Comment se rétracter d’une promesse de vente ? ou au contraire, comment s’opposer à la rétractation ?
Que vous soyez vendeur ou acquéreur ou agent immobilier, voici les réponses à vos questions.
La rétractation ou l’annulation d’une promesse de vente peut se faire par le bénéficiaire ou par le promettant selon les cas suivants :
La rétractation par le bénéficiaire (futur acquéreur)
Le bénéficiaire est l’acheteur potentiel qui dispose d’un droit d’option sur le bien immobilier.
Dans les 10 jours de la signature
Il peut se rétracter sans motif ni pénalité dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la réception de la promesse de vente signée par les deux parties. Il doit envoyer au promettant une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen attestant de la date de réception. Il récupère alors les sommes versées au promettant dans un délai maximum de 21 jours.
Après les 10 jours de la signature
En cas de réalisation d’une condition suspensive
La vente est caduque, chacun récupère son argent.
En l’absence de réalisation d’une condition suspensive
Lorsque la promesse de vente est annulée (sauf pour raison valable comme la non-réalisation d’une condition suspensive, vice du contrat, etc.), le bénéficiaire le choix entre deux actions :
- Soit l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation : le bénéficiaire se rétracte après le délai de 10 jours, il perd les sommes versées au promettant,
- Soit l’action en vente forcée : le vendeur peut forcer la vente devant le tribunal
La rétractation par le Promettant (vendeur)
Le promettant est le vendeur qui s’engage à vendre son bien immobilier au bénéficiaire.
Il ne peut pas se rétracter sans motif ni pénalité pendant la durée de validité de la promesse de vente, sauf si le bénéficiaire y consent.
Il peut en revanche annuler la promesse de vente dans les cas suivants :
- Si le bénéficiaire ne lève pas la promesse dans le délai convenu : le promettant retrouve alors sa liberté de vendre son bien à qui il veut et conserve les sommes versées par le bénéficiaire.
- Si une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat : par exemple, si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt immobilier, si le droit de préemption des collectivités publiques ou des locataires est exercé, si une hypothèque ou une servitude grevant le bien est découverte, etc. Le promettant et le bénéficiaire sont alors libérés de leurs obligations et les sommes versées par le bénéficiaire lui sont restituées sans pénalité.
- Si le contrat présente un vice affectant le consentement du promettant : par exemple, si le promettant a été victime d’une erreur, d’un dol ou d’une violence lors de la signature de la promesse de vente. Le promettant peut alors saisir le tribunal compétent pour demander l’annulation du contrat et des dommages-intérêts éventuels.
La rétractation en cas d’accord amiable
Par le consentement mutuel des parties : les parties peuvent décider d’un commun accord d’annuler la promesse de vente, à condition qu’elles le fassent par écrit et qu’elles se mettent d’accord sur le sort des sommes versées au vendeur. Elles peuvent également prévoir une clause résolutoire dans le contrat, qui permet d’annuler la promesse de vente en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations (par exemple, le paiement du prix ou la délivrance du bien).
Non-réalisation d’une condition suspensive
Par la non-réalisation d’une condition suspensive : la promesse de vente peut être subordonnée à la réalisation de certaines conditions suspensives, comme l’obtention du prêt immobilier, la purge du droit de préemption, l’absence d’hypothèque ou de servitude, etc. Si l’une de ces conditions n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat, la promesse de vente est caduque et les parties sont libérées de leurs obligations. L’acheteur récupère alors les sommes versées au vendeur sans pénalité.
Par la mise en œuvre d’une action en justice
Si l’une des parties ne respecte pas ses engagements ou si le contrat présente un vice (erreur, dol, violence, etc.), l’autre partie peut saisir le tribunal compétent pour demander l’annulation de la promesse de vente. Le juge appréciera alors les faits et les preuves et pourra prononcer la nullité du contrat ou son exécution forcée, ainsi que des dommages-intérêts le cas échéant.
Formalités de rétractation
Pour annuler une promesse de vente, il faut respecter certaines formalités, comme :
- Envoyer une notification écrite à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen attestant de la date de réception.
- Joindre les justificatifs nécessaires pour motiver l’annulation (attestation de refus de prêt, certificat médical, etc.).
- Restituer ou transférer les sommes versées selon que l’annulation profite ou non au bénéficiaire.
L’ajout d’une clause pénale
Dans une promesse de vente, une clause pénale peut être stipulée pour sanctionner le défaut de réitération par acte authentique (Cass. 3e civ. 24-6-2021 no 20-17.529 FS-D : RJDA 10/21 no 637 refusant l’application d’une telle clause à défaut de mise en demeure préalable de l’acheteur de réitérer la vente).
En l’espèce, une option était offerte au vendeur en cas de non-réitération du fait de l’acheteur :
- soit demander en justice la réalisation forcée de la vente,
- soit renoncer à celle-ci et seulement demander le paiement par l’acheteur de la clause pénale prévue dans la promesse.
La promesse peut prévoit deux clauses selon lesquelles :
- – si la condition suspensive se réalise et si l’acheteur refuse de réitérer la vente, le vendeur peut faire constater la vente judiciairement dans le délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération de l’acte et invoquer, le cas échéant, le bénéfice de la clause pénale prévue dans la promesse ;
- – le vendeur peut toujours renoncer à la réitération de la vente et se trouver ainsi entièrement libre de tout engagement vis-à-vis de l’acheteur, après l’avoir mis en demeure de réitérer, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale sur lequel s’imputera le dépôt de garantie immédiatement acquis au vendeur.
Le délai d’un mois n’étant prévu par les parties que pour l’action en réitération forcée de la vente et non pour celle en paiement de la clause pénale, la Cour de cassation a considéré que les juges ne pouvaient pas soumettre cette dernière à ce délai. On le sait, le juge ne peut pas interpréter une clause claire et précise, sous peine de dénaturer la volonté des parties (C. civ. art. 1192). Cass. 3e civ. 15-2-2024 no 22-16.554 F-D
Et la commission de l’agent immobilier en cas de non-réalisation de la vente ?
Principe : Aucune indemnisation en cas de non réalisation de la vente
Dans les opérations de transactions immobilières, la commission de l’agent immobilier est source d’un important contentieux, soit parce que la relation contractuelle entre l’agent immobilier et le client n’est pas clairement établie ou ne respecte pas le formalisme imposé par la loi, soit parce que cette rémunération est contestée.
La condition préalable et essentielle à la rémunération de l’agent immobilier est l’existence d’un mandat écrit de vente ou de recherche entre l’agent et le client. Ce mandat est encadré par un formalisme rigoureux, dont la méconnaissance peut emporter la nullité absolue de l’acte.
Sa commission n’est due qu’en cas de réalisation d’une transaction qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente ou d’une location en application de l’article 6 de loi Hoguet du 2 janvier 1970 et que ladite opération soit constatée dans un seul et unique écrit contenant l’engagement des parties. La perception anticipée d’honoraires est illicite et punissable.
Ledit mandat peut être assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale aux termes de laquelle il est prévu qu’une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire.
Si l’acte comporte une condition suspensive ou une clause de dédit, l’opération ne sera pas considérée comme effectivement conclue tant que cette condition n’est pas réalisée ou que la faculté de dédit demeure
Quoiqu’il en soit son montant doit être précisé dans le mandat et dans l’engagement des parties qu’il s’agisse d’un avant-contrat de vente ou contrat de location.
Cependant, sous certaines conditions l’agent peut prétendre au paiement de sa commission alors même qu’il n’aura pas conclu la vente.
Tempérament : Perception de dommages et intérêts pour l’agent immobilier
cas n°1: En cas de manœuvres dolosives ou faute de son mandant ou du tiers :
La question du droit à commission de l’agent immobilier se pose dans les situations où les conditions suspensives se sont réalisées mais soit l’acquéreur refuse d’acquérir, soit l’acquéreur et le vendeur se sont mis d’accord pour que la vente ne se réalise pas.
S’il est démontré la présence de manœuvres frauduleuses du mandant ou du tiers destinées à priver l’agent immobilier de sa rémunération, celui-ci pourra percevoir des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle inscrite à l’article 1382 du Code civil dont le montant sera souverainement fixé par les juges du fond.
Il en va de même en cas de faute. A titre illustratif, est considérée comme étant une faute : la tromperie, par l’usage d’un faux nom lors des visites par exemple, en cas de non réitération de la vente alors que les conditions suspensives se sont réalisées, ou si une vente s’est faite par l’intermédiaire d’une autre agence (Civ 3ème 10 octobre 2007).
Cas n°2 : En cas de perte de chance
En cas de perte de chance d’avoir pu être rémunéré en raison de la non réalisation de la vente, l’agent immobilier peut solliciter de la juridiction civile des dommages intérêts contre l’acquéreur défaillant, qui seront déterminés par rapport à la commission qu’il aurait dû percevoir dans certaines situations.
Tel est le cas d’une promesse de vente consentie sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire au profit des candidats acquéreurs et les promettants n’avaient pas révélé l’existence préalable d’un permis de construire obtenu à leur profit et non modifiable. A ce titre, il a été admis que la non réalisation de la condition suspensive, à savoir la non obtention du permis par le candidat acquéreur, était de la responsabilité du vendeur et que la résolution de la promesse de vente lui été imputable.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation a reconnu que l’agence immobilière à laquelle le vendeur a donné mandat n’avait commis aucune faute dans l’exécution de son mandat qui ne lui imposait aucunement de rechercher l’existence d’un permis de construire que son mandant lui a caché, et avait donc bien perdu une chance d’être rémunéré du fait des vendeurs, qui étaient responsable de la résolution de la promesse et du préjudice subi. En l’occurrence, le préjudice lié à la perte de chance a été apprécié à l’intégralité de la commission (cass. civ. 3ème 11 février 2014).
Est-ce que je peux engager la responsabilité de l’agent si la non réalisation de la vente est due à un manquement de sa part ?
L’agent immobilier peut perdre son droit à rémunération et même être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur en cas de manquements à ses obligations, en dehors de tout mandat avec l’acquéreur. Sur ce point, la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 janvier 2016 a reconnu un tel principe dans un cas où le terrain s’était avéré d’une surface inférieure à celle annoncée et était frappé d’une servitude conventionnelle non aedificandi interdisant donc de construire sur la parcelle en question.
L’acquéreur avait ainsi pu cumulativement prétendre :
– à la réduction ou la suppression de la commission normalement due à l’agent immobilier par application de l’article 1999 du code civil ;
– à l’octroi de dommages et intérêts en fonction du préjudice subi par application de l’article 1382 du code civil.
