Aux termes des articles 6 b) et 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Bailleur est tenu à trois obligations de garantie qui pèsent sur le bailleur :
- La première, générale, est d’assurer la jouissance paisible du logement.
- La deuxième, particulière, est de garantir le locataire contre les vices et défauts de la chose louée
- La troisième à l’égard des tiers : celle de faire cesser les troubles de voisinage qui leur seraient causés par des locataires.
Aux termes de l’article 6, c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend la substance des articles 1719, alinéa 2 et 1720, alinéa 3, du Code civil : le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » c’est-à-dire en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit répondre aux critères de décence prévus par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
A défaut, le locataire peut demander la mise aux normes du local loué et/ou une réduction du loyer tant que cette mise aux normes n’est pas assurée et engager la responsabilité du bailleur.
Les textes imposant au bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut être prévu dans le bail aucune dérogation, même moyennant un loyer moins élevé[1].
Le bailleur manquant à son obligation de délivrer un logement décent ou de réaliser les travaux peut être condamné sous astreinte à les réaliser et à l’indemnisation du préjudice matériel et moral de son locataire[2][3]..
Le locataire peut à tout moment demander sa mise en conformité avec les règles de décence.
Le bailleur ne peut, pour sa part, se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant[4].
Si aux termes de l’article 1725 du code civil le Bailleur n’est en principe[5] pas tenu des troubles de jouissance causés par les tiers, il devient responsable des troubles de jouissance dans trois cas[6] :
- En cas de faute autonome du bailleur le rendant ainsi responsable de l’aggravation du dommage
- En cas de faute antérieure du bailleur ayant rendu possible ou facilité le dommage causé postérieurement par le tiers[7].
- Lorsque le trouble causé par un tiers a atteint la substance même du bien loué. Dans ce cas, en effet, le trouble se confond avec les dégâts matériels pour lesquels le bailleur a l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires en vertu des articles 1719 et 1720, alinéa 2, les réparations nécessaires autres que locatives[8]. Ainsi, lorsque le trouble de jouissance d’un tiers atteint la matérialité de l’immeuble, le locataire est en droit d’exiger du propriétaire, lequel se retournera ensuite contre le tiers auteur du trouble, l’exécution des travaux de remise en état, et ce, peu importe la cause des travaux, vétusté, force majeure, ou fait d’un tiers[9].
Par exemple, le bailleur est tenu de répondre :
- des fissures provoquées dans les lieux loués par des travaux de percement du métro réalisés par la RATP[10] ;
- des dégâts des eaux consécutifs à un incendie criminel[11].
A ce sujet, la jurisprudence de la Cour de Cassation citée par le bailleur dans ses conclusions numéro 1 est particulièrement pertinente puisqu’elle retient la responsabilité du bailleur pour des défauts imputables au Syndicat des copropriétaires :
« Attendu qu’ayant retenu à bon droit que le bailleur devait au locataire, sur le fondement de l’article 1719-3 du code civil, une obligation de garantie de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail, et relevé que si cette obligation ne concerne pas, en principe, les parties communes de l’immeuble dont l’entretien relève de la copropriété,
la bailleresse avait toute possibilité et tout droit de faire prendre par la copropriété les mesures urgentes et appropriées à une mise hors d’eau provisoire de l’immeuble, alors qu’elle ne démontrait pas avoir mis tout en oeuvre pour cela et notamment fait réunir une assemblée générale « extraordinaire » à cet effet, la cour d’appel en a exactement déduit que la SCI était tenue d’indemniser le locataire »[12]
[1] Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 02-20.614 : JurisData n° 2004-026183 ; Bull. civ. 2004, III, n° 239
[2] CA, Paris, Pôle 4, ch. 3, 2 févr. 2017 – n° 14/19212
[3] CA Rouen, ch. des appels prioritaires, 14 mars 2000, n° 1997/01720 : JurisData n° 2000-119756. – V. également : CA Rouen, 1re ch. civ., 23 juin 1999 : JurisData n° 1999-103694).
[4] C. civ., art. 1719, 1°
[5] Civ. 3e, 28 juin 2000, no 98-20.406
[6] Dégât des eaux suite à un incendie criminel et responsabilité du bailleur – Yves Rouquet – AJDI 2004. 371
[7] Cass. 3e civ., 28 févr. 1990, Bull. civ. III, n° 63, JCP
éd. N, 1990.II.265, obs. Groutel : cambriolage facilité par un échafaudage dressé pour le ravalement de l’immeuble
[8] Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n° 14-20.345 : JurisData n° 2015-022440 ; Loyers et copr. 2015, comm. 242
[9] Cass. 3e civ., 25 févr. 2004, n° 02-10.085 : JurisData n° 2004-022467 ; Bull. civ. III, n° 36. – Cass. 3e civ., 3 avr. 2001, n° 99-15.740 : JurisData n° 2001-009195
[10] Paris, 27 janv. 1998: Loyers et copr. 1998, no 149, obs. Vial-Pedroletti, D. 1987.IR.98
[11] Civ. 3e, 25 févr. 2004, no 02-10.085 P: AJDI 2004. 371, obs. Rouquet
[12] Cass. 3e civ., 9 févr. 2010, n° 08-10.324. Lire en ligne : https://www.doctrine.fr/d/CASS/2010/JURITEXT000021831994.
Cas d’espèce
Décision du 15 Septembre 2022 PCP JCP fond – N° RG 22/00814 -N° Portalis 352J-W-B7F-CWJT2
En droit, si le bailleur doit au preneur la jouissance paisible de la chose louée et la garantie de ses vices, il n’en va ainsi que si les désordres dont se plaint le locataire proviennent d’un défaut de la chose louée; tel n’est pas le cas lorsque le trouble allégué par le locataire provient d’un autre copropriétaire ou des parties communes de l’immeuble, tiers, sur lesquelles la bailleresse copropriétaire n’a pas qualité pour entreprendre seule des travaux.
En l’espèce, il ressort de l’expertise les désordres ayant endommagé l’appartement donné à bail aux époux X trouvent leur origine, non dans un défaut de la chose louée, mais dans des fuites sur les canàlisations collectives, partie commune de l’immeuble en copropriété.
Les dégâts des eaux provenant d’une partie commune, le syndicat des copropritaires constitue en pareille circonstance, au sens de l’article 1725 du Code civil, un tiers par rapport aux bailleurs.
Cependant, si l’article 1725 du code civil dispense le bailleur de garantir le preneur du trouble de jouissance causé par la voie de fait d’un tiers, il ne met pas fin à son obligation d’entretenir le bien et le bailleur reste tenu d’effectuer, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires.
Cette obligation d’entretenir et de garantir la jouissance paisible du locataire, qui est d’ordre public s’agissant.des baux soumis à la loi du 6 juiHet 1989, ne cesse qu’en cas de force majeure et le bailleur, qui dispose d’une action récursoire contre le syndicat des copropriétaires lorsque les dommages trouvent leur origine en partie- commune, ne peut donc invoquer l’absence de faute ou même le fait que la réalisation des travaux en parties communes constituait un préalable à la réparation des lieux loués, pour
s’exonérer de sa responsabilité.
En l’espèce, l’expertise et le procès-verbal de constat d’huissier de justice produits par les époux X suffisent à caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les preneurs, et, partant, ‘ un manquement par les bailleurs à leur obligation d’assurer une jouissance paisible à leur locataire.
