Le choix d’un syndic de copropriété est une décision essentielle pour assurer une bonne gestion de l’immeuble et préserver les intérêts des copropriétaires. Pourtant, face à la multitude d’offres et à des prestations parfois opaques, il est crucial de faire un choix éclairé. En tant qu’avocat, voici les éléments-clés à prendre en compte.
Comprendre le rôle du syndic de copropriété
Le syndic est chargé de l’administration et de la gestion de la copropriété. Ses missions principales incluent :
- La tenue de la comptabilité et la gestion des finances de la copropriété.
- L’organisation et la tenue des assemblées générales.
- L’exécution des décisions votées par les copropriétaires.
- L’entretien et la conservation de l’immeuble.
- La gestion des contentieux en cas de litiges.
Syndic professionnel ou syndic bénévole ?
Le choix entre un syndic professionnel et un syndic bénévole dépend de plusieurs facteurs :
- Syndic professionnel : Adapté aux grandes copropriétés ou en cas de gestion complexe. Il apporte une expertise et une gestion structurée mais implique des frais plus élevés.
- Syndic bénévole : Dans la majorité des cas, cette solution pose problème. Si elle peut sembler économique sur le papier, elle s’avère souvent inefficace en pratique. Un syndic bénévole exige un engagement constant et des compétences juridiques, comptables et administratives que peu de copropriétaires possèdent. De nombreux conflits internes, des erreurs de gestion, un manque de réactivité et des difficultés à assurer le suivi des travaux sont fréquemment constatés. Cette option n’est viable que pour des très petites copropriétés dont les membres sont réellement impliqués et compétents.
Critères de choix d’un syndic professionnel
Si vous optez pour un syndic professionnel, voici les critères essentiels à examiner :
a) La transparence des honoraires
Le contrat de syndic doit être clair sur les frais de gestion courante et les prestations exceptionnelles. Depuis la loi ALUR, un contrat-type impose une distinction précise des services inclus dans la gestion courante et ceux facturés en supplément.
b) La réputation et l’expérience
Il est conseillé de consulter les avis d’autres copropriétés et de comparer plusieurs syndics. Une bonne connaissance des réglementations et une expérience significative sont gages de sérieux.
c) La réactivité et la disponibilité
Un bon syndic doit être facilement joignable et réactif en cas de problème. La fréquence de ses visites sur site et sa capacité à gérer les urgences sont à évaluer.
d) La gestion comptable et la transparence des comptes
Le syndic doit fournir des documents comptables clairs et accessibles à tout moment. Il doit également respecter les obligations légales en matière de reddition des comptes.
Procédure de sélection d’un syndic
a) Consultation et comparaison des offres
Il est recommandé de demander plusieurs devis et de les comparer sur la base des critères ci-dessus.
b) Présentation des candidatures en assemblée générale
Les copropriétaires peuvent proposer un ou plusieurs candidats, et le vote se fait à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).
c) Signature du contrat
Une fois le syndic choisi, un contrat d’une durée maximale de trois ans est signé. Ce contrat doit respecter le modèle imposé par la loi ALUR.
Combien coûte un Syndic ?
- A Paris, il faut compter entre 200 euros et 250 euros HT par lot PRINCIPAL (hors caves, parkings, etc.) géré et par an
- Hors Paris, c’est environ 150 euros HT.
Ce tarif moyen ne permet en général pas d’avoir les meilleurs syndics qui, étant très demandés, peuvent se permettre d’augmenter leurs tarifs, ce qui est la contrepartie d’un bon service individualisé.
Piqure de rappel : dans toutes les professions intellectuelles, le prix d’une prestation correspond à l’achat de TEMPS du prestataire. Quand un syndic donne un forfait fixe, il le fixe en fonction d’une estimation du TEMPS qu’il consacrera à cette copropriété, et donc des besoins en recrutement qu’il devra ou non assurer derrière.
C’est ce calcul que le Syndic réalise quand il fixe son prix : un collaborateur aux 35 heures “produit” 1 607 heures par an. Si ce collaborateur gère 40 copropriétés, ça veut dire qu’il consacré pour chaque copropriété 40 heures par an. Si une copropriété s’avère nécessiter plus de temps et étant donné que le temps du salarié n’est pas extensible (c’est le principe du droit du travail), il n’y a pas 36 solutions :
- Soit le Syndic doit diminuer le temps passé sur d’autres copropriétés : c’est faisable dans une certaine mesure, mais cela atteint vite sa limite ;
- Soit le Syndic doit recruter un collaborateur en plus : c’est la solution idéale mais ça ne peut pas se faire à prix constant, forcément le prix doit augmenter, ce que les copropriétaires ne sont pas forcément prêts à accepter
- Soit le Syndic résilie son mandat, estimant que la copropriété n’est pas “rentable” pour lui
Autrement dit, plus une copropriété demande de temps (emails, coups de téléphone, problèmes, nuisances, etc.), plus elle coûte “cher” au syndic, plus il sera amené à augmenter ses tarifs. Plus les copropriétaires sont demandeurs (à juste titre ou non, là n’est pas le débat), questionneurs, challengeants, plus le Syndic doit passer de temps sur cette copropriété qu’il ne consacre pas à un autre. Et comme le temps d’une personne physique n’est pas extensible, cela coince assez vite. En revanche, une copropriété dans laquelle il ne se passe rien et dans laquelle le Syndic n’a rien à faire si ce n’est convoquer une AG annuelle, le prix sera forcément plus bas.
Comment sélectionner le nouveau syndic ?
Les questions à poser impérativement au Syndic avec une réponse PAR ECRIT qui sera annexée au contrat de syndic afin de faire rentrer les réponses dans le champ contractuel :
| Question à poser | Explication |
| Combien d’immeubles gère chaque gestionnaire ? | Pour que le syndic assume correctement sa mission, il faut que les gestionnaires s’occupant des copropriétés ne soient pas surchargés par un trop grand nombre d’immeubles. Demandez-leur donc Mieux vaut passer son chemin si un gestionnaire gère plus de quarante-cinq immeubles. Dans certains groupes, les gestionnaires ont la charge de soixante immeubles, ils ne peuvent consacrer que quelques jours de travail par an à chaque copropriété, ce qui crée de vifs mécontentements En général, un gestionnaire ne peut pas décemment gérer plus de 30 copropriétés |
| Quel est le turnover des gestionnaires ? Sur les cinq dernières années, quelle a été la durée moyenne d’un gestionnaire sur chaque immeuble ? | Plus le turnover est important, plus il est difficile de gérer correctement un immeuble : le copropriétaire se retrouve à répéter plusieurs fois la même chose à des interlocuteurs différents |
| Quel est le prix du Syndic ? | Un bon syndic est forcément plus CHER : à compétences égales, c’est le TEMPS consacré à une copropriété qui permet un bon suivi et une bonne gestion. Plus vous consacrez de temps (d’un gestionnaire), plus ça coûte cher. Trouver un syndic est difficile pour les petites copropriétés de moins de dix lots, car elles n’intéressent pas les syndics professionnels qui les jugent peu rentables. Dans ce cas, viser un syndic qui vient de créer son cabinet et monte sa clientèle peut être un bon calcul. |
| Avez-vous un projet de revente de votre activité, ou portefeuille ou société ? | L’heure est à la concentration et au rachat des petits syndics par des mastodontes comme FONCIA, NEXITY, etc. |
| Quel est le logiciel de gestion de Syndic utilisé ? | Beaucoup de syndics fonctionnent encore … par email. Quand il y a 40 copropriétaires, c’est intenable. Le seul moyen de s’en sortir et d’assurer un suivi est de recourir à un logiciel qui donne accès à l’information à tous les copropriétaires en même temps et permet en temps réel et de manière automatique de procéder aux relances, soit des copropriétaires soit du syndic lui même grâce à des alertes. Si je suis totalement opposé au principe de syndic bénévole, je trouve que leurs logiciels sont très bien faits : ergnomiques, intuitifs, puissants. Cependant, les syndics professionnels rechigent généralement à les utiliser parce que c’est un coût supplémentaire pour eux et ils n’y sont pas formés. C’est aux copropriétaires de l’imposer dans le contrat de syndic. https://bellman.immo/fonctionnalites-logiciel-syndic-et-gerance |
La question cruciale : le nombre de lots principaux et le nombre d’immeubles gérés par chaque gestionnaire
Attention, il faut prendre non pas les lots totaux mais les lots principaux (qui excluent notamment les caves).
Un gestionnaire en moyenne gère 40 copropriétés.
Les documents à demander au Syndic
- Kbis [un document officiel attestant l’existence juridique d’une entreprise commerciale ou d’une société]
- Carte professionnelle est à jour : tous les professionnels de l’immobilier disposent d’une carte délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI). Sur le site des CCI, vous pourrez vérifier le numéro fourni par le syndic, dans le fichier des professionnels de l’immobilier.
- vérifier le nom de la caisse de garantie du syndic, Celle-ci permet aux copropriétaires de retrouver leurs fonds, en cas de faillite ou de détournement de fonds. Les grandes compagnies comme CEGC, Galian ou Socaf sont à privilégier.
Les réponses à préparer aux questions du Syndic
Afin de vous préparer un contrat à mettre au vote, et de déterminer si oui ou non il accepte de prendre votre dossier, voici les questions que le Syndic va vouloir vous poser :
| Question | Explication |
| Combien y-a-t-il de lots principaux ? | Pour fixer le prix du forfait (prix) |
| Y-a-t-il des problèmes dans la copropriété ? Sur les cinq dernières AG, combien ont été contestées en justice ? Y-a-t-il des copropriétaires “procéduriers” ? Y-a-t-une une bonne entente entre les copropriétaires et occupants ? | Par ces questions, plus ou moins franches, plus ou moins directes, le Syndic cherche à tâter le terrain. Un Syndic souhaite à tout prix éviter une chose : récupérer une copropriété avec des “fous” ou “paranoïaques” ou personnes souffrant d’un trouble de la personnalité (au sens du DSM V) qui les assailliront d’emails, de demandes, de procédures judiciaires, plus ou moins fondées. Le métier de syndic est un métier de volume, c’est à dire que dès lors qu’une copropriété est à “problème”, elle devient déficitaire. Le Syndic souhaite donc savoir en amont dans quoi il s’engage, afin de préserver à juste titre son équilibre psychologique. Le Syndic n’étant pas payé à l’heure mais au forfait, il ne peut pas se permettre économiquement de ne s’occuper que d’une seule copropriété. Attention : il est tout à fait possible de confier une copropriété difficile à un Syndic, mais cela entrainera nécessairement un tarif plus élevé. Par ailleurs, je conseille toujours de ne pas masquer les problèmes puisque sinon c’est la meilleure solution pour que le Syndic fasse le mort pendant 12 mois avant de rendre son tablier à la fin de son mandat. Enfin, si aucun syndic ne veut de la copropriété, il faut alors recourir à un Syndic judiciaire ou administrateur provisoire |
| Quels sont les équipements communs (ascenseur, chaudière collective) | Plus il y a d’équipements communs, plus il y a de travail pour le Syndic, et donc plus le prix est élevé |
| Des gros travaux sont-ils à prévoir ? | Un bon syndic gère les travaux, il doit donc savoir en amont quelle sera la charge de travail à court et moyen terme |
