La loi transpartisane “Le Meur”, promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024, encadre les meublés de tourisme type Airbnb. Cette réforme vise à favoriser le logement permanent grâce à une fiscalité moins favorable, un diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire et des pouvoirs élargis pour les maires.
Contexte de la loi Le Meur
Cette réforme vise à lutter contre les abus affectant le marché locatif, notamment à Paris, et à équiper les collectivités locales d’outils pour contrôler efficacement ce secteur. Elle a un impact significatif sur tous les acteurs de l’immobilier.
Elle répond à une crise du logement qui touche de nombreux territoires français : Bretagne, Sud-Ouest, littoraux, montagnes, grandes villes et zones rurales. L’objectif est de limiter la transformation excessive de logements permanents en meublés de tourisme et de rééquilibrer les usages résidentiels et touristiques.
Une fiscalité des meublés de tourisme moins favorable
La réforme modifie le régime fiscal avantageux “micro-BIC” appliqué aux meublés de tourisme :
- Meublés classés : abattement réduit à 50 % dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs (contre 71 % et 188 700 € auparavant).
- Meublés non classés : abattement limité à 30 % dans la limite de 15 000 € (contre 50 % et 77 700 € précédemment).
Ces mesures s’appliqueront aux revenus perçus à partir de 2025. De plus, le régime LMNP exclura la déduction des amortissements dans le calcul des plus-values à compter de 2025.
Un DPE obligatoire
Les maires pourront exiger la présentation d’un DPE valide et sanctionner les contrevenants d’une amende administrative allant jusqu’à 5 000 €.
Interdictions progressives
Les locations touristiques doivent respecter les exigences de performance énergétique suivantes :
- 2025 : Interdiction des logements classés G et F en zones tendues
- 2028 : Interdiction des logements classés F,
- 2034 : Obligation d’un classement entre A et D.
Les résidences principales et l’Outre-mer sont exclus.
Contrôle et sanctions
- Le maire peut exiger la transmission du DPE sous 2 mois, avec une astreinte de 100 € par jour en cas de non-respect.
- Une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € par logement peut être appliquée.
Des pouvoirs élargis pour les maires
Facilitation des assignations judiciaires
Depuis l’adoption de la loi, la Ville de Paris et d’autres communes disposent de moyens renforcés pour intensifier leurs politiques de contrôle. Elles peuvent multiplier les assignations à l’encontre des propriétaires, des locataires, et des intermédiaires (conciergeries, plateformes de location).
Allégement de la charge de la preuve
La période permettant de prouver l’usage d’habitation d’un local a été élargie :
- À toute date entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976,
- Ou à tout moment au cours des 30 dernières années précédant une demande d’autorisation.
Augmentation des amendes
L’amende maximale pour non-respect des règles de changement d’usage passe de 50 000 € à 100 000 €. Les intermédiaires sont également soumis à cette amende par local en infraction. Depuis un arrêt de la Cour de cassation (11 juillet 2024), chaque propriétaire d’un bien peut être condamné individuellement à cette amende.
+Capacité à définir des quotas et des secteurs réservés aux résidences principales via les PLU.
Obligation d’enregistrement et sanctions accrues
Généralisation de l’enregistrement
Toutes les locations meublées, qu’elles concernent des résidences principales ou secondaires, doivent être enregistrées en mairie.
Déclaration obligatoire avec numéro d’enregistrement pour toutes les locations meublées de tourisme d’ici 2026.
Sanctions renforcées
- 10 000 € pour absence d’enregistrement,
- 20 000 € pour un faux numéro d’enregistrement.
Réduction de la durée de location des résidences principales
Limitation de la durée légale à 90 jours au lieu de 120 jours
L’article L 321-1-1 du Code du tourisme permet aux communes de réduire la limite annuelle de location d’une résidence principale de 120 jours à 90 jours. Elles peuvent également soumettre à autorisation tous types de locaux non destinés à l’habitation.
Renforcement des sanctions
Pour toute location dépassant la limite annuelle, l’amende maximale passe de 10 000 € à 15 000 € par année de dépassement, afin de limiter les abus dans les zones à forte pression locative.
Facilitation de l’interdiction des locations en copropriété (La régulation dans les copropriétés)
Autorisation explicite dans les nouveaux règlements de copropriété
Les règlements de copropriété établis depuis le 20 novembre 2024 doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des locations de courte durée.
Les nouveaux règlements de copropriété devront préciser explicitement cette possibilité.
Majorité allégée pour interdire les locations
Les syndicats de copropriétaires peuvent désormais interdire ces activités à la majorité des deux tiers, contre l’unanimité auparavant, dans les immeubles à destination bourgeoise.
Les copropriétés pourront interdire la location touristique à la majorité des deux tiers (contre l’unanimité auparavant).
La question de la constitutionnalité de cette mesure se pose.
Obligation de notification au syndic
Les propriétaires doivent informer leur syndic de toute déclaration d’activité de location meublée touristique. Le syndic doit inscrire cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Obligation pour les loueurs d’informer le syndic en cas de déclaration préalable de leur logement en meublé de tourisme.
Conclusion
Pour éviter des sanctions lourdes, les propriétaires doivent :
- Se conformer aux exigences énergétiques et améliorer leurs biens,
- Arrêter les activités non conformes et supprimer les annonces illégales,
- Se renseigner sur les régulations locales.
