Le quitus consiste pour une partie à libérer son co-contractant de son obligation contractuelle, dans la limite des faits portés à sa connaissance.
Objet
Le quitus est une résolution facultative lors de l’assemblée générale de copropriété. Il s’agit d’une marque de confiance accordée au syndic par les copropriétaires, qui approuvent sa gestion globale de la copropriété, au-delà des seuls aspects comptables. Le quitus porte sur tous les actes accomplis par le syndic dans le cadre de son mandat, tels que :
- la tenue des assemblées générales ;
- l’exécution des travaux ;
- la souscription des contrats ;
- le recouvrement des charges ;
- le respect du règlement de copropriété ;
Décision de l’assemblée générale
Le quitus se donne également à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ainsi que ceux ayant voté par correspondance (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). L’abstention n’est pas prise en compte.
Le vote se fait par résolution distincte pour chaque exercice comptable. Il peut être précédé d’un débat ou d’une vérification de la gestion du syndic par un conseil syndical ou un commissaire aux comptes.
Le quitus peut être donné sans réserve, c’est-à-dire que le syndic est déchargé de toute responsabilité dans sa gestion de la copropriété, ou avec réserve, c’est-à-dire que le syndic reste responsable pour certains actes précisés par les copropriétaires.
Effets du quitus
Vis-à-vis du syndicat
Le but du quitus est de faire obstacle à l’action du syndicat des copropriétaires en réparation des dommages causés par des manquements connus imputables au syndic.
Le quitus a pour effet de :
- exonérer le syndic de sa responsabilité pour les actes de gestion qu’il a accomplis ;
- empêcher le syndicat de demander des comptes au syndic ou de le poursuivre en justice pour ces actes ;
- renforcer la confiance entre le syndic et le syndicat.
Le quitus donné au syndic de copropriété entraîne ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance, même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat de syndic. (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 30 oct. 2013, n° 12/11053)
Le quitus ne met le syndic à l’abri que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même de constater. Le quitus ne couvre pas les actes dissimulés, frauduleux ou illicites du syndic.
Ni l’approbation des comptes, étrangère à la mise en cause de la responsabilité du syndic, ni le quitus accordé à ce dernier par les copropriétaires tenus dans l’ignorance de ces omissions, ne peuvent décharger le syndic de la responsabilité encourue du fait de ces fautes de gestion.(CA Paris, pôle 4, 2e ch., 30 oct. 2013, n° 12/11053)
b) Vis-à-vis des copropriétaires
Le vote d’un copropriétaire en faveur d’une résolution de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic ne lui interdit pas de rechercher la responsabilité délictuelle de ce dernier
3E CIV., 29 FÉVRIER 2024, POURVOI N° 22-24.558, PUBLIÉ
S’agissant des textes, il peut être rappelé,
- d’une part, que la seule conséquence légale d’un vote individuel favorable à un projet de résolution est l’irrecevabilité de l’action de son auteur en annulation de la délibération, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- d’autre part, qu’en matière de charges, l’article 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation de compte individuel de chacun des copropriétaires.
Ainsi, au sein de l’organe délibérant qu’est l’assemblée générale, le vote favorable du copropriétaire ne peut être regardé que comme exprimant son accord, à titre individuel, avec la proposition de quitus que seul le syndicat des copropriétaires peut délivrer. Emanant d’un tiers à la relation contractuelle qui unit le syndicat au syndic, ce vote ne saurait, par lui-même, valoir quitus du copropriétaire à l’égard de ce dernier.
Il ne peut davantage s’analyser en une renonciation explicite et non-équivoque du copropriétaire à agir à titre personnel.
Le copropriétaire, qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s’il n’est pas recevable à demander, en application de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute. (3E CIV., 29 FÉVRIER 2024, POURVOI N° 22-24.558, PUBLIÉ)
Particularités liées au changement de syndic
Lorsqu’un changement de syndic intervient, il faut distinguer deux situations :
- le changement de syndic a lieu en cours d’exercice comptable ;
- le changement de syndic a lieu à la fin d’un exercice comptable.
1° Changement de syndic en cours d’exercice comptable
Lorsque le changement de syndic a lieu en cours d’exercice comptable, le nouveau syndic doit reprendre la comptabilité du syndic sortant et la présenter à l’assemblée générale suivante.
Le nouveau syndic n’est pas responsable des comptes du syndic sortant. Il doit cependant les vérifier et les contrôler avant de les soumettre à l’approbation des copropriétaires.
Le nouveau syndic peut demander au syndic sortant de lui fournir tous les documents et pièces justificatives nécessaires à la vérification des comptes. Il peut également demander au conseil syndical ou à un commissaire aux comptes de l’assister dans cette tâche.
L’approbation des comptes du syndic sortant se fait par une résolution distincte de celle des comptes du nouveau syndic. Le quitus peut être donné ou non au syndic sortant, indépendamment du quitus au nouveau syndic.
2° Changement de syndic à la fin d’un exercice comptable
Lorsque le changement de syndic a lieu à la fin d’un exercice comptable, le syndic sortant doit présenter les comptes de l’exercice écoulé à l’assemblée générale suivante.
Le nouveau syndic n’est pas responsable des comptes du syndic sortant. Il n’a pas à les vérifier ni à les contrôler. Il se contente de les transmettre aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale.
L’approbation des comptes du syndic sortant se fait par une résolution distincte de celle des comptes du nouveau syndic. Le quitus peut être donné ou non au syndic sortant, indépendamment du quitus au nouveau syndic.
Faut-il donner quitus à son syndic ?
La délivrance du quitus par l’assemblée reste une possibilité et non une obligation. Le Syndic peut d’ailleurs décider de ne pas demander de quitus.
Si l’un n’est pas tenu de le demander, pourquoi l’autre serait-il obligé de l’accorder ?
Le refus de donner quitus n’entraine pas de révocation du Syndic, pas de résiliation de son mandat, pas d’introduction d’action en justice, ni ne provoque pour le Syndic une impossibilité de poursuivre son mandat. Il ne joue que pour les actes passés.
Le refus de donner quitus est au contraire l’expression du souhait légitime du copropriétaire de conserver intacts les droits du syndicat.
Le Syndic ne devrait d’ailleurs pas à craindre une absence de quitus :
- Soit le syndic a rempli correctement sa mission, et alors il n’a pas besoin du quitus puisque le syndicat n’a aucune raison de chercher à engager sa responsabilité ;
- Soit le Syndic a exécuté sa mission de manière fautive, alors le syndicat a tout intérêt à préserver son droit de demander réparation.
Le Syndicat est tout à fait légitime à refuser d’adopter une décision qui est inutile dans le premier cas et dans le second aurait pour lui des conséquences néfastes.
Il est recommandé de ne pas donner quitus à son Syndic qui n’a en tout état de cause aucune obligation de le demander en premier lieu.
