Les problèmes pouvant survenenir
Vice caché ⚠️
Un vice caché est un défaut non apparent lors de l’achat qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou aurait payé un prix inférieur s’il en avait eu connaissance.
Exemple de vice caché : Une importante fuite d’eau dans les murs non détectable à l’œil nu.
Erreur sur la surface carrez
Erreur ou dol 🕵️
L’erreur consiste en une fausse croyance sur une caractéristique essentielle du bien immobilier. Le dol implique une tromperie intentionnelle de la part du vendeur.
Exemple d’erreur : Acheter un bien croyant qu’il est doté de
Exemple de dol : Le vendeur dissimule volontairement des informations sur la présence de termites.
Défaut de conformité 📋
La conformité d’un bien immobilier concerne les caractéristiques contractuelles attendues. Un défaut de conformité survient lorsque le bien vendu ne correspond pas aux spécifications stipulées dans le contrat.
Exemple de défaut de conformité : La superficie réelle du bien est inférieure à celle indiquée dans le contrat.
Erreur ou interversion ou confusion de lot/parcelle
C’est l’erreur malheureusement classique dans laquelle vous avez acheté un lot mais le lot utilisé depuis plusieurs années ne correspond pas au lot dont vous êtes propriétaire.
Elle se matérialise ainsi :
- Le vendeur vous fait visiter le box/cave/parking qu’il utilise depuis de longues années et vous dit que c’est cette pièce là que vous achetez
- Le notaire passe l’acte de vente sans vérifier que le lot utilisé par le vendeur est bien le lot vendu
- Vous souhaitez vendre le bien et l’erreur apparait à la faveur d’un notaire plus diligent
C’est par exemple les cas :
- Erreur sur la cave : pendant longtemps les caves n’avaient pas de lot individuel et étaient rattachées à l’appartement. On parlait de “deuxième porte”, etc. ce qui posait des problèmes
- Interversion sur le box
- Confusion sur la place de parking
Erreur sur le DPE
Les potentiels responsables
Le Vendeur
Le vendeur est souvent le premier responsable en cas de vices cachés ou de dol. Il doit garantir la conformité et la qualité du bien vendu.
Demandes :
- Nullité de la vente pour vices du consentement et obtenir le remboursement du prix payé
Le Notaire
Le notaire a un devoir de conseil et de vérification. Il est possible de se retourner contre le notaire qui a assuré la vente sans l’efficacité juridique promise et de se retourner contre l’assurance des notaires.
L’agent immobilier
L’agent immobilier a également un devoir de conseil et d’information. En cas de manquement à ces obligations, sa responsabilité peut être engagée.
Le diagnostiqueur
Le diagnostiqueur est responsable des diagnostics obligatoires. Une erreur dans un diagnostic (par exemple, le DPE) peut entraîner sa responsabilité.
Le préjudice indemnisable
- Prix de vente
- Coût du crédit (intérêts, assurance)
- Travaux engagés
Prescription : quel délai pour agir
Selon l’article 1144 du Code Civil, le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. Ainsi, à compter du jour où il adécouvert cette situation, le vendeur dispose d’un délai de 5 ans pour agir.
