Le bail commercial continue automatiquement au bout de 9 ans
Le terme contractuel du bail commercial est dénué de tout effet extinctif. Autrement dit, le bail commercial d’une durée de 9 années continue d’exister une fois ce terme atteint, en absence de toute démarche de l’une ou l’autre partie.
C’est ce qu’on appelle la tacite prolongation (alinéa 2 de l’article L.145-9 du Code de commerce). Attention, il ne s’agit pas de la tacite reconduction du droit commun dans lequel un nouveau contrat nait au terme contractuel.
Le bail commercial se prolonge tacitement au-delà de son terme contractuel. Il s’agit du même contrat dont toutes les stipulations continuent à s’appliquer, aux mêmes conditions. La seule différence est que le bail ne comprend plus de terme contractuel, ou d’échéances triennales. La prolongation du bail est à durée indéterminée.
Il convient donc d’être rassuré. Le bail commercial survit au terme contractuel.
Quand prend fin le bail prolongé tacitement ?
Le bail en tacite prolongation prendra fin :
- Soit à l’initiative du bailleur ou du preneur à tout moment moyennant un préavis de 6 mois pour le dernier jour du trimestre civil en cas de congé
- Soit pour le dernier jour du trimestre civil en cas de demande de renouvellement.
Le risque de déplafonnement
Dans ce cadre quel est l’intérêt pour le locataire de prendre l’initiative de faire une demande de renouvellement ?
L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le loyer peut être déplafonné lorsque le bail commercial été prorogé tacitement au-delà d’une durée de douze années. Autrement dit, le loyer est déplafonné si la durée de la relation contractuelle à laquelle il a été mis fin par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement à plus de 12 années.
Mon conseil d’avocat
Cela veut dire que :
- Le bailleur a intérêt à la tacite prolongation qui lui permettra au bout de 12 ans de déplafonner le loyer
- Le Locataire a intérêt à faire une demande de renvouellement afin de garder le plafonnement du loyer
