Lorsqu’il s’agit de louer un logement, de nombreuses obligations régies par la loi de 1989 s’appliquent aux contrats de location d’habitation. Cependant, certains dispositifs permettent d’échapper à ces règles strictes tout en restant dans un cadre légal. Étudier ces alternatives peut être intéressant pour les bailleurs souhaitant plus de liberté dans la gestion de leurs biens. Elles peuvent être aussi intéressantes pour les locataires pour défendre leurs droits.
Le bail soumis au Code civil
Bail code civil ou résidence secondaire : est-ce légal ?
Qu’est-ce que le bail soumis au Code civil ?
Le bail soumis au Code civil concerne principalement les locations de logements meublés ou non-meublés à usage autre qu’habitation principale. Ce type de contrat permet d’éviter l’application de la loi de 1989, notamment en ce qui concerne :
- La durée minimale du bail
- Les motifs de résiliation
- Le plafonnement des loyers
Ces contrats permettent aux parties de se mettre d’accord sur les conditions du bail : durée d’engagement, montant du loyer, dépôt de garantie… Une aubaine pour les propriétaires. « On essaie de ne pas être trop gourmand en ne dépassant pas de plus 5 % ou 10 % les plafonds de loyers, sauf caractéristique d’exception, indique Frédéric Teboul, mais certains confrères vont jusqu’à doubler les prix. » Ce qui n’empêche pas certains appartements d’être loués à Paris, car l’offre manque cruellement.
Avantages pour le bailleur
- Flexibilité contractuelle : Les parties peuvent librement déterminer la durée du bail et les conditions de résiliation.
- Moins de formalités : Les obligations du bailleur sont réduites, notamment en matière de travaux ou d’entretien.
- Exclusion des contraintes réglementaires : Pas d’encadrement des loyers ni d’interdiction des passoires thermiques.
Conditions à respecter
Pour qu’un bail soit soumis au Code civil, le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire. Ce point doit être clairement stipulé dans le contrat. Attention toutefois, un bail requalifié en location classique peut entraîner des sanctions, notamment le remboursement des loyers perçus au-delà des plafonds autorisés.
Le bail mobilité
Présentation du bail mobilité
Introduit par la loi ELAN en 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée destiné à des locataires en situation temporaire (formation, stage, mutation professionnelle, etc.).
Caractéristiques principales
- Durée : De 1 à 10 mois, non renouvelable.
- Dépôt de garantie : Non exigible par le bailleur.
- Usage spécifique : Le locataire ne doit pas utiliser le logement comme résidence principale.
Certains propriétaires ont utilisé ce dispositif pour évincer légalement leurs locataires avant les Jeux olympiques et louer à des touristes, ce qui a pu représenter jusqu’à 15 % de l’offre locative dans certaines villes.
Avantages pour le bailleur
- Contrat court : Permet de récupérer rapidement le logement.
- Flexibilité fiscale : Possibilité de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
- Règles simplifiées : Moins de contraintes par rapport à un bail classique.
- Ces baux conviennent à des étudiants qui ne restent qu’une année scolaire (9 mois). Ce qui permet ensuite aux propriétaires de louer l’été à des touristes quand la ville s’y prête.
Points de vigilance
Le bail mobilité doit être signé uniquement par des locataires justifiant d’une situation temporaire. De plus, le logement doit être meublé conformément aux normes prévues par la loi. Avec le durcissement des règles et la baisse de l’attrait pour ces contrats, leur utilisation est de plus en plus rare.
ces baux n’échappent pas au plafonnement des loyers ni à l’interdiction des passoires thermiques.
La location saisonnière
Qu’est-ce qu’une location saisonnière ?
La location saisonnière concerne des contrats de courte durée pour des logements meublés, généralement destinés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile.
Règles applicables
- Durée maximale : 90 jours consécutifs par locataire.
- Statut fiscal : Le bailleur peut opter pour le régime LMNP ou LMP (loueur en meublé professionnel).
- Autorisation préalable : Dans certaines villes, une déclaration à la mairie est obligatoire.
Avantages pour le bailleur
- Rentabilité accrue : Les loyers pratiqués sont souvent plus élevés que pour une location classique.
- Grande flexibilité : Permet d’adapter les périodes de location aux disponibilités du logement.
Points de vigilance
- Encadrement strict : Certaines municipalités imposent des quotas pour les locations saisonnières voire les interdisent (comme Paris)
- Fiscalité : Les revenus issus de ces locations doivent être déclarés et soumis à l’impôt.
- Règles durcies : Depuis novembre dernier, les propriétaires doivent respecter des normes énergétiques (DPE obligatoire) et une fiscalité moins avantageuse.
Tableau récapitulatif
| Type de bail | Durée | Usage principal | Avantages principaux | Contraintes |
|---|---|---|---|---|
| Bail Code civil | Libre | Non-résidence principale | Flexibilité contractuelle | Usage clairement stipulé |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Locataires temporaires | Durée courte, LMNP possible | Justificatif nécessaire |
| Location saisonnière | ≤ 90 jours | Tourisme | Rentabilité, flexibilité | Autorisation municipale |
Conclusion
Pour les bailleurs souhaitant contourner les règles rigides de la loi de 1989, le bail Code civil, le bail mobilité et la location saisonnière offrent des solutions adaptées. Toutefois, ces dispositifs imposent le respect de conditions précises et peuvent nécessiter des démarches administratives supplémentaires.
En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter les risques juridiques et optimiser la gestion de vos biens.
👉 Contactez-moi pour un accompagnement personnalisé !
