Les charges de copropriété sont les dépenses nécessaires au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble. Elles sont réparties entre les copropriétaires selon les règles prévues par le règlement de copropriété. Le syndic de copropriété est chargé de recouvrer les charges auprès des copropriétaires et de les reverser aux prestataires.
Mais que se passe-t-il lorsque l’un des copropriétaires ne paye pas ses charges dans les délais convenus ? Quelles sont les démarches que le syndic doit entreprendre pour obtenir le paiement des sommes dues ? Quels sont les recours dont dispose le syndic en cas d’impayés persistants ? Quels sont les risques encourus par le copropriétaire défaillant ?
Cet article vous propose de répondre à ces questions en vous présentant les différentes étapes du recouvrement des charges de copropriété impayées, ainsi que les conseils pratiques pour éviter ou résoudre ce type de litige.
La mise en demeure du copropriétaire défaillant
La première étape du recouvrement des charges de copropriété impayées consiste à adresser une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Il s’agit d’un courrier recommandé avec accusé de réception qui lui rappelle son obligation de payer ses charges et qui lui demande de régler sa dette dans un délai précis, généralement de 30 jours.
La mise en demeure doit contenir les éléments suivants :
- L’identité et l’adresse du syndic et du copropriétaire défaillant
- Le montant et la nature des charges impayées, avec le détail des sommes réclamées
- Le rappel des textes légaux ou contractuels qui fondent la demande
- Le délai accordé au copropriétaire pour payer ses charges, sous peine de poursuites judiciaires
- La signature du syndic ou de son mandataire
La mise en demeure est une formalité obligatoire avant toute action en justice. Elle permet au copropriétaire défaillant de prendre conscience de sa situation et de régulariser sa dette à l’amiable. Elle permet également au syndic de prouver qu’il a tenté une solution amiable avant de saisir le juge.
La relance du copropriétaire défaillant
Si la mise en demeure reste sans effet, le syndic peut procéder à une relance du copropriétaire défaillant. Il s’agit d’un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception qui lui rappelle sa mise en demeure et qui lui indique les conséquences de son défaut de paiement.
La relance doit contenir les éléments suivants :
- L’identité et l’adresse du syndic et du copropriétaire défaillant
- Le montant et la nature des charges impayées, avec le détail des sommes réclamées
- Le rappel de la mise en demeure précédente et du délai accordé au copropriétaire pour payer ses charges
- La mention des intérêts moratoires dus par le copropriétaire à compter du premier jour du mois suivant la date d’exigibilité des charges, au taux légal majoré de cinq points
- La mention des frais engagés par le syndic pour le recouvrement des charges, qui seront mis à la charge du copropriétaire
- La mention des mesures conservatoires ou exécutoires que le syndic peut prendre à l’encontre du copropriétaire, telles que la saisie conservatoire ou l’hypothèque légale
- La mention du recours au juge compétent si le paiement n’intervient pas dans un nouveau délai, généralement de 15 jours
- La signature du syndic ou de son mandataire
La relance est une formalité facultative mais conseillée. Elle permet au syndic de renforcer sa demande et d’inciter le copropriétaire à payer ses charges. Elle permet également au syndic de se prévaloir d’une bonne foi manifeste en cas de litige.
Le recours au juge contre le copropriétaire défaillant
Si la relance reste sans effet, le syndic peut saisir le juge compétent pour obtenir le paiement des charges impayées. Il s’agit généralement du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Le syndic doit agir dans un délai de 10 ans à compter du jour où le copropriétaire a été mis en demeure de payer ses charges. Passé ce délai, la demande du syndic est prescrite et irrecevable.
Le syndic doit respecter les règles de procédure applicables selon le montant du litige :
- Si le montant du litige est inférieur ou égal à 5 000 €, le syndic peut agir par la voie d’une procédure simplifiée, sans avocat. Il doit remplir un formulaire de déclaration au greffe du tribunal et y joindre les pièces justificatives de sa demande (règlement de copropriété, procès-verbal d’assemblée générale, mise en demeure, relance, etc.).
- Si le montant du litige est supérieur à 5 000 €, le syndic doit agir par la voie d’une procédure ordinaire, avec l’assistance d’un avocat. Il doit faire signifier sa demande au copropriétaire par un huissier de justice et la faire enregistrer au greffe du tribunal. Il doit également fournir les pièces justificatives de sa demande.
Le juge examinera la demande du syndic et la réponse du copropriétaire. Il pourra ordonner une expertise ou une médiation si nécessaire. Il rendra ensuite son jugement, qui sera notifié aux parties par voie d’huissier.
Le jugement peut condamner le copropriétaire à payer les charges impayées, les intérêts moratoires, les frais de recouvrement et les dépens. Il peut également autoriser le syndic à prendre des mesures conservatoires ou exécutoires à l’encontre du copropriétaire, telles que la saisie conservatoire ou l’hypothèque légale.
Le jugement peut être contesté par le copropriétaire dans un délai d’un mois à compter de sa notification, par la voie de l’appel ou de l’opposition selon les cas.
Les risques encourus par le copropriétaire défaillant
Le copropriétaire qui ne paye pas ses charges s’expose à des risques importants, tant sur le plan financier que sur le plan juridique.
Sur le plan financier, le copropriétaire défaillant devra payer des pénalités et des frais supplémentaires :
- Les intérêts moratoires dus à compter du premier jour du mois suivant la date d’exigibilité des charges, au taux légal majoré de cinq points
- Les frais engagés par le syndic pour le recouvrement des charges, tels que les frais d’huissier, d’avocat ou d’expertise
- Les dépens dus au syndic en cas de condamnation judiciaire, tels que les frais de justice ou les honoraires d’avocat
Sur le plan juridique, le copropriétaire défaillant peut voir ses biens saisis ou hypothéqués :
- La saisie conservatoire permet au syndic de bloquer les comptes bancaires ou les revenus du copropriétaire jusqu’à ce qu’il paye ses charges. Elle nécessite l’autorisation préalable du juge.
- L’hypothèque légale permet au syndic de prendre une garantie sur le lot du copropriétaire jusqu’à ce qu’il paye ses charges. Elle peut être inscrite sans autorisation préalable du juge. Elle empêche le copropriétaire de vendre son lot sans régler sa dette. Elle permet au syndic de faire vendre le lot aux enchères publiques en cas d’impayés persistants.
Hypothèque
Toute créance du syndicat de copropriétaires à l’encontre de chaque copropriétaire est garantie par une hypothèque (Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l’on doit de l’argent en garantie du paiement de sa dette légale sur son lot de copropriété: Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes).
Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il peut également en accepter la mainlevée.
Les conseils pratiques pour éviter ou résoudre les impayés
Pour éviter ou résoudre les impayés de charges de copropriété, il existe quelques conseils pratiques à suivre :
- Le syndic doit veiller à établir un budget prévisionnel réaliste et adapté aux besoins de la copropriété. Il doit également informer régulièrement les copropriétaires de l’état des comptes et des dépenses engagées.
- Le syndic doit réagir rapidement en cas d’impayés et respecter les étapes du recouvrement : mise en demeure, relance, recours au juge. Il doit privilégier la solution amiable avec le copropriétaire défaillant, mais ne pas hésiter à saisir le juge en cas de nécessité.
- Le copropriétaire doit veiller à payer ses charges dans les délais convenus. Il doit également vérifier la régularité des appels de charges et contester les éventuelles erreurs ou abus.
- Le copropriétaire qui rencontre des difficultés financières doit informer le syndic et solliciter un échelonnement ou un report de paiement. Il peut également demander une aide sociale ou juridictionnelle selon sa situation.
- Le copropriétaire qui conteste le montant ou la répartition des charges doit saisir le juge dans un délai de cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance du litige. Il doit apporter la preuve de son désaccord et respecter les règles de procédure applicables.
Modèle de mise en demeure de charges impayées par le Syndic
Objet : Mise en demeure de payer les charges de copropriété
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Je vous adresse la présente en ma qualité de syndic de la copropriété située au (adresse de l’immeuble).
Il résulte des comptes de la copropriété que vous n’avez pas réglé les charges suivantes :
- Charges du (date) : (montant) €
- Charges du (date) : (montant) €
- Charges du (date) : (montant) €
Le total des sommes dues s’élève à (montant) €.
Ces charges sont exigibles en vertu des dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires.
Je vous mets donc en demeure de payer ces charges dans un délai de 30 jours à compter de la réception de ce courrier, sous peine de poursuites judiciaires.
À défaut de paiement dans ce délai, je serai contraint(e) de saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir votre condamnation au paiement des charges, des intérêts moratoires, des frais de recouvrement et des dépens.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
(Signature du syndic ou de son mandataire)
Modèle d’assignation en paiement de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire
Le ….. (date précise)
A la demande du :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble : ….. (adresse de l’immeuble)
agissant par son syndic en exercice ….. (à compléter)
* Si le syndic est une personne physique :
….. (prénoms) ….. (nom), ….. (adresse), ….. (profession), né(e) le ….. (date de naissance), à ….. (lieu), ….. (nationalité)
* Si le syndic est une personne morale :
….. (dénomination sociale), ….. (forme), au capital de ….. (capital) €, ayant son siège social à ….. (siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés sous le n° ….. (numéro SIREN), représentée par ….. (prénom) ….. (nom), agissant en qualité de ….. (qualité)
Obs :
le numéro d’immatriculation n’est pas une mention obligatoire, mais il est préférable d’indiquer cette précision lorsque la personne morale requérante est immatriculée au RCS (C. pr. civ., art. 54).
Dans le cas où le montant de la demande est supérieur à 10 000 €, le demandeur doit être représenté par avocat. Il convient d’ajouter :
ayant Me ….. (prénom) ….. (nom), ….. (adresse), pour avocat constitué, chez qui il élit domicile.
Obs :
indiquer les nom, prénoms et adresse de l’avocat du demandeur. La représentation par avocat est obligatoire par principe devant le tribunal judiciaire (C. pr. civ., art. 760). Les règles de la représentation prévues aux articles 5 et 5-1 de la loi du 31 décembre 1971 s’appliquent devant les tribunaux judiciaires ( L. n° 71-1130, 31 déc. 1971, art. 5 et 5-1).
ayant Me ….. (prénom) ….. (nom), ….. (adresse) pour avocat constitué, chez qui il élit domicile,
L’huissier de justice soussigné ….. (prénoms) ….. (nom), ….. (adresse),
Obs :
si l’huissier de justice est membre d’une société, il convient de mentionner la forme et le siège de cette société.
Délivre assignation à comparaître à :
* Si le défendeur est une personne physique :
….. (prénom) ….. (nom), ….. (adresse), ….. (profession), né(e) le ….. (date de naissance) à ….. (lieu), ….. (nationalité)
Obs :
seule l’indication des nom, prénoms et domicile du défendeur, personne physique est prescrite à peine de nullité (C. pr. civ., art. 56 et 648).
* Si le défendeur est une personne morale :
….. (dénomination sociale), ….. (forme), au capital de ….. (capital) €, ayant son siège social à ….. (siège social), immatriculée au Registre du commerce et des sociétés sous le n° ….. (numéro SIREN), représentée par ….. (prénom) ….. (nom), agissant en qualité de ….. (qualité)
Obs :
seule l’indication de la dénomination et du siège social du défendeur, personne morale est prescrite à peine de nullité (C. pr. civ., art. 56 et 648).
devant le tribunal judiciaire de ….. (tribunal du lieu de situation de l’immeuble).
Très important
* Dans le cas où le montant de la somme à répartir est supérieur à 10 000 €, indiquer :
Dans un délai de quinze jours, à compter de la date du présent acte, ou avant l’audience si la date fixée est antérieure au délai de quinze jours précité, vous êtes tenu de constituer avocat inscrit dans un des barreaux du ressort de la cour d’appel de….. (à préciser) pour être représenté devant ce tribunal.
Si vous ne vous faites pas représenter, vous vous exposez à ce qu’une décision soit rendue contre vous sur les seuls éléments fournis par votre adversaire.
* Dans le cas où le montant de la somme à répartir est inférieur ou égal à 10 000 €, remplacer par :
Vous pouvez vous défendre vous-même. Vous avez la faculté de vous faire assister ou représenter par une des personnes désignées par l’article 762 du code de procédure civile munie d’un pouvoir, à savoir : votre conjoint, votre concubin ou la personne avec laquelle vous avez conclu un pacte civil de solidarité, un parent ou allié en ligne directe, un parent ou allié en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus, une personne exclusivement attachée à votre service personnel ou à votre entreprise.
Si vous ne comparaissez pas ou ne vous faites pas représenter, vous vous exposez à ce qu’une décision soit rendue contre vous, sur les seuls éléments fournis par votre adversaire.
Dans le cas où le demandeur est d’accord pour que la procédure se déroule sans audience, ajouter :
Le(s) demandeur(s) est (sont) d’accord pour que la procédure se déroule sans audience en application de l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire.
Objet de la demande :
Le défendeur est propriétaire du lot n° ….. (numéro de lot), dépendant de la copropriété de l’immeuble situé ….. (adresse de l’immeuble), auquel sont attachées ….. (nombre de millièmes) millièmes des parties communes.
Il est dû à titre de charges, selon, compte arrêté à la date du ….. (date du dernier appel de fonds), la somme de ….. (total des sommes dues) €, se décomposant comme suit : ….. (détail des sommes dues et leur affectation par appel de fonds).
Obs :
s’agissant d’un solde de charges, préciser la date de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes du syndic et justifier de son caractère définitif.
* Si une mise en demeure a été notifiée par LRAR :
Après une réclamation amiable, une mise en demeure a été notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du ….. (date), laquelle est demeurée sans effet,
* Si une mise en demeure a été notifiée par acte d’huissier de justice :
Après une réclamation amiable, une mise en demeure a été notifiée par acte d’huissier en date du ….. (date de l’acte), laquelle est demeurée sans effet,
en sorte que le demandeur est fondé à solliciter un titre exécutoire emportant condamnation. Il sera tenu compte du préjudice direct et certain, distinct du simple retard compensé par les intérêts moratoires, causé au syndicat privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et qui sera réparé par l’allocation de justes dommages et intérêts.
L’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de la demande.
Par ces motifs :
Condamner le défendeur au paiement de la somme de ….. (total des sommes dues) €, à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du ….. (date du dernier appel de fonds), et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Condamner le défendeur au paiement de la somme de ….. (montant en chiffres et en lettres) €, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement.
Ajouter, le cas échéant :
Condamner le défendeur au paiement de la somme de ….. (somme demandée) € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.
Condamner le défendeur aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration.
Pièces :
La demande est fondée sur les pièces suivantes :
- extrait du règlement de copropriété,
- lettre recommandée avec avis de réception en date du ….. (date) ou mise en demeure par acte d’huissier en date du ….. (date de l’acte),
- le dernier procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes du syndic.
Conclusion
Le recouvrement des charges de copropriété impayées est un problème fréquent et complexe qui peut avoir des conséquences importantes pour la copropriété et pour le copropriétaire défaillant. Il est donc essentiel de connaître les règles applicables et les démarches à suivre pour obtenir le paiement des sommes dues.
En résumé, le recouvrement des charges de copropriété impayées se fait en plusieurs étapes : la mise en demeure, la relance, le recours au juge. Le syndic doit respecter les formalités obligatoires et agir dans les délais impartis. Le copropriétaire défaillant doit payer ses charges, sous peine de pénalités, de frais et de saisies.
Si vous avez besoin d’un conseil juridique ou d’une assistance dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété impayées, n’hésitez pas à me contacter pour de plus amples informations.
