Bail d’habitation – “Je suis locataire, vous êtes obligé de me proposer la vente de l’appartement en premier !” 😅
Pas forcément !
Ce n’est pas parce que l’appartement est en vente que le locataire a forcément un droit de préemption.
Déjà, c’est quoi le droit de préemption du locataire ?
👉 Le locataire a la possibilité d’acheter l’appartement en priorité.
Concrètement, en cas de vente, la proposition doit être présentée en priorité au locataire qui dispose d’un droit d’option.
S’il accepte la proposition, dans les conditions et délais prévus par la loi, alors la vente sera réalisée avec le locataire qui deviendra donc le nouveau propriétaire.
Le locataire sera-t-il toujours prioritaire en cas de vente de l’appartement ?
Non.
Le locataire est prioritaire uniquement lorsqu’il est destinataire d’un congé pour vendre et titulaire d’un bail d’habitation vide.
Cela est prévu à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.
▶️ C’est quoi un congé pour vendre ?
👉 Avant la date d’échéance du bail, le bailleur a la possibilité de donner congé à son locataire pour la vente du bien.
Le locataire devra alors quitter les lieux au plus tard avant la date de renouvellement du bail.
Cela permet au bailleur de vendre le bien “vide” (d’individu), c’est-à-dire sans locataire en place.
👉 Si le bailleur ne délivre pas de congé pour vendre, le bail sera tacitement reconduit.
La vente sera faite avec un locataire en place.
Le nouveau propriétaire devient alors le nouveau bailleur du même locataire. Ce dernier devra payer ses loyers au nouveau bailleur.
Dans ce cas, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption.
▶️ Je loue un appartement meublé, est-ce que ça change quelque chose ?
Oui.
Même en cas de congé pour vendre donné au locataire, ce dernier ne dispose pas de droit de préemption.
L’article 15 II cité ci-dessus, ne s’applique que pour les logements loués nu, c’est-à-dire non meublés.
Pour les logements meublés, l’article 25-8 de la loi de 1989 est applicable.
Il ne prévoit aucun droit de préemption en cas de congé ou non.
Dans les faits, proposer à son locataire l’achat du logement en dehors d’un congé (notamment lorsque le propriétaire a laissé passer le délai) se fait régulièrement notamment pour éviter les écueils d’une vente du bien occupé (décote du prix, délais rallongés pour le congé, investisseurs pas toujours faciles à trouver, etc.)
En résumé :
- Vente avec le locataire en place : aucun droit de préemption
- Vente avec sortie du locataire via un congé pour vente
- Bail meublé : aucun droit de préemption
- Bal vide : droit de préemption
