La mise en concurrence des contrats de syndic est une obligation légale qui vise à favoriser la transparence et la concurrence dans la gestion des copropriétés. Elle permet aux copropriétaires de comparer les offres des différents syndics potentiels et de choisir celui qui leur convient le mieux.
Mais comment se déroule cette mise en concurrence ? Qui doit la réaliser ? Quand doit-elle avoir lieu ? Quelles sont les règles à respecter ? Et quelles sont les conséquences pour le contrat du syndic sortant et du syndic entrant ?
Dans cet article, nous allons vous expliquer tout ce qu’il faut savoir sur la mise en concurrence des contrats de syndic, depuis sa préparation jusqu’à sa notification, en passant par sa convocation et sa décision.
“En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente.
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.
Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.”
Article 21
Pourquoi mettre en concurrence les contrats de syndic ?
La mise en concurrence des contrats de syndic est une obligation légale issue de la loi Alur du 24 mars 2014 et modifiée par l’ordonnance Elan du 30 octobre 2019. Elle poursuit un objectif de transparence et de concurrence dans le choix du syndic. Elle constitue également un moyen d’améliorer la qualité et le coût des prestations du syndic.
Une obligation légale issue de la loi Alur et modifiée par l’ordonnance Elan
La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré, à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, une obligation de mise en concurrence des contrats de syndic à chaque désignation. Cette obligation a été assouplie par la loi Macron du 6 août 2015, qui a prévu qu’elle devait avoir lieu tous les trois ans, sauf dispense votée par l’assemblée générale.
L’ordonnance Elan du 30 octobre 2019 a supprimé la mention du délai de trois ans et a précisé que la mise en concurrence devait avoir lieu “en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel”. Elle a également renforcé le rôle du conseil syndical dans la réalisation de cette mise en concurrence.
Un objectif de transparence et de concurrence dans le choix du syndic
La mise en concurrence des contrats de syndic vise à permettre aux copropriétaires de comparer les offres des différents syndics potentiels et de choisir celui qui leur convient le mieux. Elle doit conduire à ce que “plusieurs contrats de syndic” soient soumis à l’appréciation des copropriétaires.
La mise en concurrence doit porter sur les éléments essentiels du contrat de syndic, tels que :
- La durée du mandat
- Le montant des honoraires
- Le détail des prestations incluses dans le forfait et celles facturées en supplément
- Les modalités de révision des honoraires
- Les conditions de résiliation du contrat
- Les garanties professionnelles du syndic
La mise en concurrence doit également respecter les principes d’égalité, d’impartialité et de loyauté.
Un moyen d’améliorer la qualité et le coût des prestations du syndic
La mise en concurrence des contrats de syndic est également un moyen d’améliorer la qualité et le coût des prestations du syndic. En effet, elle permet aux copropriétaires :
- De bénéficier d’une meilleure information sur les offres disponibles sur le marché
- De négocier les conditions du contrat avec le syndic choisi ou avec le syndic sortant
- De faire jouer la concurrence entre les syndics pour obtenir des tarifs plus avantageux ou des services plus performants
- De sanctionner les mauvaises pratiques ou les manquements du syndic sortant en optant pour un autre syndic
Comment mettre en concurrence les contrats de syndic ?
La mise en concurrence des contrats de syndic se déroule en quatre étapes : la préparation, la convocation, la décision et la notification. Elle implique principalement le conseil syndical, qui est chargé de la réaliser, et l’assemblée générale, qui est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Qui doit procéder à la mise en concurrence ?
La mise en concurrence des contrats de syndic est réalisée par le conseil syndical, qui est l’organe représentatif des copropriétaires auprès du syndic. Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale pour une durée maximale de trois ans.
Le conseil syndical doit procéder à la mise en concurrence dans le respect des règles légales et conventionnelles applicables à la copropriété. Il doit notamment :
- Rechercher plusieurs candidats potentiels au poste de syndic
- Demander à chaque candidat un projet de contrat conforme au contrat type réglementaire
- Comparer les projets de contrat sur les critères pertinents (honoraires, prestations, garanties, etc.)
- Sélectionner les projets de contrat les plus intéressants pour la copropriété
- Soumettre les projets de contrat sélectionnés à l’assemblée générale pour qu’elle se prononce sur la désignation du syndic
Le conseil syndical peut se faire assister par un professionnel indépendant pour réaliser la mise en concurrence des contrats de syndic. Il peut également solliciter l’avis des copropriétaires ou les associer à la démarche.
Le Syndic n’est pas tenu de procéder à sa propre mise en concurrence : c’est une prérogative du conseil syndical.
Quand doit-on procéder à la mise en concurrence ?
La mise en concurrence des contrats de syndic doit avoir lieu avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Il n’existe pas de délai légal pour réaliser la mise en concurrence des contrats de syndic. Toutefois, il est recommandé de s’y prendre suffisamment à l’avance pour respecter les délais de convocation de l’assemblée générale et pour permettre aux copropriétaires de prendre connaissance des projets de contrat.
En pratique, il est conseillé de commencer la mise en concurrence des contrats de syndic au moins trois mois avant la date prévue de l’assemblée générale.
Comment doit-on procéder à la mise en concurrence ?
La mise en concurrence des contrats de syndic doit respecter les modalités suivantes :
- La mise en concurrence doit porter sur plusieurs projets de contrat de syndic. Le nombre minimum de projets de contrat n’est pas fixé par la loi, mais il est généralement admis qu’il faut au moins trois projets de contrat pour assurer une réelle concurrence.
- La mise en concurrence doit être réalisée par le conseil syndical, qui peut se faire assister par un professionnel indépendant. Le syndic sortant ne peut pas participer à la mise en concurrence ni influencer le choix du conseil syndical.
- La mise en concurrence doit être loyale et transparente. Les candidats potentiels au poste de syndic doivent être informés des mêmes éléments et être traités sur un pied d’égalité. Les copropriétaires doivent être informés des modalités et des résultats de la mise en concurrence.
- La mise en concurrence doit être soumise à l’assemblée générale pour qu’elle se prononce sur la désignation du syndic. Les projets de contrat sélectionnés par le conseil syndical doivent être joints à la convocation à l’assemblée générale et inscrits à l’ordre du jour. L’assemblée générale peut voter pour l’un des projets de contrat proposés ou pour le maintien du syndic sortant.
Quelles sont les modalités de dispense de la mise en concurrence ?
La loi prévoit une possibilité de dispense de la mise en concurrence des contrats de syndic dans certains cas.
Le conseil syndical est dispensé de procéder à la mise en concurrence lorsque :
- L’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité absolue (article 25) d’y déroger
- Le nombre total des lots composant le syndicat est inférieur ou égal à cinq
- Le mandat du syndic est confié à un copropriétaire non professionnel
Dans ces cas, le conseil syndical n’a pas besoin de rechercher ni de proposer d’autres candidats au poste de syndic que celui qui assure déjà cette fonction.
Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l’examen de projets de contrat de syndic qu’il communique à cet effet.
Le seuil de mise en concurrence de l’article 21 alinéa 2 s’applique-t-il aux contrats de syndic ?
L’article 21 alinéa 2 dispose que “L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire“.
L’article 19-2 du décret dispose que “
L’article 19-2 du décret dispose que “La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.”
La sanction de ce défaut de mise en concurrence de l’article 21 alinéa 2 est sanctionné par la nullité de la délibération (CA Paris, pôle 4 ch. 2, 15 nov. 2017, n° 15/22918. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2017/CBB5CA832B7E9EC21AAF5).
Cependant, il ressort des débats parlementaires que l’intention du législateur a été d’imposer une mise en concurrence pour renforcer la transparence des seuls marchés de travaux. Il en résulte que la mise en concurrence vise les marchés de travaux et les contrats de fourniture et non le contrat de syndic (Rép. min. no 70894: JOAN Q, 11 mars 2001, p. 1457).
La loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a confirmé en précisant dans le texte que cette mise en concurrence s’applique pour tous les “contrats autres que celui de syndic“.
Quelles sont les conséquences de la mise en concurrence des contrats de syndic ?
La mise en concurrence des contrats de syndic a des conséquences sur le contrat du syndic sortant et sur le contrat du syndic entrant. Elle a également des conséquences sur les copropriétaires, qui peuvent bénéficier d’un meilleur service ou exercer un recours en cas d’irrégularité.
Quels sont les effets sur le contrat du syndic sortant ?
Le contrat du syndic sortant prend fin à l’échéance prévue dans le contrat ou à la date fixée par l’assemblée générale pour la désignation du nouveau syndic.
Le syndic sortant doit alors :
- Remettre au syndic entrant l’ensemble des documents et des fonds relatifs à la gestion de la copropriété, dans un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions
- Rendre compte de sa gestion à l’assemblée générale, dans un délai de six mois à compter de la cessation de ses fonctions
- Restituer au syndicat des copropriétaires le solde du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat, dans un délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions
Le syndic sortant ne peut pas facturer des frais supplémentaires au titre de la transmission du dossier au syndic entrant ou de la clôture du compte bancaire séparé.
Quels sont les effets sur le contrat du syndic entrant ?
Le contrat du syndic entrant prend effet à la date fixée par l’assemblée générale pour la désignation du nouveau syndic ou à la date de signature du contrat, si elle est postérieure.
Le syndic entrant doit alors :
- Prendre en charge la gestion de la copropriété et assurer les missions qui lui sont confiées par le contrat et par la loi
- Recevoir du syndic sortant l’ensemble des documents et des fonds relatifs à la gestion de la copropriété, dans un délai d’un mois à compter de la prise de ses fonctions
- Vérifier l’état des comptes et des charges de la copropriété et signaler toute anomalie ou irrégularité
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf dispense votée par l’assemblée générale
Le contrat du syndic entrant doit être conforme au contrat type réglementaire, qui fixe les clauses minimales obligatoires et les prestations incluses dans le forfait.
Quels sont les effets sur les copropriétaires ?
Les copropriétaires sont les principaux bénéficiaires de la mise en concurrence des contrats de syndic. En effet, ils peuvent :
- Bénéficier d’une meilleure information sur les offres disponibles sur le marché
- Négocier les conditions du contrat avec le syndic choisi ou avec le syndic sortant
- Faire jouer la concurrence entre les syndics pour obtenir des tarifs plus avantageux ou des services plus performants
- Sanctionner les mauvaises pratiques ou les manquements du syndic sortant en optant pour un autre syndic
Les copropriétaires ont également des droits et des obligations vis-à-vis du syndic entrant. Ils doivent notamment :
- Payer les charges de copropriété selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et le contrat de syndic
- Respecter les décisions prises par l’assemblée générale et le règlement de copropriété
- Collaborer avec le syndic pour faciliter sa gestion et lui signaler tout problème ou dysfonctionnement
- Contrôler la gestion du syndic et vérifier ses comptes
Quelle est la sanction en cas de non-respect de l’obligation de la mise en concurrence du contrat de syndic par le conseil syndical ?
La désignation du nouveau syndic reste valable
En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale.
Que le nouveau syndic de copropriété ait été choisi après une mise en concurrence ou non, sa désignation n’est pas nulle. La loi impose une mise en concurrence mais ne prévoit aucune conséquence juridique si ce n’est pas entrepris, a observé la Cour de cassation.
Pour cette raison, la Cour de Cassation a jugé que la demande d’un copropriétaire, réclamant l’annulation de toutes les délibérations depuis la désignation de ce nouveau syndic sans concurrence, qu’il estimait donc irrégulière, devait être rejetée (Cass. Civ 3, 21.9.2022, G 21-17.295).
“En l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic par l’assemblée générale“
Cass. 3e civ., 20 sept. 2022, n° 21-17.295
Cette mise en concurrence n’est pas prescrite à peine de nullité de la désignation du syndic et, cette obligation pèse sur le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires.
Le législateur a créé une obligation de mise en concurrence du contrat de syndic sans sanction qui devient, en pratique, facultative, et ce au préjudice du Syndicat des copropriétaires.
La violation du devoir de conseil par le Syndic
Si l’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic pèse essentiellement sur le conseil syndical, le syndic a quant à lui un devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires et spécifiquement dans le cadre de cette mise en concurrence d’être informés en amont de l’assemblée générale de l’absence de mise en concurrence afin qu’ils puissent le cas échéant soumettre à l’examen de l’assemblée générale d’autres projets de syndic.
Le syndic qui n’a pas respecté les dispositions d’ordre public de l’article 21 a manqué à son devoir d’information et de conseil envers les copropriétaires et engage sa responsabilité.
CA Paris, pôle 4 – ch. 2, 16 mai 2018, n° 16/17765. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CA/Paris/2018/C648E1CE4F7617FD73B62
Il n’y aura pas de nullité de la désignation du syndic, mais une action en indemnisation, par exemple la perte de chance de négocier un tarif plus bas, est envisageable.
Le recours à l’abus de majorité
L’abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif d’un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.
La preuve du caractère fautif d’une décision d’assemblée générale repose sur le copropriétaire qui s’en prévaut.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rappelle que “Force est de constater que l’appelante ne démontre aucunement l’existence d’un quelconque abus de majorité résultant de l’adoption de cette résolution, l’examen du procès-verbal mettant en évidence que certains copropriétaires ont voté pour et d’autres contre, de sorte qu’une majorité s’est librement exprimée, étant rappelé qu’il n’appartient au juge d’apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.” (Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 5e chambres réunies, 6 Avril 2023 – n° 19/19940)
