Lorsqu’une promesse synallagmatique de vente d’un immeuble sous conditions suspensives est signée et prévoit la vente à une date ferme, que se passe-t-il si rien n’est signé à cette date ?
Tout dépend de savoir si cette date de signature fait référence à la réitération de la vente “pure” (pas de caducité) ou à la date limite de levée d’une condition suspensive (caducité).
La date constitue un délai pour la réitération de la vente (exécution forcée)
Lorsqu’un délai a été fixé pour la réitération de la vente devant notaire, le non-respect de ce délai n’emporte la caducité de la promesse que si les parties l’ont expressément prévu (Cass. com. 23-10-2012 no 11-24.349 F-D : RJDA 2/13 no 126).
L’expiration de ce délai détermine le moment à partir duquel chaque partie peut mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte et, à défaut pour celle-ci de s’exécuter spontanément, de demander en justice soit l’exécution forcée du contrat – si les conditions suspensives sont réalisées à cette date (Cass. 3e civ. 4-2-2021 no 20-15.913 F-D) –, soit sa résolution (Cass. 3e civ. 1-10-2020 no 19-16.561 FS-PBI).
La date de signature de l’acte notarié n’est pas extinctive mais constitue le point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter en lui délivrant une mise en demeure.
La date constitue un délai pour la levée d’une condition suspensive (caducité)
Toutefois, lorsque, dans la promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque (Cass. 3e civ. 29-5-2013 no 12-17.077 FS-PBR : Bull. civ. III no 69 ; Cass. 3e civ. 9-3-2017 no 15-26.182 FS-PB : RJDA 7/17 no 445), à moins que :
- le vendeur n’ait accepté un report de la date de signature de l’acte notarié (Cass. 3e civ. 29-5-2013 précité)
- ou que l’acheteur n’ait renoncé, avant la date prévue pour la signature de cet acte, au bénéfice des conditions suspensives stipulées dans son intérêt (Cass. 3e civ. 19-10-2011 no 10-16.921 FS-D : RJDA 3/13 no 210).
Il y a caducité quand la condition suspensive a défailli à l’expiration du délai fixé, de sorte que la caducité de la promesse est acquise. Autrement dit, il y a caducité quand la réitération de la vente ainsi que la réalisation des conditions suspensives étaient enfermées dans le délai convenu.
