Prise en charge par la copropriété des frais de remplacement de la canalisation commune
Les canalisations des éléments d’équipement commun qui traversent les lots privatifs constituent des parties communes (canalisation de chauffage ou d’eaux usées…).
Il n’est ici question que des canalisations communes et non des canalisations privatives d’un copropriétaire.
Une justification très pertinente de cette qualification est donnée par un arrêt de la cour de Paris du 3 mars 1993 (Paris, 3 mars 1993, RG no 00/25593) qui énonce que « même situées partiellement à l’intérieur des lots privatifs, les canalisations sont, par leur fonction propre, rattachées à l’élément d’équipement commun qu’elles prolongent et non au local privatif qu’elles traversent sans servir à l’usage du propriétaire du lot ».
Par conséquent, il appartient à la copropriété de prendre en charge la dépense de leur entretien et leur réparation.
Indemnisation du copropriétaire par la copropriété
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive (loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, art. 9, III.
Cependant, le bailleur devra alors démontrer l’existence d’un préjudice pour justifier du versement d’une indemnité, ce qui pourrait être délicat étant donné qu’il n’est pas l’occupant du logement. L’indemnisation pour une diminution définitive de la valeur du lot paraît cependant indéniable.
Le cas spécifique et dérogatoire des coffrages qui reste à la charge du copropriétaire privatif
En revanche, aucune indemnisation n’est due lorsque les désordres résultent d’un manquement aux dispositions du règlement de copropriété. Tel est le cas, par exemple, lorsque l’occupant appose un coffrage autour des canalisations, et ce pour des raisons esthétiques, alors même que cela est prohibé par le règlement de copropriété et qu’il est nécessaire de les retirer afin de procéder au remplacement desdites canalisations (Cass. civ. 3, 17 juin 2009, n° 08-16.144, FS-D).
“Mais attendu qu’ayant retenu, par un motif non critiqué, que M. X… avait commis une faute en coffrant, manifestement à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation des dispositions du règlement de copropriété et qu’il s’ensuivait que Monsieur X… devait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains“
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 juin 2009, 08-16.144, Inédit
Autrement dit, le copropriétaire qui a, pour des raisons esthétiques, coffré les canalisations communes traversant ses parties privatives, et ce contrairement aux stipulations du règlement de copropriété, est seul tenu des frais de dépose du coffrage.
Le coffrage privatif des canalisations communes relève des parties privatives. Les frais de dépose et de repose, en cas de travaux sur canalisations communes, incombent aux copropriétaires (Civ. 17 mars 1971, no70-10.245 , P III, no193 ; D. 1971. 552 ; JCP 1971. IV. 113 – Kischinewsky-Broquisse, no670 – Lombois, no105 – Paris, 14e ch. A, 13 févr. 2002, Dossier Csab no102, nov. 2002, no 167).
Exemple de jurisprudence
Cass. 3e civ., 17 juin 2009, n° 08-16.144.
Par une décision du 26 mars 2003, l’assemblée générale d’une copropriété a voté la réalisation de travaux de réfection des colonnes eaux usées et eaux vannes, en précisant que les copropriétaires qui avaient réalisé des coffrages de ces colonnes devraient les faire déposer à leurs frais, pour en laisser l’accès libre. Par ordonnance du 14 juin 2007, le président du tribunal de grande instance statuant en référé, a, sur la saisine du syndicat des copropriétaires, enjoint à un copropriétaire de laisser au syndicat le libre accès aux colonnes eaux usées et eaux vannes de son appartement. Ayant retenu que les demandes du syndicat étaient fondées sur l’exécution de travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 26 mars 2003 et que le copropriétaire avait commis une faute en coffrant, à des fins esthétiques, les canalisations en cause qui n’étaient plus accessibles en violation du règlement de copropriété, la cour d’appel, sans modifier l’objet du litige et sans violer les articles 14 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, a pu déduire de ces seuls motifs qu’il devrait supporter l’intégralité des frais de dépose du coffrage privatif mis en place par lui dans sa salle de bains.
