Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves et vous souhaitez le réserver avant de signer l’acte de vente définitif ? Vous pouvez alors signer une promesse de vente avec le vendeur, qui vous garantit l’exclusivité de l’achat pendant un délai déterminé. Mais quelles sont les étapes à suivre pour passer de la promesse de vente à l’acte authentique ? Quels sont les droits et les obligations des parties ? Quels sont les délais et les frais à prévoir ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la promesse de vente et l’acte authentique pour un bien immobilier.
Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?
Une promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur d’un bien immobilier s’engage à le vendre à un acheteur, à un prix et à des conditions déterminés, pendant une durée limitée. L’acheteur dispose alors d’un droit d’option, c’est-à-dire qu’il peut lever la promesse et acheter le bien, ou renoncer à l’achat, dans le délai convenu. La promesse de vente peut être unilatérale ou synallagmatique.
Quand on parle de “promesse de vente”, il est généralement évoqué la promesse de vente unilatérale. Si on veut parler de promesse synallagmatique de vente, on parlera de “compromis de vente”.
La promesse de vente (promesse unilatérale de vente)
La promesse de vente unilatérale est celle par laquelle le vendeur s’engage seul à vendre son bien immobilier à l’acheteur, qui n’a pas d’obligation d’achat. L’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation, qui correspond généralement à 10% du prix de vente.
- Si l’acheteur lève la promesse dans le délai prévu, il devient propriétaire du bien et l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente.
- Si l’acheteur renonce à l’achat ou laisse passer le délai, il perd l’indemnité d’immobilisation et le vendeur retrouve sa liberté de vendre son bien à qui il veut.
- Il n’est pas possible de forcer l’acheteur à acheter
Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)
Le compromis de vente est une promesse de vente synallagmatique, c’est-à-dire que le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à vendre et à acheter le bien immobilier, au prix et aux conditions convenus. Le compromis de vente vaut donc vente, sauf si l’une des parties se rétracte dans le délai légal ou si l’une des conditions suspensives prévues au contrat n’est pas réalisée. L’acheteur verse au vendeur un acompte, qui correspond généralement à 10% du prix de vente. Si la vente se réalise, l’acompte est imputé sur le prix de vente. Si la vente ne se réalise pas pour une raison valable (rétractation dans le délai légal, non-obtention du prêt immobilier, etc.), l’acompte est restitué à l’acheteur. Si la vente ne se réalise pas par la faute de l’une des parties, celle-ci peut être contrainte à verser des dommages-intérêts à l’autre partie.
Il est possible de forcer l’acheteur à acheter
Quel est le contenu d’une promesse de vente ?
Une promesse de vente doit comporter les éléments suivants :
- L’identité et la capacité des parties (vendeur et acheteur)
- La description du bien immobilier (adresse, superficie, nombre de pièces, etc.)
- Le prix de vente et les modalités de paiement
- L’éventuelle existence d’un prêt immobilier souscrit par l’acheteur
- Les conditions suspensives éventuelles (obtention du prêt immobilier, purge du droit de préemption, absence d’hypothèque ou de servitude, etc.)
- Le délai de validité de la promesse de vente
- Les modalités de rétractation des parties
- Les diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, termites, etc.)
- La date prévisionnelle de signature de l’acte authentique
Comment signer une promesse de vente ?
Une promesse de vente peut être signée sous seing privé ou devant un notaire. Dans les deux cas, elle doit être rédigée en autant d’exemplaires qu’il y a de parties et signée par toutes les parties.
La signature sous seing privé
La signature sous seing privé signifie que la promesse de vente est rédigée et signée par les parties elles-mêmes, sans l’intervention d’un officier public. Elle peut être faite sur papier libre ou à l’aide d’un modèle type. Elle peut également être faite par l’intermédiaire d’un agent immobilier, qui doit être mandaté par écrit par le vendeur et l’acheteur. La signature sous seing privé présente l’avantage d’être plus rapide et moins coûteuse qu’une signature devant notaire. En revanche, elle présente aussi des risques, notamment en cas de litige entre les parties ou de vice caché du bien immobilier.
La signature devant notaire
La signature devant notaire signifie que la promesse de vente est rédigée et signée par un notaire, qui est un officier public chargé de constater et d’authentifier les actes juridiques. Le notaire vérifie la capacité et le consentement des parties, la conformité du bien immobilier aux normes légales, l’absence de charges ou de servitudes sur le bien, etc. Il conseille également les parties sur les aspects juridiques et fiscaux de la vente. La signature devant notaire présente l’avantage d’offrir une sécurité juridique aux parties, car le notaire garantit la validité et la force exécutoire de la promesse de vente. En revanche, elle présente aussi des inconvénients, notamment le coût des honoraires du notaire et le délai plus long pour obtenir un rendez-vous.
Comment notifier une promesse de vente ?
Une promesse de vente doit être notifiée à l’acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen permettant d’attester de la date de réception. Cette notification permet à l’acheteur de bénéficier d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la réception. Pendant ce délai, l’acheteur peut se rétracter sans motif ni pénalité et récupérer les sommes versées au vendeur. La notification permet également à l’acheteur de bénéficier du délai légal pour réaliser les conditions suspensives prévues au contrat, comme l’obtention du prêt immobilier.
Quelles sont les sommes à payer lors d’une promesse de vente ?
Lors d’une promesse de vente, l’acheteur doit verser au vendeur une somme correspondant à une partie du prix de vente. Cette somme peut prendre la forme d’une indemnité d’immobilisation dans le cas d’une promesse unilatérale ou d’un acompte dans le cas d’un compromis. Elle représente généralement 10% du prix de vente, mais elle peut être négociée entre les parties. Cette somme est déposée sur un compte séquestre géré par un tiers (notaire, agent immobilier, etc.) qui la restitue ou la transfère selon que la vente se réalise ou non.
Lors d’une promesse de vente sous seing privé, l’acheteur doit également payer des droits d’enregistrement auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant la signature du contrat. Ces droits s’élèvent à 125 € pour une promesse unilatérale ou à 0,715 % du prix de vente pour un compromis.
Lors d’une promesse de vente devant notaire, l’acheteur doit également payer des honoraires au notaire pour la rédaction du contrat. Ces honoraires sont libres et négociables entre les parties. Ils sont généralement compris entre 0,5 % et 1 % du prix de vente.
Quelles sont les étapes pour passer de la promesse de vente à l’acte authentique ?
La promesse de vente n’est qu’un avant-contrat qui ne transfère pas encore la propriété du bien immobilier à l’acheteur. Pour que la vente soit définitive, il faut signer un acte authentique devant un notaire. Voici les étapes à suivre pour passer de la promesse de vente à l’acte authentique :
- La levée de la promesse : si l’acheteur a signé une promesse unilatérale de vente, il doit lever la promesse dans le délai convenu avec le vendeur, en lui envoyant une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen attestant de la date de réception. Il confirme ainsi son intention d’acheter le bien immobilier et s’engage à signer l’acte authentique dans un délai raisonnable.
- La réalisation des conditions suspensives : si la promesse de vente est assortie de conditions suspensives, celles-ci doivent être réalisées avant la signature de l’acte authentique. Par exemple, l’acheteur doit obtenir son prêt immobilier, le vendeur doit purger le droit de préemption des collectivités publiques ou des locataires, le notaire doit vérifier l’absence d’hypothèque ou de servitude sur le bien, etc. Si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat, la promesse de vente est caduque et les parties sont libérées de leurs obligations.
- La préparation du dossier chez le notaire : le notaire chargé de rédiger l’acte authentique doit rassembler tous les documents nécessaires à la vente, comme le titre de propriété du vendeur, les diagnostics immobiliers, le certificat d’urbanisme, le règlement de copropriété, etc. Il doit également procéder aux formalités préalables à la vente, comme la publication du projet d’acte au bureau des hypothèques, la demande de pièces d’état civil des parties, la vérification de la situation fiscale du vendeur, etc. Le notaire doit informer les parties de l’avancement du dossier et leur communiquer le projet d’acte au moins 15 jours avant la signature.
- La signature de l’acte authentique : le jour de la signature, le notaire lit l’acte authentique aux parties et recueille leur consentement. L’acheteur doit alors payer le prix de vente au vendeur, ainsi que les frais de notaire et les taxes. Le vendeur doit remettre les clés et les documents relatifs au bien immobilier à l’acheteur. Le notaire remet aux parties une copie de l’acte authentique et conserve l’original dans ses archives. Il se charge également de transmettre l’acte au service de la publicité foncière, qui permet d’inscrire le changement de propriétaire dans les registres officiels.
Quels sont les délais et les frais à prévoir pour une promesse de vente et un acte authentique ?
Le délai entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique dépend de plusieurs facteurs, comme la réalisation des conditions suspensives, la disponibilité du notaire, la complexité du dossier, etc. En moyenne, il faut compter entre 2 et 4 mois pour finaliser une vente immobilière.
Les frais à prévoir pour une promesse de vente et un acte authentique sont les suivants :
- Les droits d’enregistrement : ils sont dus par l’acheteur lors de la signature d’une promesse de vente sous seing privé. Ils s’élèvent à 125 € pour une promesse unilatérale ou à 0,715 % du prix de vente pour un compromis.
- Les honoraires du notaire : ils sont dus par l’acheteur lors de la signature de l’acte authentique. Ils comprennent les émoluments du notaire, qui sont fixés par un barème officiel, et les frais de dossier, qui sont libres et négociables. Ils représentent environ 1 % du prix de vente.
- Les frais d’agence : ils sont dus par le vendeur ou l’acheteur selon le mandat signé avec l’agent immobilier qui a facilité la vente. Ils sont libres et négociables. Ils représentent généralement entre 3 % et 10 % du prix de vente.
Conclusion
La promesse de vente est un contrat qui permet au vendeur et à l’acheteur de s’engager sur la vente d’un bien immobilier, en attendant la signature de l’acte authentique devant un notaire. Elle peut être unilatérale ou synallagmatique, sous seing privé ou devant notaire. Elle doit contenir les éléments essentiels relatifs aux parties, au bien et à la vente. Elle doit être notifiée à l’acheteur, qui dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. Elle peut être annulée en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, de consentement mutuel des parties ou d’action en justice. Elle implique le versement d’une somme au vendeur, qui peut être une indemnité d’immobilisation ou un acompte. Elle nécessite le respect d’un certain délai et le paiement de certains frais pour passer à l’acte authentique.
