Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative du bien.
Soit les parties sont d’accord sur le nouveau loyer, et l’affaire s’arrête là.
Soit les parties sont en désaccord alors cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
A quel moment saisir ?
Le juge des loyers commerciaux peut être saisi soit lors du renouvellement soit lors de la révision
Renouvellement au bout de 9 ans
- Lors d’un renouvellement :
- à la suite d’une demande en renouvellement du preneur pour fixation du loyer renouvelé ;
- à la suite du congé avec offre de renouvellement pour fixation du loyer renouvelé ;
Révision : au bout de 3 ans
- Lors d’une révision : à la suite d’une demande de révision du loyer pour introduire une action en révision triennale légale.
En application des dispositions de l’article L. 145-37, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux commerciaux, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39.
En vertu des dispositions de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.
Enfin, selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 145-38 de ce code, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
Quelles sont les règles de fixation du loyer révisé ? Comment fixer le loyer révisé ?
Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
- 1) les caractéristiques du local considéré ;
- 2) la destination des lieux ;
- 3) les obligations respectives des parties ;
- 4) les facteurs locaux de commercialité ;
- 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
On doit rechercher la valeur locative statutaire et non la valeur locative de marché ou la valeur vénale.
Sur les caractéristiques des locaux (superficie, …)
En application des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
En vertu de la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En outre, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).
La 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017 rappelle que la valeur locative statutaire se distingue de la valeur locative de marché en ce sens qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, de notions de destination contractuelle, de charges annuelles inhabituelles, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat.
La valeur vénale du local n’est pas non plus la valeur locative statutaire.
Sur l’incidence des obligations imposées à chacune des parties sur la valeur locative
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183) ; que d’autre part, la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570) ; et qu’enfin, il en va de même de la clause prévoyant le remboursement par le preneur de la prime d’assurance payée au titre de la police souscrite par le bailleur en vertu des garanties prévues à cet effet par le bail (Civ. 3, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-21583), ce qui justifie l’application d’un abattement.
Quel tribunal saisir ?
Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du lieu de situation du local.
Toutes les contestations relatives à la fixation du loyer sont portées par devant le Président du TGI, appelé également « juge des loyers » ou « juge des baux commerciaux » (C. com R.145-23 ).
Pour quels motifs ?
La modification des facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité sont définis à l’article R. 145-6 du code de commerce.
Selon ce texte, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (C. com. art. R 145-6).
Il résulte de la combinaison de ces dispositions :
- que d’une part, il appartient à la partie qui demande la fixation du loyer révisé à la valeur locative d’apporter la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3, 22 janvier 1997 : pourvoi n°94-21352 ; Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-17902 ; Civ. 3, 3 juillet 2002 : pourvoi n°00-21251 ; Civ. 3, 18 février 2003 : pourvois n°01-13478, n°01-14224 et n°01-17374) ;
- que d’autre part, lorsque cette preuve est rapportée, il appartient à la juridiction de rechercher, au besoin d’office, si la modification retenue présente un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux par le preneur (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ;
- et qu’enfin, peuvent constituer une dégradation des facteurs locaux de commercialité la fermeture de nombreux commerces et la vacance de locaux, conjuguées à la baisse des prix de vente des locaux neufs à usage de bureau et d’habitation ainsi qu’à la chute des valeurs des fonds de commerce et de droit de bail observées dans le quartier considéré (Civ. 3, 16 janvier 1991 : pourvoi n°89-14924 ; Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-13859).
Constitue une modification des facteurs locaux de commercialité :
- la transformation d’un rue en voie piétonne (CA Versailles 4-7-2017 no 16/04885, P. c/ SARL Chez Salvatore)
- chute importante de fréquentation du commerce liée à des modifications du quartier
L’exemple de la rue de Rivoli
Par exemple, pour un commerce de la rue de Rivoli, le locataire devra établir le lien de causalité entre la baisse de commercialité (le faible nombre de clients) et la circulation limitée sur cette artère, réservée aux vélos et taxis, depuis le 11 mai 2020.
Il a été retenu par l’expert sur sur la période 2018 à 2021 :
- la disparition de seize boutiques et de quatre enseignes nationales
- la baisse de fréquentation de 46 % de l’arrêt de métro le plus proche, contre une baisse moyenne de 35 % sur toute la capitale
- l’« incidence défavorable sur l’activité » du commerce de la mise en place de pistes cyclables
- La disparition du caractère “luxueux” de l’artère et le changement de clientèle associé
Le loyer, initialement de 80 000 € par an hors charges hors taxe, a été baissé de 15 000 € à 65 000 €, soit une baisse de 18,75 %.
Un commerçant de la rue de Rivoli a réussi à obtenir une baisse de loyer de la part de son propriétaire en raison de la chute de fréquentation de l’arthère parisienne.
Quelle baisse de loyer espérer ?
La baisse de loyer sera différente selon qu’il y a modification des facteurs locaux de commercialité ou non.
Prouver une modification des facteurs locaux de commercialité permet d’obtenir une baisse très importante du loyer. A défaut, elle sera plafonnée.
La baisse pour modification des facteurs locaux de commercialité : valeur locative
En présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice (Civ. 3, 15 janvier 1992 : pourvoi n°90-15876 ; Civ. 3, 16 décembre 1998 : pourvoi n°96-22490 ; Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-13859 ; Civ. 3, 24 mai 2017 : pourvoi n°16-15043).
Les autres motifs hors facteurs locaux de commercialité : plafonnement à 10 %
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé :
- soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci,
- soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 17 février 1993 : pourvoi n°91-10260 ; Civ. 3, 6 février 2008 : pourvoi n°06-21983),
- soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-18241 ; Civ. 3, 11 juillet 2007 : pourvoi n°06-12888),
de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative (Civ. 3, 19 juillet 1995 : pourvoi n°93-16668).
Sur la variation de la valeur locative
Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Enfin, en vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-38 du code de commerce, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Il y a lieu de rappeler que lorsque la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rapportée, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si cette variation a entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative (Civ. 3, 23 mars 2004 : pourvoi n°02-11661 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173 ; Civ. 3, 1er février 2012 : pourvoi n°11-10271).
“En définitive, eu égard à la teneur de la présente décision, l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er décembre 2018 et le 22 décembre 2021 justifie que le loyer révisé soit fixé au montant de la valeur locative de révision, soit à la somme annuelle de 64.515 euros hors taxes et hors charges.”
En conséquence, il convient de débouter la S.C.I. SCI MONDORIVOLI, ainsi que la S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ prise en la personne de Maître [A] [X] et la S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [B] [D] [O] ès qualités respectivement d’administratrice judiciaire et de mandataire judiciaire de la première, de leur demande de fixation du loyer à compter du 1er janvier 2022 au montant du loyer indexé, et de fixer le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 64.515 euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021.
Quand prend effet le nouveau loyer ?
La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Faut-il une expertise ?
La plupart du temps le juge des loyers commerciaux va désigner un expert judiciaire immobilier pour qu’il rende un avis d’expert sur le montant du loyer correspondant à la valeur locative réelle, généralement suivi par le tribunal.
L’expert va alors comparer le loyer avec ceux de biens semblables (entre 10 et 20).
Les questions que va se poser le juge
- Existe-t-il une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative entre la date de signature du bail et la saisine du juge ?
- Quelle est la valeur locative ?
Modèle de dispositif d’assignation
- CONSTATE l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation à la baisse de plus de 10% de la valeur locative entre la date de signature du bail et la demande de révision,
- FIXE le montant du loyer révisé à la somme annuelle de XXX euros hors taxes et hors charges à compter du 22 décembre 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre X et X portant sur les locaux constituant les lots X de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] demeurant inchangées,
- CONDAMNER le bailleur à rembourser les frais d’expertise et à 10 000 € d’article 700 du CPC
