Dératisation en copropriété : qui doit payer ? (Syndic, bailleur, locataire)

La présence de nuisibles, notamment les rongeurs, est un problème récurrent en copropriété. Lorsqu’une infestation de rats survient, la question de savoir qui doit prendre en charge les frais de dératisation devient cruciale. Est-ce au syndic, au bailleur ou au locataire de régler la facture ? Cet article vous apporte une réponse détaillée, précise et compréhensible à cette question fréquente.

Le Syndicat de copropriétaires

Le Syndicat des copropriétaires est responsable “de l’entretien des parties communes et doit faire respecter les règles d’hygiène” (Cour d’appel, Toulouse, 3e chambre, 5 Avril 2024 – n° 22/02944)

Si l’origine de la pénétration des nuisibles est une partie commune qui relève du Syndicat de copropriétaires, il lui incombe de procéder à la dératisation.

A défaut, il engage sa responsabilité civile.

Dans un immeuble en copropriété, sauf à ce qu’un occupant élève des rats chez lui, l’origine vient nécessairement des parties communes. Il se peut ensuite qu’ils aient établi leur nid dans une partie privative comme un faux plafond, auquel ils ont eu accès par la partie commune, mais cela ne change pas la source de l’infestation.

Le Syndic

Au regard de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

Dans la mesure où la présence de nuisibles est détectée uniquement dans une partie privative sans qu’elle le soit dans le reste de l’immeuble, il appartient seulement au Syndic d’informer les copropriétaires du risque de contamination de l’immeuble, et de s’enquérir sur la présence de nuisibles dans d’autres appartements afin de proposer l’intervention d’une entreprise spécialisée.

A contrario, s’il est établi que les parties communes de l’immeuble sont infestées ou qu’il s’agit d’un problème généralisé, il appartient au Syndic au regard de son obligation d’entretien et de conservation, de mandater une entreprise spécialisée afin de mettre un terme à leur prolifération (au même titre que pour une dératisation).

La prestation sera alors à la charge de l’ensemble des copropriétaires sans qu’un vote en assemblée générale ne soit requis puisqu’il s’agit de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

A défaut, et en cas de négligence de la part du Syndic, sa responsabilité personnelle pourrait être engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires touchés.

Le syndic se doit d’être proactif dans la gestion de ce sujet (CA Aix-en-Provence, 11^ème chambre A, 20 janvier 2015 – n°13/07882)/

“Attendu qu’en vertu des articles 1382 et 1383 du code civil, le Syndic engage sa responsabilité envers les copropriétaires pour les négligences qu’il commet dans l’exercice de sa mission.
Qu’en l’occurrence, la société Cipa n’a pas été en mesure d’assurer l’entretien de l’immeuble dans des conditions permettant de garantir l’hygiène et la santé des occupants, en laissant proliférer des nuisances au sein de l’immeuble ; que le syndic avait été averti à plusieurs reprises par la société IGC ; que les copropriétaires se sont également plaints.
Qu’il résulte des pièces du dossier que la société Cipa n’a pas pris les mesures rapidement, pour mettre fin aux troubles générés par la présence de punaises de lit.
Que c’est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité du syndic.”

Le bailleur

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible des locaux loués.

L’article 1725 du code civil précise que le ‘bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée’. Le tiers peut être entendu comme étant un propriétaire voisin.

L’article 1725 peut trouver application lors de troubles indirects, lorsque le trouble de jouissance est la conséquence d’une atteinte par un tiers à l’immeuble lui-même, de dégradations trouvant son origine dans le fait d’un tiers.

Le Bailleur a comme unique obligation de porter à l’attention du SDC les désordres.

Si l’origine de la source est une partie commune ET qu’aucune faute ne peut être retenue contre le bailleur, sa responsabilité ne peut être engagée par le preneur. ( Cour d’appel, Toulouse, 3e chambre, 5 Avril 2024 – n° 22/02944)

Le locataire

Si la présence des rats, des souris résulte d’un manque d’entretien du locataire, c’est ce dernier qui doit payer les frais. Il a en effet l’obligation d’entretenir le logement loué comme le stipule l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’entreprise de dératisation

La responsabilité de l’entreprise de dératisation peut être engagée en cas de “manque d’efficacité de ses interventions et à son défaut de conseil” (inefficacité).

Peuvent être retenues les fautes suivantes:

•  installation des boîtes à piège, posées à même le sol sans être fixées
• nombre insuffisant de pièges mis en place.
• Défaut de conseil au SDC sur les mesures à mettre en oeuvre compte tenu du degré infestation