre chaque copropriétaire.
Quand faut-il renseigner la surface Carrez ?
La surface carrez doit obligatoirement être reportée sur toute promesse unilatérale de vente ou d’achat ainsi que sur tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot de copropriété ou d’une de ses fractions (L. n° 65-557 du 10 juill. 1965, art. 46).
Le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, doit remettre aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie Carrez, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 si elles n’ont pas été reprises intégralement dans ledit acte ou certificat (Décr. du 17 mars 1967, art. 4-3).
En l’absence d’indication de la surface, l’acquéreur peut solliciter la nullité de l’avant-contrat ou du contrat au plus tard à l’expiration d’un mois suivant la signature de l’acte authentique de vente. Lorsque la surface n’a pas été mentionnée dans l’avant-contrat mais qu’elle figure ensuite dans l’acte authentique, la signature des parties emporte déchéance du droit à engager ou poursuivre une action en nullité de l’avant-contrat.
Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5 %) à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut introduire une action en diminution du prix, proportionnelle à la moindre mesure, dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique de vente sous peine de forclusion (L. du 10 juill. 1965, art. 46). Toutes clauses contraires à ces dispositions d’ordre public sont réputées non écrites (L. du 10 juill. 1965, art. 43).
La surface Carrez doit également être mentionnée dans le contrat de vente d’immeuble à rénover, lorsque ce dernier est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (CCH, art. L. 262-4).
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas aux ventes d’immeubles à construire, lesquelles restent soumises aux dispositions de droit commun relatives au défaut de contenance du bien vendu (C. civ., art. 1616 s. ; Civ. 3e, 11 janv. 2012, n° 10-22.924, Bull. civ. III, n° 05).
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