La présence de plomb dans un logement peut représenter un risque important pour la santé des occupants, en particulier des jeunes enfants et des femmes enceintes. En tant que locataire ou propriétaire bailleur, il est essentiel de connaître les obligations et les recours en matière d’exposition au plomb.
C’est quoi le problème avec le plomb ?
Le plomb est un métal toxique généralement présent dans les peintures des logements construits avant le 1er janvier 1949. Lorsque le plomb est ingéré ou inhalé, il peut provoquer le saturnisme, qui est une maladie particulièrement grave pour les femmes enceintes et les jeunes enfants.
Utilisé historiquement dans les peintures, les canalisations, les batteries et accumulateurs, l’essence ou encore par exemple certains cosmétiques, le plomb peut représenter un risque pour la santé, notamment s’il est ingéré par les enfants (risque de saturnisme).
Que faire en cas de présence de plomb dans un logement ?
Nous vous expliquons les informations à connaître.
Textes de loi et références
- Code de la santé publique : articles R1334-10 à R1334-12Réalisation du diagnostic
- Code de la santé publique : article L1334-9Conséquences en cas de présence de plomb
- Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
Le diagnostic plomb : une obligation pour le bailleur/vendeur
Qu’est-ce que le diagnostic plomb ?
Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) est un diagnostic obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. Ce document vise à détecter la présence de plomb dans les peintures et à évaluer le risque d’exposition pour les occupants.
Quand et comment doit-il être réalisé ?
Le bailleur doit fournir un CREP lors de la signature ou du renouvellement du bail. Ce diagnostic est réalisé par un professionnel certifié et reste valable :
- Indéfiniment en l’absence de plomb,
- 6 ans pour une location si la présence de plomb est avérée.
Comment est réalisé le constat de risque d’exposition au plomb ?
Le diagnostiqueur doit rechercher la présence de plomb dans les revêtements (peintures anciennes, plâtre, briques…) y compris les revêtements extérieurs (volets par exemple). Les annexes sont également concernées dès lors qu’elles sont destinées à un usage courant (buanderie, par exemple).
Le diagnostiqueur doit préciser la concentration en plomb de ces revêtements et la méthode d’analyse utilisée pour la mesurer et décrit l’état de conservation des revêtements contenant du plomb.
Il doit consigner la liste des facteurs de dégradation du bâti qu’il a relevés dans un rapport du Crep.
Une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé doit être annexée au Crep.
Quelles sont les conséquences de la présence de plomb ?
Si le Crep met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², en tant que propriétaire du logement, vous devez faire réaliser des travaux en cas de vente ou location, tout en garantissant la sécurité des occupants.
Le Crep peut mettre en évidence la présence de plomb dans le logement.
Si du plomb est présent à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire vendeur ou le propriétaire bailleur doit faire des travaux sans attendre.
Les principales sources d’exposition au plomb : où se trouve le plomb ?
- Les anciennes peintures des logements désormais interdites, appliquées sur les murs et boiseries, ainsi que le minium de plomb utilisé sur les ferronneries peintes (garde-corps, par exemple) avant 1995, rendues accessibles suite à des dégradations (dégât des eaux, usure, chocs, humidité) ou lors de travaux ou de bricolages réalisés sans protection.
- Les plaques de plomb laminé utilisées dans le bâtiment au niveau des toitures, des balcons, des châssis et rebords de fenêtres, etc.
- L’eau du robinet : l’eau distribuée à Paris ne contient pas de plomb dans le réseau public, car l’ensemble des branchements en plomb du réseau public d’Eau de Paris ont été remplacés. L’eau peut en revanche se charger de plomb lorsque les canalisations intérieures des immeubles sont en plomb. Il appartient aux propriétaires de s’assurer que l’eau qui passe par les canalisations privées respecte la concentration maximale admissible de 10 microgrammes par litre. Pour cela, il leur est recommandé de remplacer toutes les canalisations en plomb à l’intérieur des immeubles. Si vous avez un doute, adressez-vous au syndic de votre immeuble, à votre conseil syndical ou à votre bailleur social.
Que faire en cas de présence de plomb dans le logement ?
Article L1334-9 du code de la santé publique
“Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.”
Côté locataire : les recours
Si le diagnostic révèle une concentration de plomb supérieure aux seuils autorisés, le locataire peut :
- Exiger du bailleur la réalisation de travaux de mise en conformité,
- Alerter la mairie ou la préfecture en cas d’inaction du propriétaire,
- Saisir la justice pour demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail en cas de danger grave.
Côté bailleur : les obligations
Le bailleur doit :
- Informer le locataire de la présence de plomb via le CREP,
- Entreprendre les travaux nécessaires pour supprimer le risque d’exposition,
- Se conformer aux injonctions de l’administration en cas de détection de situation dangereuse.
Quels travaux pour supprimer le plomb ?
Ces travaux consistent à mettre en place des matériaux de recouvrement sur les revêtements dégradés contenant du plomb mis en évidence lors du diagnostic. Ils peuvent inclure le remplacement de certains éléments de construction et la suppression des causes immédiates de la dégradation des revêtements (fuites, par exemple).
Les travaux ne doivent pas entraîner de dissémination nuisible de poussières de plomb.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des règles imposées par le constat de risque d’exposition au plomb ?
Pour le propriétaire bailleur
L’absence du Crep dans le contrat de location est un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence pouvant engager votre responsabilité pénale.
Vous pouvez également engager votre responsabilité pénale si vous n’avez pas réaliser les travaux nécessaires en cas de présence de plomb à des concentrations supérieures à 1 mg/cm² avant la mise en location du logement.
Le locataire peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l’annulation du bail ou une réduction du prix du loyer.
Pour le propriétaire vendeur
Votre responsabilité peut être engagée si vous ne transmettez pas le diagnostic ou si vous mentionnez de fausses informations dans l’annonce de vente pour induire le futur acquéreur en erreur.
Si vous ne transmettez pas le diagnostic, vous ne pouvez pas être exonéré de la garantie des vices cachés.
L’acquéreur peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l’annulation de la vente ou obtenir des dommages et intérêts.
Vous pouvez également être sanctionné d’une amende de 1 500 € si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié (3 000 € en cas de récidive).
Pour le diagnostiqueur
Si le diagnostiqueur commet une faute en ne respectant pas la réglementation pour réaliser le diagnostic (par exemple, diagnostic erroné), l’acquéreur ou le locataire peut faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander des dommages et intérêts.
Par ailleurs, le diagnostiqueur peut être sanctionné d’une amende de 1 500 € s’il exerce sans certification (3 000 € en cas de récidive).
Pour le notaire
La responsabilité du notaire peut être engagée s’il a validé la vente en l’absence du diagnostic ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant l’acquéreur en erreur.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Le bailleur qui ne respecte pas son obligation d’information ou qui loue un logement dangereux s’expose à plusieurs sanctions :
- Amendes administratives,
- Obligation d’exécuter les travaux sous contrainte,
- Dommages et intérêts versés au locataire en cas de préjudice.
Qui contacter en cas de litige ?
En cas de difficultés, le locataire peut s’adresser :
- À la Direction Départementale des Territoires (DDT),
- À l’Agence Régionale de Santé (ARS),
- À un avocat spécialisé en droit immobilier.
Locataire : plan d’action
- Adresser mise en demeure au bailleur
- Faire un signalement auprès du STH https://signalement-lhi.paris.fr/site-lhi/
Modèle de mise en demeure gratuit
Objet : Mise en demeure – Présence de plomb dans le logement loué
Madame/Monsieur [Nom du bailleur],
Je soussigné(e), [Votre Nom], locataire du logement situé au [Adresse complète], vous mets en demeure de procéder sans délai aux mesures nécessaires pour remédier à la présence de plomb constatée dans ledit logement.
En effet, un Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), réalisé le [date du diagnostic], a révélé une concentration de plomb supérieure aux seuils réglementaires. Cette situation présente un risque sérieux pour la santé des occupants et engage votre responsabilité en tant que bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil ainsi que de l’article L.1334-9 du Code de la santé publique.
Par la présente, je vous mets en demeure de :
- Prendre immédiatement les mesures nécessaires pour assurer la sécurité sanitaire du logement, notamment en réalisant les travaux de mise en conformité requis ;
- Me communiquer sous [délai raisonnable, par exemple 15 jours] votre plan d’action et les délais prévus pour l’exécution des travaux.
À défaut de réponse ou d’action de votre part dans le délai imparti, je me verrai contraint(e) d’engager les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes (préfecture, mairie, ARS) et d’entamer toute procédure judiciaire utile afin d’obtenir la mise en conformité du logement et, le cas échéant, une réduction du loyer voire la résiliation du bail.
Dans l’attente de votre retour urgent, veuillez agréer, Madame/Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Votre Nom]
[Votre Adresse]
[Votre Email]
[Votre Téléphone]
Conclusion
La présence de plomb dans un logement donné à bail est une question de santé publique qui engage la responsabilité du bailleur. Locataires et propriétaires doivent veiller au respect des obligations légales afin de prévenir tout risque d’intoxication.
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