En cours de rédaction
Une résolution est votée en assemblée générale selon une majorité : article 24 majorité simple, article 25 majorité absolue, article 26 majorité renforcée ou unanimité (même des absents).
Vous retrouverez les règles de calcul ici :
Copropriété : quelles sont les règles de majorité à l’AG (double majorité, absolue, simple, etc) ?
Mais comment savoir quels travaux sont à quelle résolution ?
Voici des exemples
Les travaux à la majorité de l’article 24
Les travaux d’entretien et d’administration courants
L’entretien de l’immeuble constitue non seulement un droit, mais une obligation des copropriétaires : « la destination de l’immeuble pourra être invoquée par tout copropriétaire, qui ne peut être tenu d’accepter qu’une majorité de ladres laisse l’immeuble se dégrader »(4).
L’entretien de l’immeuble, qui comporte les décisions en matière de réparation et de réfection, relève des dispositions de l’article 24, (sauf pouvoirs propres du syndic, pour le menu entretien et, en cas d’urgence, pour la sauvegarde de l’immeuble). Cet entretien peut comporter des dépenses importantes :
- réfection de la toiture,
- réfection de l’étanchéité d’une toiture-terrasse(1),
- peinture des escaliers,
- ravalement(2),
- travaux de conformation des balcons(3).
L’assemblée générale a compétence pour choisir l’entrepreneur(5) ou pour déléguer ce pouvoir au conseil syndical(6).
Les travaux obligatoires
les travaux obligatoires relèvent d’un vote à la majorité de l’article 24
Les travaux mixtes (entretien et amélioration)
Une installation existante, vétuste et hors d’usage, nécessite une réparation, mais elle se révèle irremplaçable à l’identique (disparition des matériaux, évolution des techniques, rendement insuffisant, coût prohibitif, confort actuel).
Les travaux relèvent alors de l’article 24 (entretien et remplacement), mais aussi de l’article 25, n). Ce sont des travaux mixtes.
La jurisprudence donne à cet égard une interprétation extensive à l’article 24, en décidant que les travaux entrent dans le champ de cet article, même si cette réfection ou ce remplacement emporte transformation ou amélioration(7).
On citera à titre d’exemple :
- la transformation d’une distribution d’eau chaude(8), avec substitution d’un mode d’énergie(9) – le remplacement d’un ascenseur hors d’usage par un ascenseur conforme aux techniques modernes (électrique et non plus hydraulique)(10) ;
- l’aménagement d’une conciergerie pour la rendre conforme aux exigences d’une hygiène normale(11) ;
- le remplacement d’une chaudière à charbon vétuste par une chaudière à gaz(12), d’une chaudière à gaz vétuste et dangereuse par une chaudière au fuel(13), de deux chaudières défaillantes par une chaudière unique, conforme à la réglementation en vigueur(14) ;
- le remplacement du revêtement d’un mur extérieur par un enduit étanche à la place de carreaux de faïence devenus introuvables(15) ;
- les travaux d’entretien des parties privatives extérieures par les travaux collectifs, en l’état d’une clause du règlement et d’une décision d’assemblée générale prévoyant la réalisation du ravalement(16) ;
- la remise en état d’un local poubelles avec rehaussement des murs, entretien du local et limitation de son accès aux seuls copropriétaires par l’installation d’un portillon(17).
Les travaux article 25
Travaux d’économie d’énergie art. 25, f)
Travaux d’amélioration, transformation ou addition (art. 25, n)
Exemples
Remplacement chaudière
Le changement de chaudière en copropriété peut se faire selon trois scénarios différents :
Chaudière vétuste –> travaux d’entretien
Dans le cas où la chaudière est vétuste, c’est-à-dire lorsque celle-ci tombe en panne régulièrement, ce qui engendre des frais coûteux à chaque intervention d’un professionnel pour les réparations, ou lorsque celle-ci est en mauvais état ou ne fonctionne plus suffisamment bien, le changement de la chaudière est considéré comme des travaux d’entretien courant.
Une assemblée générale doit alors être convoquée. Le point concernant la chaudière sera voté à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité simple des copropriétaires présents et représentés par un mandataire.
Si les propositions faites par le syndic de copropriété ne reçoivent pas un vote favorable, une deuxième AG devra être convoquée. Un vote à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965sera de nouveau mis en place.
Pour ce type de majorité, qu’importe le nombre total de copropriétaires dans le syndicat.
Chaudière non vétuste –> travaux d’amélioration
Dans le cas où la chaudière est encore en bon état, mais qu’un changement est proposé pour que l’investissement permette de réaliser des économies, il s’agit alors de travaux d’amélioration.
Dans ce nouveau cas de figure, la majorité à obtenir pour le passage de la motion est différente. Une assemblée générale devra également être organisée, il s’agira toutefois de la double majorité de l’article 26 qu’il faudra obtenir. Cela signifie donc ⅔ des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Si la motion est approuvée, les copropriétaires ayant fourni un vote défavorable pour le changement de chaudière dans la copropriété auront alors la possibilité de bénéficier d’un étalement des frais sur 10 ans.
Panne totale de la chaudière
Le degré d’urgence peut ne plus être le même si la chaudière ne fonctionne plus du tout ou si une fuite est décelée.
Il ne s’agira, alors, plus de l’organisation d’une assemblée générale respectant les délais applicables entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG. En effet, nous pourrons cette fois parler de degré d’urgence..
