DPE erroné : comment se faire rembourser ?

Vous avez acheté un appartement classé C ou D, et vos factures d’énergie ressemblent à celles d’un logement classé F. Ou bien vous venez de faire réaliser un contre-DPE qui révèle que le diagnostic remis lors de la vente était faux — surface surévaluée, isolation inventée, équipements mal saisis. Vous vous sentez floué, et vous vous demandez si vous pouvez faire quelque chose.

La réponse est oui — à condition d’agir rapidement et de choisir le bon fondement juridique.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Ce changement est fondamental : le diagnostiqueur, le vendeur professionnel, et dans certains cas le notaire ou le syndicat de copropriété peuvent désormais être mis en cause directement — parfois ensemble. Selon les circonstances, le préjudice indemnisable peut correspondre au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance annoncée, aux surcoûts de consommation, aux loyers perdus, ou à une réduction du prix de vente obtenue a posteriori.

Dans les dossiers traités au cabinet, les indemnisations obtenues couvrent régulièrement plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Cet article détaille, fondement par fondement et défendeur par défendeur, ce que la loi et la jurisprudence permettent d’obtenir — et comment préparer un dossier solide.

Avec plus de cent vingt dossiers de DPE erronés traités ou en cours de traitement, Maître Valentin Simonnet est aujourd’hui devenu la référence pour obtenir justice et se faire indemniser à cause d’une erreur dans un DPE. Désormais bien connu des assureurs, et notamment Allianz qui couvre 90 % des diagnostiqueurs, il saura vous obtenir l’indemnisation la plus élevée, soit de manière amiable soit devant le tribunal judiciaire. Choisir Maître Valentin Simonnet, c’est faire le choix d’un avocat qui connaît parfaitement ce contentieux, ce qui vous assure un traitement rapide, intelligent et efficace de votre dossier.

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Le DPE : définition, contenu et validité

Que contient le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment, et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et d’évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il comporte une information sur les conditions d’aération ou de ventilation. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic (art. L. 126-26 du CCH).

Le diagnostic de performance énergétique comprend (art. R. 126-16 du CCH) :

• les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l’éclairage intégré des locaux, en indiquant pour chaque catégorie d’équipements les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
• l’indication, pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu’une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
• l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;
• une information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;
• le classement du bâtiment en application d’une échelle de référence, prenant en compte la zone climatique et l’altitude, établie en fonction de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires, rapportée à la surface ;
• le classement en matière d’émissions de gaz à effet de serre selon les mêmes paramètres ;
• des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;
• le cas échéant, le dernier document mentionné aux articles R. 224-33 ou R. 224-41-8 du code de l’environnement ;
• des éléments d’appréciation sur la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale.

Depuis le 1er septembre 2025, chaque DPE doit comporter un QR code ADEME en première page, permettant d’accéder directement à la fiche du bien sur le site de l’Agence de la transition écologique. Ce QR code constitue désormais un élément de vérification accessible à tout acquéreur.

Durée de validité du DPE

Les DPE sont valables 10 ans à compter de leur établissement (art. D. 126-19 du CCH), avec les régimes transitoires suivants :

• DPE établi entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valable jusqu’au 31 décembre 2022 ;
• DPE établi entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valable jusqu’au 31 décembre 2024.

La validité s’apprécie à la date de la promesse de vente ou, à défaut, à la date de l’acte authentique. Si le DPE produit lors de la signature de la promesse n’est plus valide à la date de l’acte, un nouveau diagnostic doit être établi (art. L. 271-5 du CCH). Par ailleurs, lorsque l’immeuble vendu a été modifié matériellement et que les travaux réalisés impactent sa performance énergétique, un nouveau DPE doit être réalisé, même si l’ancien est encore dans sa période de validité.

Cas particulier des logements de moins de 40 m². L’arrêté du 25 mars 2024 a introduit des valeurs de seuils spécifiques pour les biens dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Pour les DPE établis entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2024, une attestation de reclassement peut être générée directement sur le site de l’ADEME, sans qu’un nouveau DPE soit nécessaire. Cette attestation remplace l’étiquette initiale par une nouvelle étiquette et a la même durée de validité que le DPE d’origine. En l’absence de demande d’attestation, le DPE initial reste valable. Il est fortement conseillé aux propriétaires concernés d’effectuer cette demande, compte tenu des conséquences pratiques et financières d’un mauvais classement.

Modification du facteur de conversion électricité. Depuis le 1er janvier 2026, un arrêté du 13 août 2025 modifie le facteur de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité. Il est possible de faire établir une attestation permettant de tirer les conséquences de cette modification sur l’étiquette du DPE existant, sans remettre en cause les calculs du diagnostic d’origine.

L’opposabilité du DPE (1er juillet 2021)

Dire que le DPE est désormais « opposable » est un raccourci commode, mais juridiquement inexact. La loi ELAN n’a pas conféré au DPE une force contractuelle nouvelle : elle a supprimé une exclusion.

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique. Dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le texte disposait que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE, lequel n’avait qu’une valeur indicative. C’était une dérogation expresse au droit commun : annexé à l’acte, le DPE en était pourtant contractuellement neutralisé.

L’article L. 271-4 du CCH prévoit que « en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. […] L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ».

La réforme, entrée en vigueur le 1er juillet 2021, a restreint cette dérogation aux seules recommandations :

Ancienne rédaction	Rédaction en vigueur
L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique […] qui n’ont qu’une valeur indicative.	L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique […] qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le raisonnement a contrario s’impose : si le législateur n’a maintenu l’inopposabilité que pour les recommandations, c’est qu’il a entendu soumettre les informations du DPE — et notamment le classement énergétique — au régime contractuel ordinaire. L’acquéreur peut donc se prévaloir d’un classement erroné selon les voies de droit commun : erreur sur les qualités substantielles, voire dol si la dissimulation est établie. À l’égard du diagnostiqueur, en l’absence de lien contractuel direct, l’action est délictuelle.

Les recommandations de travaux demeurent inopposables : le vendeur n’est pas tenu par les préconisations d’amélioration figurant dans le rapport.

À noter : la quasi-totalité de la jurisprudence publiée à ce jour porte sur des ventes antérieures au 1er juillet 2021, encore soumises à l’ancien régime. La date de la vente est donc le premier réflexe à avoir avant de tirer les conséquences d’un arrêt.

Quand le DPE n’est-il pas obligatoire ?

L’article R. 126-15 du CCH prévoit plusieurs exceptions. Aucun DPE n’est exigé pour :

• les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à 2 ans ;
• les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
• les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dans lesquels le système de chauffage ou de refroidissement produit une faible quantité d’énergie au regard des activités économiques ;
• les bâtiments servant de lieux de culte ;
• les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire ;
• les bâtiments non chauffés ou dont les seuls équipements fixes de chauffage sont des cheminées à foyer ouvert, sans dispositif de refroidissement ;
• les bâtiments résidentiels destinés à être utilisés moins de 4 mois par an.

En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le DPE n’est pas remis lors de la signature du contrat de vente, mais à la livraison de l’immeuble.

Les enjeux pratiques du DPE : location et travaux obligatoires

L’acquéreur doit être pleinement informé des conséquences pratiques du classement énergétique, qui s’étendent bien au-delà du seul prix de vente.

Sur la location, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un logement n’est considéré comme décent que s’il atteint un niveau de performance énergétique suffisant :

• à compter du 1er janvier 2025 : entre la classe A et la classe F ;
• à compter du 1er janvier 2028 : entre la classe A et la classe E ;
• à compter du 1er janvier 2034 : entre la classe A et la classe D.

En outre, pour les logements classés F ou G, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire et ne peut être révisé ni majoré (art. 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Sur les travaux, à compter du 1er janvier 2028, la performance énergétique des bâtiments à usage d’habitation devra être comprise entre les classes A et E (art. L. 173-2 du CCH). Cette obligation ne s’applique pas aux bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet des travaux nécessaires, ni à ceux pour lesquels le coût des travaux est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.

Sur l’audit énergétique, lors de la vente d’un logement non soumis au statut de la copropriété, un audit énergétique doit être communiqué à l’acquéreur (art. L. 126-28-1 du CCH) :

• depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G ;
• depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
• depuis le 1er janvier 2034 pour les logements classés D.

Sur le carnet d’information du logement, créé par l’article L. 126-35-2 du CCH, il doit être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation, au plus tard à la date de signature de l’acte authentique, lorsqu’il a été établi à l’occasion d’une construction ou de travaux de rénovation ayant une incidence significative sur la performance énergétique, pour les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées depuis le 1er janvier 2023.

Quelle est l’erreur ou la fraude la plus courante ?

La fraude la plus répandue consiste à relever artificiellement la note d’un DPE pour franchir le seuil entre deux classes. Une étude de KRNO démontre que 19 % des DPE classés E au seuil de F sont statistiquement anormaux.

Autrement dit, les diagnostiqueurs relèvent juste ce qu’il faut la note du DPE pour permettre de classer le logement en E et non en F. La présence d’un pic avant un changement de classe est tout à fait anormale et témoigne d’une manipulation du DPE pour le faire rentrer « de force » dans la classe supérieure.

L’ampleur du phénomène a conduit le gouvernement à réagir. Selon le ministère du Logement, 70 000 DPE frauduleux ont été détectés sur les 4 millions réalisés chaque année. Un plan d’action a été présenté le 19 mars 2025 par la ministre Valérie Létard, complété par plusieurs arrêtés publiés à l’été 2025 :

• depuis le 1er octobre 2025, tout diagnostiqueur réalisant plus de 1 000 DPE par an sur des logements individuels est automatiquement suspendu, sauf justification recevable ;
• l’ADEME détecte désormais automatiquement les irrégularités statistiques via un outil d’intelligence artificielle et signale aux organismes de certification les cas suspects ;
• en cas de fraude avérée, la suspension est portée à 2 ans (contre 6 mois auparavant) et le nom du diagnostiqueur est ajouté à une liste noire publique qui compte déjà plus de 500 entrées ;
• les contrôles sur site ont été portés à 10 000 par an (contre 3 000 en 2023) ;
• à partir de 2026, les DPE seront géolocalisés pour garantir qu’ils ont bien été réalisés dans le logement audité.

Cette reconnaissance officielle du problème est un argument supplémentaire devant les juges : lorsque les pouvoirs publics eux-mêmes chiffrent à 70 000 le nombre de DPE frauduleux annuels, il est difficile pour un diagnostiqueur de soutenir que l’erreur dans son diagnostic n’était qu’un accident isolé.

Comment savoir si votre DPE est erroné ?

Vous n’avez pas forcément besoin d’un contre-DPE pour commencer à vous poser les bonnes questions. Plusieurs signaux doivent vous alerter.

Le premier est l’écart entre l’étiquette affichée et vos factures réelles. Un appartement classé C ne devrait pas consommer comme un F. Si vos dépenses d’énergie explosent dès le premier hiver, notez les montants et conservez toutes les factures — elles seront la première pièce de votre dossier.

Le deuxième signal est la discordance visuelle : isolation absente en combles ou sur les murs extérieurs, fenêtres simples vitrage alors que le DPE mentionne du double vitrage, chaudière ancienne alors que le DPE indique un équipement récent. Un œil attentif lors de la visite ou après l’emménagement peut suffire à identifier une erreur.

Le troisième signal est la vérification sur l’Observatoire DPE de l’ADEME (observatoire-dpe-audit.ademe.fr). Tout DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 doit y être enregistré avec un numéro unique. En saisissant ce numéro, vous pouvez consulter le rapport original et vérifier que les données correspondent à ce qui vous a été remis. Un DPE non enregistré à l’ADEME est un DPE juridiquement inexistant — il ne peut pas valablement être annexé à un acte de vente, et le notaire qui n’a pas vérifié cela a commis une faute.

Enfin, la présence du DPE dans une zone statistiquement suspecte — note relevée juste au-dessus du seuil d’une classe inférieure, sans que le bien présente les caractéristiques correspondantes — est un indice sérieux de manipulation.

Cas particulier : DPE émis entre le 1er juillet et le 15 octobre 2021. La méthode de calcul utilisée durant cette période contenait une erreur systématique qui a conduit à sur-pénaliser certains logements, notamment ceux construits avant 1975. Si votre DPE date de cette période, il est possible qu’il soit erroné non pas par fraude, mais par défaut de la méthode elle-même — ce qui n’empêche pas d’en demander la correction ou la prise en compte dans l’évaluation du préjudice. Ce phénomène est distinct des manipulations volontaires décrites plus haut : il ne s’agit pas d’un ajustement artificiel de la note, mais d’un biais de calcul reconnu et corrigé par l’administration.

L’audit énergétique comme révélateur d’erreur. Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F ou G mis en vente (et depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E). Si vous avez fait réaliser cet audit après votre acquisition et que sa conclusion contredit le DPE initial, l’audit constitue une preuve particulièrement solide de l’erreur — plus détaillé qu’un simple contre-DPE, il identifie précisément les écarts poste par poste. Plusieurs dossiers contentieux sont partis exactement de cette situation : un acquéreur qui fait l’audit pour accéder aux aides MaPrimeRénov’, et qui découvre que son logement est classé G alors que le DPE de vente l’avait classé E.

Combien coûte un contre-DPE ? Entre 150 € et 300 € environ, selon la taille du bien et le diagnostiqueur. C’est l’investissement de départ incontournable : sans contre-DPE, il est très difficile de quantifier l’erreur et de chiffrer le préjudice.

Premières orientations : qui peut être mis en cause et quel préjudice ?

En cas de DPE erroné, plusieurs personnes peuvent être tenues responsables et condamnées à vous indemniser, selon les circonstances :

• le diagnostiqueur qui a réalisé le DPE erroné, même s’il n’a pas agi de mauvaise foi ;
• le vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens, etc.), qui ne peut jamais se cacher derrière une clause exonératoire de vices cachés ;
• le vendeur particulier s’il avait connaissance du caractère erroné du DPE ;
• le bailleur, lorsque le DPE erroné a été annexé au contrat de location ;
• le notaire ou l’agent immobilier qui n’ont pas vérifié la conformité du DPE avant la signature ;
• le Syndicat des copropriétaires, lorsque c’est le Syndic qui a transmis des informations erronées au diagnostiqueur.

Quant au préjudice indemnisable, il dépend du régime applicable. Pour les ventes antérieures au 1er juillet 2021 (DPE non opposable), il correspond à une perte de chance de négocier le prix à la baisse — généralement entre 5 % et 15 % du prix de vente. Pour les ventes postérieures, la jurisprudence évolue vers une réparation du coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique annoncée, voire une indemnisation intégrale incluant les surcoûts de consommation et le préjudice moral.

Si votre situation ressemble à ce qui est décrit ici, n’engagez aucun travaux d’isolation avant d’avoir sécurisé les preuves — un expert judiciaire devra constater l’état du bien, et toute modification fait disparaître les preuves physiques. Ne tardez pas à consulter. Les délais varient selon le fondement : 2 ans à compter de la découverte du vice pour l’action en garantie des vices cachés (art. 1648 C. civ.), 5 ans à compter de la manifestation du dommage pour l’action délictuelle contre le diagnostiqueur (art. 2224 C. civ.). Ces délais ne courent pas nécessairement depuis la date de la vente mais depuis la découverte de l’erreur — ce qui laisse souvent plus de temps qu’on ne le croit. Une première analyse du dossier permet souvent de savoir rapidement si une action est envisageable et laquelle.

La clé de lecture de toute la jurisprudence DPE : avant ou après le 1er juillet 2021 ?

Avant d’analyser n’importe quelle décision de justice sur le DPE erroné — qu’il s’agisse d’un arrêt de la Cour de cassation, d’une cour d’appel ou d’un tribunal judiciaire —, la première question à poser est systématiquement : la vente a-t-elle eu lieu avant ou après le 1er juillet 2021 ?

Cette date est la ligne de fracture absolue du contentieux DPE.

Avant le 1er juillet 2021 : le DPE n’avait qu’une valeur informative

Avant cette date, l’article L. 271-4 du CCH prévoyait expressément que l’acquéreur ne pouvait pas se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’avait qu’une valeur informative. Conséquences directes :

• L’acquéreur ne pouvait pas agir contre le vendeur sur le seul fondement du DPE erroné — sauf à démontrer une mauvaise foi caractérisée (dol) ou un vice caché.
• Contre le diagnostiqueur, seule une action délictuelle était possible, mais le préjudice était limité à une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente — et non au coût des travaux (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

La quasi-totalité de la jurisprudence publiée à ce jour — y compris les arrêts de 2024 et 2025 — concerne des ventes antérieures au 1er juillet 2021. Les décisions les plus récentes de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882 ; Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771) portent toutes sur des faits survenus sous l’empire de l’ancien régime. Il faut toujours vérifier la date de la vente avant de tirer des conclusions sur la portée d’un arrêt.

Après le 1er juillet 2021 : le DPE est opposable

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a supprimé la mention selon laquelle l’acquéreur ne pouvait pas se prévaloir des informations du DPE. Depuis le 1er juillet 2021, a contrario, l’acquéreur peut se prévaloir de toutes les informations contenues dans le diagnostic — à l’exception des seules recommandations. Le DPE est désormais opposable au vendeur et au bailleur.

Ce changement ouvre des fondements d’action radicalement nouveaux :

• Action directe contre le vendeur pour défaut de délivrance conforme (art. 1603 et s. C. civ.), sans avoir à démontrer sa mauvaise foi.
• Action contre le diagnostiqueur avec une réparation potentiellement intégrale — et non plus limitée à la perte de chance — dès lors que le préjudice est certain (évolution amorcée par Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472).

La jurisprudence sur ce régime post-2021 est encore en construction. Les premières décisions significatives commencent à émerger (CA Paris, 21 février 2025, n° 22/19288 ; TJ Colmar, 14 novembre 2025, n° 23/00615), mais la Cour de cassation n’a pas encore statué directement sur le fond d’un dossier DPE opposable.

En pratique : si vous avez acheté avant le 1er juillet 2021, votre dossier relève du régime ancien — l’indemnisation passera principalement par le diagnostiqueur (perte de chance) et éventuellement par le vendeur si sa mauvaise foi peut être démontrée. Si vous avez acheté après le 1er juillet 2021, vous bénéficiez du régime opposable, qui ouvre des fondements supplémentaires et des indemnisations potentiellement plus élevées. La stratégie contentieuse diffère sensiblement selon le cas.

Le contentieux du DPE : vue d’ensemble

S’agissant des DPE établis depuis le 1er juillet 2021, désormais opposables, il est possible d’agir directement contre le vendeur ou le bailleur sur le fondement du défaut de délivrance conforme, sans avoir à démontrer sa mauvaise foi. Sous l’égide des anciens DPE, une action contre le vendeur nécessitait de démontrer son dol ou un vice caché — ce qui est plus exigeant. Désormais, une simple erreur de diagnostic peut conduire un acheteur découvrant que son logement a été surclassé à se retourner directement contre le vendeur ou le bailleur — même si les actions contre le diagnostiqueur demeurent pleinement envisageables.

Le vendeur ou le bailleur dont la responsabilité est engagée peut à son tour appeler en garantie le diagnostiqueur fautif, une telle action en garantie pouvant être rejetée si le dommage est le résultat exclusif des propres manquements du vendeur ou du bailleur (Cass. 3e civ., 30 septembre 2021, n° 20-17.311).

Le choix pour un acquéreur ou un preneur d’agir contre son cocontractant ou contre le diagnostiqueur, voire contre d’autres acteurs tels que le notaire, dépendra des circonstances de la cause, et notamment des fautes commises par les différents acteurs, de leur solvabilité, de la police d’assurance souscrite, de leur statut de particulier ou de professionnel, de la présence d’une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, etc. Une action commune et un engagement solidaire de responsabilité à l’encontre de plusieurs défendeurs sont également fréquents (CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139 ; CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459).

Le rôle central d’Allianz. En pratique, environ 90 % des diagnostiqueurs sont assurés auprès d’Allianz. Cela signifie que dans la très grande majorité des dossiers, c’est toujours le même assureur qui se retrouve en face, avec des positions et des seuils de transaction connus. Cette concentration du marché facilite les règlements amiables lorsque le dossier est bien constitué : un contre-DPE solide, des factures d’énergie probantes et des devis de travaux précis suffisent souvent à obtenir une proposition d’indemnisation sans passer par le tribunal judiciaire.

Assigner vendeur et diagnostiqueur ensemble : stratégie et in solidum. Dans les dossiers les plus solides, il est souvent judicieux d’assigner conjointement le vendeur et le diagnostiqueur, en formulant des demandes distinctes sur des fondements séparés — ce qui maximise les chances d’indemnisation quel que soit l’issue sur chaque fondement. Une condamnation in solidum des deux défendeurs est possible lorsqu’ils ont conjointement contribué à la réalisation du même dommage. Elle peut en revanche être écartée lorsque les dommages sont distincts — comme dans l’affaire tranchée par la Cour d’appel de Paris le 21 février 2025, où le vendeur répondait d’un manquement à la délivrance conforme et le diagnostiqueur d’une faute délictuelle générant une perte de chance distincte.

Responsabilité du diagnostiqueur

Lorsque le diagnostiqueur établit un diagnostic inexact, il commet une faute et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de celui — vendeur ou bailleur — qui a commandé sa mission, et sa responsabilité délictuelle vis-à-vis du locataire ou de l’acheteur.

Pour prouver la faute, il convient de demander un « contre-DPE », c’est-à-dire un DPE réalisé par un autre diagnostiqueur. La standardisation du mode de calcul opérée en 2021 permet désormais de comparer les diagnostics entre eux et de comprendre précisément d’où vient la différence (mauvaise saisie de l’épaisseur d’un mur, saisie erronée d’un double vitrage dans la chambre parentale, etc.).

Le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée :

• par un acquéreur ou un preneur victime d’une erreur de diagnostic, sur le fondement délictuel de droit commun (art. 1240 et s. du Code civil) : Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920 ; CA Poitiers, 16 juin 2020, n° 18/02195. La responsabilité du diagnostiqueur, contractuelle vis-à-vis du vendeur, est susceptible d’être engagée sur un fondement délictuel à l’égard du tiers acquéreur si celui-ci justifie d’un préjudice résultant d’un manquement du diagnostiqueur à ses obligations contractuelles (CA Paris, 21 février 2025, n° 22/19288) ;
• par son mandant (vendeur ou bailleur), notamment dans le cadre d’une action en garantie, sur le fondement contractuel (art. 1217 et s. du Code civil).

Dans chacun des cas, le demandeur doit apporter la preuve d’une faute du professionnel, d’un dommage subi et d’un lien de causalité.

La faute du diagnostiqueur

Ce qui relève de sa responsabilité

S’agissant tout d’abord de la faute, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné » (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686, diagnostic relatif aux termites ; Cass. 3e civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.513, diagnostic relatif à l’amiante).

En particulier, le diagnostiqueur est tenu par l’exactitude des données d’entrée du DPE, c’est-à-dire les caractéristiques techniques du bien. Une faute est ainsi caractérisée dans l’hypothèse où il a établi, volontairement ou non, son diagnostic sur la base de constatations erronées à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien — par exemple en faisant état d’une isolation inexistante (CA Poitiers, 10 janvier 2014, n° 12/02359 ; CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024 ; CA Lyon, 7 mars 2023, n° 20/04200).

Il est attendu du diagnostiqueur normalement diligent qu’il sollicite tout document nécessaire à la réalisation du DPE et insiste pour obtenir toutes les données utiles, qu’il alerte son mandant sur le caractère anormal des consommations électriques, et qu’il mette en comparaison les données fournies avec les éléments qu’il constate sur place (CA Paris, 21 février 2025, n° 22/19288).

Ce qui ne relève pas de sa responsabilité

À l’inverse, le diagnostiqueur ne peut pas être mis en cause en raison de la méthode de calcul, puisque celle-ci est définie par arrêté et s’impose à lui.

Exemples de fautes du diagnostiqueur

Une étude du magazine 60 Millions de consommateurs révèle, par exemple, qu’un diagnostiqueur a considéré que la surface d’une maison était de 160 m² alors qu’elle n’était en réalité que de 140 m², ce qui a conduit à sous-estimer la consommation par m² et donc à valoriser artificiellement l’étiquette énergétique du logement. Ou encore : pour un logement chauffé avec une pompe à chaleur et des radiateurs électriques d’appoint, un autre professionnel n’a tenu compte que des radiateurs électriques, produisant une note anormalement mauvaise — dans ce cas, l’erreur joue en sens inverse et pénalise le propriétaire vendeur plutôt qu’elle ne l’avantage.

Les possibles exonérations de responsabilité du diagnostiqueur

Le diagnostiqueur pourrait limiter sa responsabilité :

• en indiquant expressément dans le DPE les difficultés matérielles rencontrées lors de son établissement, voire en préconisant des investigations complémentaires dans le cadre de son devoir de conseil ;
• en démontrant que la communication des données d’entrée par le mandant a pu l’induire en erreur, à moins qu’elles soient manifestement erronées ou que l’accomplissement de sa mission dans les règles de l’art implique de procéder à des vérifications (CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024) ou qu’elles ne vident son obligation de toute substance (art. 1168 du Code civil) ;
• en démontrant que l’erreur dans le DPE résulte d’une modification des méthodes de calcul par le gouvernement, hors de son contrôle.

Le lien de causalité

Pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être engagée, le demandeur doit apporter la preuve d’un lien de causalité entre la faute du professionnel et son préjudice, constitué par une différence perceptible entre l’étiquette énergétique attribuée au bien et la quantité d’énergie effectivement consommée ainsi que les émissions de GES induites. Autrement dit, même si le diagnostic critiqué comporte une ou plusieurs erreurs, il faut que celles-ci aient prêté à conséquence quant à l’évaluation des performances réelles de l’immeuble en matière énergétique (CA Chambéry, 25 février 2014, n° 13/00095 ; CA Dijon, 22 septembre 2015, n° 13/02330).

Actions contre le vendeur

Du côté du vendeur, l’article L. 271-4, II du CCH prévoit que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. A contrario, l’acquéreur peut se prévaloir des autres informations contenues dans le diagnostic (art. R. 134-2 du CCH).

Avant comme après le 1er juillet 2021, l’acquéreur peut agir contre le vendeur sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés — ces deux actions n’étant pas exclusives l’une de l’autre (Cass. 1re civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192 ; Cass. 3e civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.104). Ce que la loi ELAN a ajouté à compter du 1er juillet 2021, c’est un troisième fondement : le défaut de délivrance conforme, qui permet d’agir directement contre le vendeur sans avoir à démontrer sa mauvaise foi — ce qui change radicalement la pratique.

Conformément au principe specialia generalibus derogant par lequel le droit spécial de la vente prime le droit commun des contrats, l’action en erreur sur les qualités essentielles reste en revanche fermée en présence d’un DPE erroné (Cass. 1re civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.627 ; Cass. 1re civ., 14 mai 1996, n° 94-13.921 ; Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 21-22.543). En ce qui concerne le défaut de délivrance conforme, son ouverture depuis 2021 fait l’objet d’un débat — développé ci-dessous.

Pour dol

Le dol imposera la démonstration d’une manœuvre intentionnelle du vendeur, ce qui correspondra à des cas très rares. Il faudra en effet que l’acquéreur puisse démontrer que son vendeur connaissait le caractère erroné du DPE.

Le dol (art. 1137 à 1139 du Code civil) suppose la démonstration, par la victime, d’un acte de tromperie, qui peut résulter de manœuvres, de mensonges ou de la dissimulation intentionnelle d’une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Un tel acte doit avoir provoqué une erreur qui a déterminé la victime à consentir. Le dol caractérise à la fois un vice du consentement et une faute délictuelle, de sorte que la victime peut demander la nullité de la vente — c’est-à-dire l’annulation totale de la transaction avec restitution du prix — et/ou des dommages et intérêts. L’annulation est la sanction la plus radicale : elle remet les parties dans l’état antérieur à la vente. Elle ne se justifie que si le DPE erroné a été déterminant du consentement de l’acquéreur, ce qui suppose que celui-ci n’aurait pas acheté s’il avait connu la réalité.

Une action fondée sur le dol demeure exceptionnelle en présence d’un DPE erroné, dans la mesure où l’acquéreur doit démontrer que le vendeur connaissait le caractère erroné du diagnostic et qu’il a intentionnellement caché cette information, laquelle était d’une importance telle que s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter (CA Reims, 26 mai 2020, n° 19/01354 ; CA Bordeaux, 12 décembre 2019, n° 17/02976 ; CA Nancy, 28 février 2022, n° 17/01134).

Dans les cas les plus graves — DPE délibérément falsifié, manipulation du compteur électrique, données d’entrée sciemment falsifiées — le responsable s’expose également à des poursuites pénales pour faux et usage de faux (art. 441-1 du Code pénal) : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende. Cette voie pénale, rarement empruntée mais réelle, peut être envisagée lorsque la fraude est manifeste et documentée.

Pour vice caché

Quant au fondement de la garantie contre les vices cachés, un DPE ayant été remis, le vendeur sera généralement en droit d’opposer une clause exonératoire de garantie.

En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose qu’il a vendue et qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. En matière de DPE, le vice caché peut être constitué par l’erreur sur la réalité de la performance énergétique du bien ou de ses émissions de GES. La preuve du vice caché incombe à l’acquéreur, et le caractère caché du vice s’apprécie au regard des qualités et compétences d’un acheteur diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur avait de ce bien au moment de la vente.

Ainsi, dans l’hypothèse d’un DPE erroné, l’action en garantie des vices cachés ne saurait prospérer si l’acquéreur « ne pouvait se méprendre sur l’état de l’immeuble et sur l’existence d’une performance énergétique limitée au regard de l’ancienneté de celui-ci », quand bien même le DPE n’aurait pas intégré le coût de l’eau chaude sanitaire produite par les cumulus électriques en complément des chaudières au gaz (CA Bordeaux, 8 avril 2021, n° 20/03087).

Ce fondement d’action risque d’être régulièrement mis en échec en présence d’une clause limitative ou exonératoire des vices cachés. Il est assez surprenant, à cet égard, que l’absence pure et simple du DPE ne suffise pas à écarter le jeu d’une telle clause, que l’on se situe avant ou après la réforme issue de la loi ELAN (art. L. 271-4, II du CCH). La Cour de cassation a d’ailleurs confirmé en 2024 que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés pouvait recevoir application même en présence d’un DPE erroné (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).

Délai d’action. L’acquéreur qui entend agir sur le fondement de la garantie des vices cachés doit respecter le délai biennal de l’article 1648 du Code civil, qui court à compter de la découverte du vice — et non de la date de la vente. Ce délai est un délai de prescription susceptible de suspension (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809 ; Cass. 3e civ., 3 avril 2025, n° 23-15.693). En pratique, la découverte du vice correspond souvent à la réception du contre-DPE ou à l’établissement des premières factures d’énergie révélant un écart significatif avec le DPE initial.

Lorsque l’action est dirigée contre le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle (art. 1240 C. civ.), le délai est de 5 ans à compter de la manifestation du dommage ou de sa révélation (art. 2224 C. civ.). Un acquéreur ayant acheté il y a 3 ou 4 ans peut donc encore agir, à condition de ne pas tarder davantage.

Vendeur professionnel

La Cour de cassation maintient sa jurisprudence selon laquelle le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 9 février 2011, n° 09-71.498 ; Cass. 3e civ., 15 juin 2022, n° 21-21.143), puisqu’il est réputé posséder des connaissances techniques lui permettant d’avoir connaissance des vices qui affectent son immeuble. En outre, les vendeurs particuliers doivent être considérés comme des professionnels lorsque le vice caché est lié à des travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés (CA Poitiers, 2 novembre 2021, n° 19/03660).

Vendeur non-professionnel

À l’inverse, le vendeur non professionnel peut faire valoir une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, à condition seulement d’être de bonne foi, c’est-à-dire d’avoir lui-même ignoré le vice (Cass. 3e civ., 8 avril 2009, n° 08-12.960 ; Cass. 3e civ., 8 décembre 2016, n° 15-20.497). La jurisprudence retient ainsi que, malgré le caractère erroné du DPE annexé à l’acte de vente, aucun élément objectif ne permet de supposer que les vendeurs étaient en mesure d’en constater l’inexactitude (CA Nîmes, 14 avril 2016, n° 14/04446). La jurisprudence juge en revanche que la clause exonératoire ne peut recevoir application lorsqu’un vendeur propriétaire d’un appartement depuis plusieurs années a nécessairement connaissance du vice de la consommation énergétique très importante, faute d’isolation du logement (CA Chambéry, 4 octobre 2012, n° 11/01498).

Pour défaut de délivrance conforme

Jurisprudence de référence : CA Paris, pôle 4 ch. 1, 21 février 2025, n° 22/19288

L’acquéreur pourra prétendre à l’existence d’un défaut de conformité lorsqu’il apparaîtra que le bâtiment vendu est plus énergivore qu’il n’est indiqué dans le DPE qui lui a été remis, sans qu’il en résulte pour autant une impropriété à destination — par exemple parce que les équipements ne sont pas aussi performants que ce qu’indique le diagnostic, ou parce qu’ils sont différents de ce qui y est mentionné.

Bien entendu, s’il y a tout à la fois une non-conformité contractuelle et une impropriété de destination, la seconde l’emporte sur la première. Seule l’action en vice caché est alors applicable (Cass. 1re civ., 20 février 1996, n° 93-21.128). En ce cas, le vendeur particulier est susceptible, en principe, de bénéficier d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, position retenue notamment pour un diagnostic erroné relatif aux insectes xylophages (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 17-31.080).

Pour certains avocats d’assurances, si l’acquéreur allègue avoir été trompé sur la performance énergétique du bien, le défaut présente une dimension fonctionnelle. Or, la Cour de cassation pose qu’en présence d’un défaut fonctionnel, c’est-à-dire répondant à la qualification d’un vice, l’acquéreur ne peut agir ni sur le fondement de l’erreur, ni sur celui du défaut de délivrance conforme. Les seuls fondements recevables seraient alors la garantie des vices cachés et le dol.

En tant qu’avocat d’assurés victimes, je ne souscris pas à cette vision restrictive : un classement E au lieu de D ne rend pas un appartement impropre à son usage normal. Il est toujours possible de l’habiter. En revanche, les stipulations contractuelles relatives à la qualité énergétique du bien n’ont pas été respectées, caractérisant un défaut de conformité imputable au vendeur.

La Cour d’appel de Paris l’a retenu en ces termes dans l’arrêt du 21 février 2025 :

« En application des dispositions combinées des articles 1603, 1604, 1614, 1615, le vendeur a l’obligation principale de délivrer la chose qu’il vend, en l’état où elle se trouve au moment de la vente, l’obligation de délivrance de la chose comprenant ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. […] Dès lors, et sans qu’il soit besoin de se référer au DPE annexé à la vente classant le logement comme très économe, il est parfaitement établi que la chose convenue entre les parties était un logement présentant un niveau de performance énergétique élevé et ne nécessitant qu’un modique budget de dépenses d’électricité, alors que la chose délivrée par les vendeurs se révèle être un bien dont le niveau de consommation énergétique est dans la moyenne avec un budget beaucoup plus important que celui qui était prévisible au regard des factures fournies. »

Sur le surcoût de consommation énergétique

La Cour a condamné les vendeurs à indemniser les acquéreurs de la différence entre la consommation réelle du bien et la consommation prévisible annoncée. L’expert judiciaire, en se fondant sur la consommation annuelle réelle résultant des factures EDF et sur la consommation résultant du DPE, soit 4 473 kWh/an de différence, a évalué le surcoût annuel à 1 970,64 €, conduisant à une condamnation de 19 943,95 € calculée jusqu’à la date de l’arrêt.

Sur les frais exposés dans le cadre de l’expertise

Les acquéreurs ont été indemnisés des frais exposés aux fins d’investigations approfondies pendant l’expertise judiciaire : inspection Consuel (120,31 €), installation d’un sous-compteur divisionnaire (336,24 €), analyse du plancher chauffant (4 488 €), mise en sécurité des installations électriques (482,03 €), et coût de réparation du système de délestage défectueux (379,50 € TTC) — soit 5 806,08 € au total.

Sur le préjudice moral

Les acquéreurs ont subi un préjudice moral en raison des tracas occasionnés par la procédure et les opérations d’expertise d’une durée de plus de quatre années, au cours desquelles cinq réunions contradictoires et des investigations poussées ont été réalisées à leur domicile. Ce préjudice a été indemnisé à hauteur de 5 000 €.

Synthèse pratique : quelle stratégie selon le type de vendeur ?

En synthèse : le fondement du dol suppose une mauvaise foi démontrée du vendeur — il reste exceptionnel. Les vices cachés se heurtent fréquemment à la clause exonératoire, dont seul le vendeur professionnel ne peut se prévaloir. Le défaut de délivrance conforme, lui, ne requiert pas la démonstration de la mauvaise foi, mais son application au DPE erroné est contestée par les avocats d’assureurs — comme exposé ci-dessus.

En pratique, l’opposabilité du DPE produit ses effets les plus nets à l’égard des vendeurs professionnels (promoteurs, marchands de biens), qui ne peuvent s’abriter derrière aucune clause exonératoire, ni nier leur connaissance des défauts du bien. Pour les vendeurs particuliers, la stratégie dépend des circonstances : une mauvaise foi peut-elle être établie ? Le dossier pointe-t-il vers une discordance sur les données d’entrée (surface, équipements) plutôt que sur le résultat global du DPE ?

La solution est différente si ce qui est argué n’est pas la fausseté du résultat du DPE en tant que tel, mais celle de l’une de ses données d’entrée — comme un mauvais mesurage de la surface habitable —, hypothèse dans laquelle le fondement de la délivrance conforme peut être mobilisé sans discussion, à condition que cette surface n’ait pas été corrigée dans l’acte lui-même ou dans un certificat de superficie loi Carrez.

Actions contre le bailleur

Le contentieux locatif lié au DPE erroné est structurellement différent du contentieux de la vente : les enjeux financiers sont plus modestes, les fondements d’action distincts, et la jurisprudence encore plus embryonnaire. Si les actions en matière de vente portent sur des dizaines de milliers d’euros et s’appuient sur un corpus jurisprudentiel fourni, le locataire victime dispose d’un arsenal plus limité — mais qui se construit rapidement depuis 2021.

Logement décent

Le contentieux en matière de baux devrait se renforcer à l’avenir. D’abord par la mise en jeu du droit à un logement décent ou performant et ses différentes manifestations (interdiction de louer, gel des loyers, etc.). En particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des procédures spécifiques si le propriétaire met en location un logement indécent. Il s’expose notamment à être contraint par le juge, saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, à une suspension de sa perception, ou à la suspension de la durée du bail, jusqu’à la réalisation de ces travaux.

Le juge ne peut toutefois pas ordonner la réalisation de travaux dans les cas suivants :

• le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences, il n’a pu parvenir au niveau de performance minimal requis ;
• le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.

Le locataire victime d’un DPE erroné

Le locataire qui découvre que le DPE annexé à son bail est erroné dispose de recours distincts de ceux de l’acheteur. Si le bail mentionne ou annexe un DPE qui se révèle surévalué — appartement classé C alors qu’il consomme comme un F —, le locataire peut invoquer un manquement au devoir d’information du bailleur (art. 1112-1 du Code civil) et demander une réduction de loyer correspondant à l’écart entre les charges annoncées et les charges réelles, voire des dommages et intérêts. Il peut également, si les conditions sont réunies, invoquer l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation. La difficulté principale est de démontrer que la performance énergétique du logement était bien une qualité essentielle en considération de laquelle le bail a été conclu — ce qui suppose, en pratique, de retrouver des éléments du dossier de candidature ou des échanges précontractuels dans lesquels la classe énergétique était mise en avant.

Une décision récente du tribunal judiciaire de Colmar (juge des contentieux de la protection, 14 novembre 2025, n° 23/00615) illustre l’angle le plus prometteur pour le locataire : le juge a comparé l’estimation de consommation figurant dans le DPE annexé au bail à la consommation réelle du locataire sur la période d’occupation, et condamné le bailleur à payer l’écart constaté au titre du préjudice financier lié à la surconsommation. Ce raisonnement ne transforme pas le DPE en garantie de résultat, mais en fait un élément d’appréciation économique du bail permettant d’indemniser le locataire lorsque la réalité des charges énergétiques explose l’estimation communiquée.

Dol, erreur, et devoir d’information

Comme pour l’acquéreur envers le vendeur, l’opposabilité issue de la loi ELAN est susceptible d’élargir les fondements d’action du preneur envers le bailleur en cas de DPE erroné, sur le fondement du dol, mais également de l’erreur sur les qualités essentielles de la prestation ou d’un manquement au devoir d’information.

La jurisprudence laisse entrevoir des perspectives intéressantes à ce titre, tout en posant une limite : « en l’absence d’une stipulation expresse dans l’acte de bail lui-même ou d’autres éléments de nature à l’établir, il n’est pas démontré que la performance énergétique du logement constituait fût-ce tacitement une qualité essentielle en considération de laquelle les preneurs ont contracté » (CA Douai, 8 septembre 2022, n° 21/03496).

La sanction du dol ou de l’erreur est la nullité de l’acte vicié. La partie lésée peut également demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, en démontrant que son cocontractant a commis une faute consistant en un manquement à son devoir d’information (art. 1112-1 du Code civil).

Actions contre les professionnels de l’immobilier

Notaire

Le notaire est tenu d’un devoir de contrôle objectif et d’un devoir d’information et de conseil envers ses clients. Il lui incombe, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la validité, l’utilité et l’efficacité. La Cour de cassation juge que le préjudice causé à l’acquéreur réside dans la perte de chance d’avoir pu négocier le prix en fonction de la non-conformité décelée après la vente (Cass. 3e civ., 15 septembre 2016, n° 15-18.156 ; CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139 ; CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459).

En matière de DPE, les vérifications attendues du notaire sont multiples. Il doit notamment :

• vérifier que l’opérateur qui a établi le DPE remplit les conditions prévues à l’article L. 271-6 du CCH, notamment les garanties de compétence, d’organisation et de moyens, et qu’il est bien certifié — la validité de la certification étant limitée à 7 ans, le notaire doit vérifier qu’elle était toujours valable au moment où le DPE a été réalisé. Depuis la loi du 30 juin 2025 contre les fraudes aux aides publiques, un annuaire public des diagnostiqueurs est en cours de mise en place (art. L. 271-6 du CCH modifié) ; lorsqu’il sera disponible, sa consultation s’imposera ;
• s’assurer que le professionnel a contracté une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité (art. R. 271-2 du CCH) ;
• examiner le modèle de diagnostic qui a été réalisé, lequel doit correspondre à la typologie du bâtiment en cause.

Agent immobilier

Assez proche de celle du notaire, la responsabilité de l’agent immobilier est généralement recherchée de façon concomitante. L’intérêt de se retourner contre ces professionnels réside dans la possibilité de bénéficier d’un garant solvable et assuré au titre de leur responsabilité civile professionnelle. La jurisprudence retient ainsi la faute de l’agent immobilier qui, connaissant les lieux, aurait dû déceler une erreur manifeste dans le DPE — par exemple une surface surévaluée, ou des équipements décrits comme absents lors de la visite mais indiqués dans le diagnostic. Des observations identiques s’appliquent au notaire qui s’est contenté de reproduire les données du DPE sans en vérifier la cohérence, alors qu’une lecture attentive lui aurait permis d’en constater les incohérences.

Sanctions pour annonces non conformes. Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d’un bien immobilier doit mentionner les lettres correspondant aux classements énergétique et climatique du bien (art. R. 126-16, e et f du CCH). Pour les biens à usage d’habitation, une indication sur le montant des dépenses annuelles théoriques est également obligatoire depuis le 1er juillet 2021. Tout manquement par un professionnel à cette obligation est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. L’acquéreur peut également agir sur le terrain du dol (art. 1137 du Code civil) ou de la publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du Code de la consommation).

Actions contre le Syndic de copropriété ou le Syndicat des copropriétaires

Il arrive que le DPE soit erroné parce que le Syndic de copropriété a communiqué des informations erronées au diagnostiqueur.

La responsabilité de plein droit du Syndicat du fait des fautes du Syndic

Le contrat de Syndic est un contrat de mandat. Dès lors que le syndic, ès qualités, commet une faute, le Syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit (Cass. 3e civ., 11 février 2016, n° 14-29.345 ; Cass. 3e civ., 2 octobre 2012, n° 11-24.200 ; Cass. 3e civ., 15 février 2006, n° 05-11.263 ; Cass. 3e civ., 14 juin 2022, n° 21-16.223) : « le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exercice de ses missions ».

Lorsque le syndic donne une information inappropriée sur l’état de l’immeuble, en tant que représentant du Syndicat, au notaire chargé de la vente — par exemple une information erronée dans le questionnaire soumis par le notaire — il commet une faute dans l’exercice de ses missions. L’acheteur ou le vendeur lésé doit donc assigner non le Syndic personnellement, mais le Syndicat.

Et en cas de dol ?

Si un dol peut être démontré, la responsabilité du Syndicat peut être écartée : « les manœuvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute, qu’il incombe à la victime d’établir » (Cass. ch. mixte, 29 octobre 2021, n° 19-18.470). Ainsi, s’il est établi que le syndic a sciemment fait une déclaration mensongère, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires pourrait être purement et simplement écartée.

Quel recours pour le Syndicat en cas de condamnation du fait de la faute de son Syndic ?

Le Syndicat, vraisemblablement condamné du fait de son Syndic, pourra alors appeler en garantie son représentant en nom personnel pour rechercher sa responsabilité contractuelle (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 18-21.357 ; CA Paris, pôle 4, 2e ch., 20 janvier 2020, n° 17/2154), sans avoir à démontrer que la faute était « détachable de ses fonctions » (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.599).

L’évaluation du préjudice indemnisable

L’ancien DPE : perte de chance de négocier une réduction du prix de vente

Jusqu’à la modification de l’article L. 271-4 du CCH par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au 1er juillet 2021, la Cour de cassation retenait que le préjudice subi par l’acquéreur du fait d’une information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).

Cette solution a été confirmée récemment, la Cour de cassation ayant maintenu sa position antérieure dans un arrêt du 17 octobre 2024, tout en soulignant qu’en l’espèce l’article L. 271-4 du CCH était applicable dans sa version issue de la loi ALUR du 24 mars 2014 — c’est-à-dire la version ancienne, non opposable (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882). Cette précision est importante : elle laisse entière la question du régime applicable aux DPE établis après le 1er juillet 2021.

La Cour d’appel de Paris a confirmé ce principe le 21 février 2025 : « le préjudice causé par un diagnostic de performance énergétique erroné ne peut qu’être une perte de chance pour l’acquéreur de négocier une réduction du prix de vente » (n° 22/19288).

À titre d’exemple, 7,5 % du prix de vente ont été alloués dans un arrêt récent, soit 36 000 € pour un DPE passant de 87,5 kWh/m²/an (classe B) à 220,3 kWh EP/m²/an (classe D) (CA Paris, 21 février 2025, n° 22/19288).

Le parallèle avec les diagnostics amiante et termites

En cas de diagnostics termites ou amiante inexacts, la faute du diagnostiqueur cause à l’acquéreur un préjudice certain correspondant au coût des travaux permettant de remédier au vice non révélé par le diagnostic, et non à la simple perte d’une chance d’avoir pu acheter le bien moins cher (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686 ; Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n° 15-12.408). Dans ces cas considérés graves pour l’acheteur, la Cour de cassation a entendu renforcer la sécurité des transactions immobilières et la protection des acquéreurs.

Le nouveau DPE : vers la réparation intégrale du préjudice

Cette limitation du préjudice à la perte de chance tenait au caractère non opposable du diagnostic avant le 1er juillet 2021.

Depuis, la jurisprudence évolue clairement vers la réparation intégrale. Dans un arrêt publié du 20 mars 2025, la Cour de cassation a cassé une cour d’appel qui avait limité l’indemnisation d’un diagnostic d’assainissement erroné à une perte de chance, en retenant que le préjudice est certain — non hypothétique — puisque l’acquéreur doit réaliser les travaux obligatoires (Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-18.472). Dans un arrêt du 23 octobre 2025 relatif à un diagnostic amiante erroné, la Cour a cassé une cour d’appel qui avait de même limité le préjudice à une perte de chance, au visa du principe de réparation intégrale (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.469).

Ces décisions dessinent la trajectoire : dès lors que le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 et que l’acquéreur est contraint de réaliser des travaux pour atteindre la performance annoncée, le préjudice est certain et doit être réparé intégralement — le coût de la mise en conformité par rapport aux informations données dans le diagnostic, à l’instar de ce que retient la Cour de cassation pour les autres diagnostics (Cass. 3e civ., 15 octobre 2015, n° 14-18.077).

D’autres préjudices peuvent être envisagés, en sus du coût des travaux de mise en conformité :

• les surcoûts de consommation énergétique supportés depuis l’acquisition jusqu’à la réalisation des travaux ;
• les loyers perdus en cas d’investissement locatif, pendant la durée des travaux ou en raison de l’interdiction de louer un logement classé G (depuis 2025) ou F (à partir de 2028) ;
• le préjudice moral lié aux tracas de la procédure et aux investigations menées au domicile.

Attention : les devis de travaux doivent permettre d’atteindre — ni plus, ni moins — la consommation énergétique du DPE erroné. Aller au-delà complique le travail du juge et entraînera une baisse de l’indemnisation allouée au propriétaire victime.

Que faire concrètement en cas de DPE erroné ?

Voici les étapes à suivre dans l’ordre, dès que vous soupçonnez un DPE erroné. Plus vous agissez tôt, plus votre dossier sera solide.

Ne pas entreprendre de travaux avant expertise

Il est urgent de ne pas entreprendre de travaux d’isolation : plus vous modifierez l’état du bien, plus cela rendra les opérations d’expertise compliquées et amoindrira vos chances de succès.

La raison est simple : dans la grande majorité des dossiers contentieux, le juge ordonne une expertise judiciaire. L’expert désigné par le tribunal doit pouvoir constater l’état réel du bien — isolation absente, équipements non conformes au DPE, etc. — directement sur place. Si des travaux ont déjà été réalisés entre-temps, ces preuves physiques disparaissent et il devient très difficile d’établir la faute du diagnostiqueur. Dans les dossiers les plus urgents (risque de dégradation, travaux imposés par un syndicat de copropriétaires), il est possible de saisir le juge des référés en urgence pour faire désigner un expert avant tout procès au fond — ce qui permet de sécuriser les preuves tout en engageant la procédure.

Vérifications préalables

Avant de commander un contre-DPE, trois vérifications rapides peuvent orienter la suite :

• Vérifier que votre diagnostiqueur est bien certifié par son organisme de certification — la liste complète des diagnostiqueurs certifiés est disponible à l’adresse : diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr
• Vérifier le numéro ADEME sur le site officiel (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) : un DPE non enregistré est juridiquement inexistant.
• Vérifier que votre diagnostiqueur est bien assuré auprès de son assureur (appel, email, lettre recommandée avec accusé de réception).

Les éléments déjà en votre possession

Il faut adresser à votre avocat :

1. la promesse de vente complète avec annexes au format PDF ;
2. l’acte d’acquisition complet au format PDF ;
3. l’attestation d’acquisition avec prix et surface Carrez établie par le notaire ;
4. toutes vos factures d’énergie depuis l’acquisition (EDF, gaz, etc.) — elles constituent souvent la première preuve de l’écart entre le DPE annoncé et la réalité, et ont été déterminantes dans plusieurs condamnations récentes.

Si vous n’avez plus toutes vos factures, il est possible de les récupérer directement sur votre espace client EDF ou Engie, qui conserve l’historique sur plusieurs années.

Contre-DPE

Faire établir par un diagnostiqueur ou expert :

1. un DPE de contrôle (DPE n°2) avec vérification de la surface Carrez ;
2. un document qui liste les principales différences et erreurs entre le DPE n°1 et le DPE n°2 avec l’impact de chaque erreur en termes de kWh ;
3. un document qui liste les travaux d’isolation nécessaires pour atteindre la note du DPE n°1 en précisant le R du matériau et les caractéristiques précises concernant chaque ouvrage, de sorte que, s’ils étaient réalisés, ils permettraient d’atteindre le DPE n°1 (qui prend alors le nom de « DPE projeté après travaux »). Ce document doit permettre à un artisan de réaliser les travaux sans se poser d’autre question que d’acheter le matériau indiqué en grande surface.

Constat d’huissier de justice

Faire établir un procès-verbal de constat d’huissier de justice portant sur :

• les équipements de chauffage et d’isolation (taille, contenant, état et numéro de série du ballon d’eau chaude) ;
• la présence ou l’absence d’isolation sur chaque mur ;
• l’inventaire des équipements de chauffage avec état, modèle et numéro de série ;
• les traces d’humidité, moisissures, parois froides, parois donnant sur l’extérieur.

Email au certificateur du diagnostiqueur

Madame, Monsieur,

Je suis propriétaire d’un bien immobilier situé au [adresse du bien], acquis le [date de l’acte]. À l’occasion de cette acquisition, un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le [date du diagnostic] par le professionnel suivant, dont je crois comprendre qu’il est certifié par vos soins :

• Nom de la société :
• Nom et prénom du diagnostiqueur :
• N° de certification :

Un contre-diagnostic réalisé par un autre professionnel révèle des écarts significatifs avec le DPE initial, susceptibles de caractériser un manquement aux règles de l’art.

Je vous remercie de bien vouloir me confirmer, sous 48 heures, que ce diagnostiqueur est bien certifié et en règle à la date du [date du diagnostic], et de m’indiquer si un signalement ou une procédure disciplinaire a déjà été engagé à son encontre.

Bien cordialement.

Email à l’assureur du diagnostiqueur

Madame, Monsieur,

Je suis propriétaire d’un bien immobilier situé au [adresse du bien], acquis le [date de l’acte]. À l’occasion de cette acquisition, un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le [date du diagnostic] par le professionnel suivant, dont je crois comprendre qu’il est assuré en responsabilité civile professionnelle auprès de vos services :

• Nom de la société :
• Nom et prénom du diagnostiqueur :
• N° de contrat d’assurance responsabilité civile :

Un contre-diagnostic réalisé par un autre professionnel révèle des erreurs significatives dans le DPE initial, susceptibles d’engager la responsabilité civile de votre assuré à mon égard.

Par le présent email, je vous adresse une déclaration de sinistre et vous demande de bien vouloir, sous 48 heures :

1° confirmer que ce diagnostiqueur est bien assuré auprès de vous à la date du sinistre ([date du diagnostic]) ; 2° m’indiquer le nom et les coordonnées du gestionnaire en charge du dossier.

Si le contrat est en base réclamation, je vous mets en demeure de m’indiquer les coordonnées de l’assureur couvrant la période de réclamation.

Bien cordialement.

Mise en demeure du diagnostiqueur n°1 (modèle)

[Votre Nom] — [Votre Adresse] — [Email] — [Téléphone]

[Nom du Diagnostiqueur] — [Nom de l’Entreprise] — [Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure d’indemnisation — DPE erroné du [date du diagnostic] — [adresse du bien]

Madame, Monsieur,

Le [date du diagnostic], vous avez établi un diagnostic de performance énergétique pour le bien situé au [adresse du bien], classant ce logement en [classe DPE n°1]. Ce diagnostic a été annexé à l’acte authentique de vente signé le [date de l’acte] et a constitué un élément déterminant de ma décision d’acquisition.

Un contre-diagnostic réalisé le [date du contre-DPE] par [nom du second diagnostiqueur] établit que la performance énergétique réelle du bien est de [classe DPE n°2 / X kWh/m²/an], soit un écart de [X kWh/m²/an] avec les données que vous avez renseignées. Cet écart résulte notamment de [préciser : isolation inexistante en toiture / surface surévaluée de X m² / équipement de chauffage mal saisi, etc.], que vous auriez dû constater lors de votre intervention.

Ces erreurs constituent un manquement aux normes édictées et aux règles de l’art au sens de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686), et engagent votre responsabilité civile à mon égard sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Le préjudice que je subis de ce fait s’élève à [montant estimé] €, correspondant au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique annoncée dans votre diagnostic, telle qu’établie par les devis joints aux présentes.

Je vous mets en demeure de m’indemniser de ce préjudice dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente lettre.

À défaut, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire compétent aux fins d’obtenir votre condamnation en réparation de l’intégralité de mon préjudice, ainsi qu’au paiement des frais de procédure.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Votre Nom]

Mise en demeure du vendeur (modèle)

[Votre Nom] — [Votre Adresse] — [Email] — [Téléphone]

[Nom du Vendeur] — [Adresse]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Mise en demeure d’indemnisation — DPE erroné annexé à l’acte du [date de l’acte] — [adresse du bien]

Madame, Monsieur,

Par acte authentique du [date de l’acte], j’ai acquis le bien immobilier situé au [adresse du bien] pour un prix de [montant] €. Ce bien était accompagné d’un diagnostic de performance énergétique établi le [date du DPE], le classant en [classe DPE n°1].

Un contre-diagnostic réalisé le [date du contre-DPE] établit que la performance énergétique réelle du bien est de [classe DPE n°2 / X kWh/m²/an], en raison notamment de [préciser : isolation inexistante, équipements différents de ceux mentionnés, etc.]. Cette différence caractérise un manquement à votre obligation de délivrance conforme au sens des articles 1603 et suivants du Code civil, le bien délivré ne correspondant pas aux caractéristiques convenues lors de la vente.

[Si vendeur professionnel : En votre qualité de vendeur professionnel, vous ne pouvez vous prévaloir d’aucune clause exonératoire de la garantie des vices cachés.]

Le préjudice que je subis de ce fait s’élève à [montant estimé] €, correspondant au coût des travaux nécessaires pour atteindre la performance énergétique annoncée, telle qu’établie par les devis ci-joints, ainsi qu’aux surcoûts de consommation énergétique supportés depuis l’acquisition.

Je vous mets en demeure de me proposer, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente lettre, une offre d’indemnisation couvrant l’intégralité de ce préjudice.

À défaut, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire compétent aux fins d’obtenir votre condamnation en réparation de l’intégralité de mon préjudice, ainsi qu’au paiement des frais de procédure.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Votre Nom]

Faire établir des devis

Faire établir par un ou plusieurs artisans QUALIBAT RGE un ou plusieurs devis de travaux nécessaires pour atteindre la consommation énergétique du DPE erroné (exprimée en kWh/m²/an), ni plus, ni moins. L’artisan peut se baser sur le travail du diagnostiqueur et doit impérativement faire apparaître les caractéristiques détaillées de ses travaux.

Il convient par ailleurs de chiffrer les autres postes de préjudice :

• les loyers perdus : une évaluation de la valeur locative par un ou plusieurs agents immobiliers, multipliée par le nombre de mois nécessaires pour concevoir et réaliser les travaux.

Et si l’assureur refuse ou propose une somme insuffisante ?

Avant d’engager une procédure judiciaire au fond, il est possible de saisir le Médiateur de l’Assurance — gratuit, indépendant, et dont l’avis est rendu en quelques mois. Cette voie est particulièrement utile lorsque l’assureur du diagnostiqueur reconnaît en partie sa responsabilité mais propose une indemnisation dérisoire. La médiation peut débloquer des dossiers sans frais de procédure, et la menace d’une saisine judiciaire en parallèle renforce souvent la proposition finale.

Ces étapes peuvent être entreprises seul dans un premier temps, mais dès que vous disposez d’un contre-DPE confirmant l’erreur, il est recommandé de confier le dossier à un avocat. C’est à ce stade que la stratégie contentieuse — choix des défendeurs, fondements juridiques, calibrage du préjudice — fait toute la différence entre une indemnisation partielle et une indemnisation complète.

Quels sont les coûts d’une procédure ? Une expertise judiciaire coûte en général entre 2 000 € et 4 000 €, selon la complexité du dossier — elle est avancée par les parties mais peut être mise à la charge du défendeur condamné. Les honoraires d’avocat varient selon les cabinets et la durée de la procédure. En cas de succès, les frais de procédure (article 700 du Code de procédure civile) sont habituellement mis à la charge de la partie perdante, ce qui permet de récupérer une partie des honoraires d’avocat. Dans les dossiers bien constitués avec un contre-DPE solide et des devis précis, un règlement amiable est souvent possible avant même la saisine du tribunal, ce qui réduit considérablement les frais.

Quels sont les diagnostiqueurs mis en cause ?

À ce jour, et sans que cela ne présage d’une quelconque responsabilité de leur part, des actions judiciaires ont notamment été engagées ou sont à l’étude à l’encontre des diagnostiqueurs suivants :

• HEYDIAG (HEY DIAG — Aaron Zaghdoun — Noham Zaghdoun — Dan Elbaz)
• V.I.D.I. Expertise (Hennouche Farid)
• ACCORDIAG
• SAS LETTIDIAG (M. Alphandary Robin)
• DE GRACIA Sébastien
• Chrono Diagnostics à Saint-Ouen
• etc. (liste non exhaustive)

Ces diagnostiqueurs sont à ce jour présumés n’avoir commis aucune faute. Aucune décision ne les condamnant ou établissant une quelconque faute de leur part n’a été rendue à ce jour.

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Vous pensez avoir été victime d’un DPE erroné ou frauduleux ? Maître Valentin Simonnet, avocat au Barreau de Paris spécialisé en contentieux des affaires, traite exclusivement ce type de dossier depuis plusieurs années. Avec plus de cent vingt affaires DPE traitées ou en cours, il connaît les assureurs, les arguments des diagnostiqueurs et les montants d’indemnisation réalistes. Contactez le cabinet par email pour une première analyse de votre situation.