Lors d’une vente ou d’une location, faut-il fournir un DPE individuel ou un DPE collectif ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document obligatoire destiné à informer l’acquéreur ou le locataire sur la performance énergétique d’un logement. En copropriété, une confusion fréquente existe entre DPE individuel, DPE collectif, et DPE à l’immeuble. Voici comment s’y retrouver et savoir lequel est exigé selon les cas.
De nombreux notaires exigent un DPE par appartement, même lorsque seul un DPE à l’échelle de l’immeuble est requis par la réglementation. Dans les immeubles mixtes (habitation et commerces), certains diagnostiqueurs peinent à identifier le bon diagnostic. En parallèle, le DPE collectif devient obligatoire dans certaines configurations dès cette année. Il est donc utile de faire le point.
Quel DPE faut-il pour vendre un immeuble ?
La question paraît simple, mais elle revient souvent : doit-on réaliser un DPE pour chaque appartement ou un DPE global pour l’immeuble entier ?
Selon l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, en cas de vente d’un immeuble, c’est le DPE de l’immeuble qui s’impose, et non celui des appartements. Ce diagnostic doit être établi par un diagnostiqueur certifié “avec mention”.
L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation indique : « en cas de vente de tout OU partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente… »
Selon l’article R.111-18 du Code de la construction et de l’habitation, « est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement, plus de deux logements distincts ».
Pourtant, des notaires continuent à exiger les DPE de chaque lot. Plusieurs raisons peuvent l’expliquer :
- Fournir à l’acheteur la classe DPE de chaque logement en vue d’une mise en location ;
- Éviter le recours à un diagnostiqueur certifié avec mention ;
- Contourner l’audit énergétique obligatoire pour les passoires thermiques ;
- Appliquer des textes anciens ou mal compris.
Depuis juillet 2021, un DPE collectif ne vaut plus DPE individuel. Il est possible de produire les DPE des logements à partir d’un DPE collectif, sur la base d’un échantillonnage (méthode décrite page 106 de l’annexe 1 de la méthode 3CL), mais cela reste facultatif.
DPE collectif et loi Climat Résilience : ce qui change
Depuis le 1er janvier 2024, un DPE collectif est obligatoire pour les immeubles d’habitation en monopropriété construits avant 2013, même en l’absence d’équipements collectifs. Cette obligation, introduite par l’article L.126-31 du CCH (loi Climat Résilience), nécessite l’intervention d’un diagnostiqueur certifié “avec mention”.
Ce DPE n’intègre pas le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour la vente. Mais si l’immeuble est mis en vente, il pourra être utilisé à condition d’être toujours valide (10 ans) et de refléter la performance réelle du bien (absence de travaux modifiant le niveau énergétique).
Dans les DOM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte), cette obligation n’entrera en vigueur qu’en janvier 2028.
En copropriété : un outil pour le plan de travaux
Dans les copropriétés, le DPE collectif est présenté en assemblée générale et alimente le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). À défaut d’information sur les équipements collectifs, le calcul repose sur des hypothèses par défaut, susceptibles de dégrader artificiellement la note de l’immeuble.
Immeubles mixtes : deux diagnostics distincts
L’article 158 de la loi Climat Résilience vise aussi les copropriétés « à usage de logements, bureaux, commerces ». Problème : la méthode 3CL-DPE 2021 ne s’applique qu’à l’habitat, tandis que les locaux tertiaires relèvent toujours de la méthode sur factures.
Conséquence : il est impossible de produire un DPE unique pour un immeuble mixte. Il faudra donc deux diagnostics :
- Un pour la partie résidentielle (méthode 3CL) ;
- Un pour les locaux commerciaux ou de bureaux (méthode sur factures).
Cas particulier : immeuble classé ou inscrit
Un immeuble partiellement classé monument historique n’est pas dispensé de DPE. Seul un classement ou une inscription totale au titre du patrimoine permet d’y échapper, conformément à l’article R.126-15 du CCH. Si seules certaines parties du bâtiment sont classées (façade, escalier…), le DPE demeure obligatoire.
Tableau récapitulatif
| Situation | Type de DPE requis | Observations |
|---|---|---|
| Vente d’un immeuble entier | DPE collectif | Certification avec mention requise |
| Vente d’un appartement | DPE individuel | Obligatoire pour le lot vendu |
| Monopropriété (hors vente) | DPE collectif | Depuis 2024, sauf DOM (2028) |
| Immeuble mixte | Deux DPE (logement + commerce) | Méthodes distinctes |
| Immeuble classé en partie | DPE requis | Exonération uniquement en cas de classement total |
| Vente d’un immeuble F ou G | Audit énergétique | Par un bureau d’études ou architecte |
Conclusion
Entre réglementation applicable à la vente, obligations nouvelles issues de la loi Climat Résilience et cas particuliers (usage mixte, immeuble classé), le régime du DPE peut rapidement devenir complexe. Pour vendre un immeuble, il faut d’abord s’interroger sur le périmètre exact de la vente et l’usage du bâtiment. Dans tous les cas, il convient de s’appuyer sur les textes en vigueur… et non sur les pratiques parfois persistantes de certains acteurs du secteur.
