Les punaises de lit sont des insectes nuisibles qui se nourrissent du sang des humains et des animaux. Elles peuvent provoquer des démangeaisons, des réactions allergiques et des troubles du sommeil. Elles se cachent dans les matelas, les sommiers, les meubles, les plinthes ou les prises électriques. Elles se propagent facilement par les vêtements, les valises ou les meubles d’occasion.
Si vous êtes locataire d’un logement infesté par des punaises de lit, vous vous demandez sans doute qui doit prendre en charge la désinsectisation.
Est-ce au bailleur ou au locataire de payer ? Quels sont vos droits et vos obligations ? Quelles sont les démarches à suivre pour se débarrasser de ces parasites ?
Dans cet article, nous allons vous expliquer la réglementation en vigueur, les solutions possibles et les précautions à prendre pour éviter une nouvelle infestation.
Sujet ô combien d’actualité, les punaises de lit prolifèrent, en particulier dans les logements. Dans une étude publiée en juillet 2023 par l’agence nationale de sécurité sanitaire de l’alimentation, de l’environnement et du travail (Anses), il a été constaté qu’entre 2017 et 2022, un foyer français sur dix a été infesté par des punaises de lit.
En réaction, depuis la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, l’absence de nuisibles ou de parasites fait partie des critères de décence si bien que le bailleur est en principe responsable d’une telle infestation, sauf à démontrer que les punaises ont été importées par le locataire lui-même, ce qui n’est pas chose aisée.
Le bailleur doit assurer la décence du logement 🏠
L’article 1719 du Code civil édicte que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucunes stipulations particulières : de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).
Selon la loi du 6 juillet 1989 d’ordre public telle que modifiée par la LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (article 6). Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible et le garantir contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et enfin entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.
L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. (Cour d’appel, Colmar, 3e chambre civile, section A, 29 Mars 2021 – n° 19/02925)
Tenu de délivrer un logement dépourvu de nuisibles et de parasites, le bailleur est par principe responsable de la présence de punaises dans un logement loué, sauf s’il prouve qu’elles ont été importées par le locataire . (CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 sept. 2023, n° 21/18072)
Quels éléments de preuve ?
Tenu de délivrer un logement dépourvu de nuisibles et de parasites, le bailleur est par principe responsable de la présence de punaises dans un logement loué, sauf s’il prouve qu’elles ont été importées par le locataire .
Ainsi, le bailleur est responsable de la désinsectisation du logement en cas de présence de punaises de lit, sauf s’il peut prouver que le locataire est à l’origine de l’infestation. Par exemple, si le locataire a introduit des meubles infestés dans le logement, ou s’il n’a pas respecté les règles d’hygiène et de propreté.
- Date d’apparition des punaises par rapport à l’entrée dans les lieux : En réalité, tout dépend de la date d’apparition ou à tout le moins du constat de la présence de ces nuisibles dans le logement. Si le locataire s’en rend compte rapidement après son entrée dans les lieux, il est « probable » que ces nuisibles n’ont pas été amenés par lui et que le bailleur doit en assumer la responsabilité au titre de son obligation de décence.
- Infestation d’autres appartements laissant supposer une infestation généralisée non limitée à un seul logement
Le locataire doit informer le bailleur sans délai 📞
Si vous êtes locataire et que vous constatez la présence de punaises de lit dans votre logement, vous devez informer le bailleur sans délai, par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous devez lui demander de procéder à la désinsectisation dans les meilleurs délais, en lui rappelant ses obligations légales.
Vous pouvez également signaler le problème au syndic de copropriété si vous habitez dans un immeuble collectif, car il se peut que d’autres logements soient infestés. Le syndic doit alors organiser une désinsectisation générale de l’immeuble.
Vous devez coopérer avec le bailleur et le professionnel chargé de la désinsectisation, en respectant les consignes qui vous sont données. Par exemple, vous devez préparer votre logement avant l’intervention, en vidant vos placards, en lavant votre linge à haute température, en aspirant et en jetant vos sacs poubelles.
Vous devez également prendre des mesures préventives pour éviter une nouvelle infestation, en inspectant régulièrement votre literie, en évitant d’acheter ou d’échanger des meubles d’occasion, en protégeant votre matelas avec une housse anti-acariens ou en utilisant des produits répulsifs.
Quelles preuves apporter par le locataire ?
Vous devez apporter des preuves de l’infestation, comme des photos, des témoignages ou des devis de désinsectisation.
Le juge peut rejeter la demande si celle-ci n’est pas accompagnée “d’éléments complémentaires (témoignages, constats d’huissier, etc…)” nécessaires pour établir la faute et le dommage allégué (CA Chambéry, 2e ch., 2 mai 2019, n° 18/01800.)
Que se passe-t-il en cas de clause transférant le traitement au preneur ?
Le juge estime que “L’obligation imposée aux locataires dans le bail de traiter la présence éventuelle de nuisibles au sein de leur appartement ne dispensait aucunement le propriétaire d’intervenir puisque devant assurer une jouissance paisible.” (Cour d’appel de Lyon, 8e chambre, 13 septembre 2023, n° 22/08006)
Le locataire peut-il être accusé d’avoir rapporté par sa faute les punaises de lit ?
Oui, selon la réponse ministérielle “En cas d’infestation de punaise de lit, le bailleur est dans l’obligation de payer les frais de désinsectisation. Néanmoins, en cours de bail, si le bailleur peut prouver que l’infestation par les punaises de lit est due à un manque d’entretien du locataire, il peut faire mettre à sa charge la désinsectisation du logement (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7)” (Rép. min. n° 10491 : JO Sénat 11 juill. 2019, p. 3745)
Le Bailleur doit cependant rapporter la preuve “que ces parasites auraient été introduits dans le logement par la locataire elle-même ainsi qu’il est soutenu par le bailleur, alors que ce dernier a admis au contraire avoir effectué un premier traitement anti-parasitaire avant la prise d’effet du bail, ce qui permet de présumer que l’infestation était déjà préexistante.” (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 1er juin 2022, n° 19/12050)
Il s’agit d’une preuve très compliquée, voire impossible, pour le bailleur, surtout si d’autres appartements de l’immeuble sont touchés, ce qui arrive très vite en cas d’infestation non traitée.
Surtout, les punaises de lit peuvent se développer alors même que le Locataire entretient parfaitement son logement : il n’y a pas de corrélation entre saleté et punaise de lit.
Que peut obtenir en justice le locataire ⚖️?
Si le bailleur refuse ou tarde à effectuer la désinsectisation du logement, vous pouvez saisir la justice pour faire valoir vos droits.
Le juge peut accorder au Locataire :
- La condamnation du Bailleur à procéder à la désinsectisation sous astreinte
- Le remboursement intégral des loyers (répétition des sommes versées) si la présence de ces nuisibles a rendu le logement inhabitable sur le fondement de l’exception d’inexécution
- Une indemnisation pour le préjudice moral (en général 2 000 €)
- Une indemnisation pour le préjudice matériel, comme l’achat des produits anti-parasitaires ou les meubles perdus
Le bailleur doit faire appel à un professionnel agréé pour réaliser la désinsectisation, qui peut nécessiter plusieurs interventions. Il doit supporter le coût de cette opération, qui peut varier selon la surface du logement, le niveau d’infestation et la méthode utilisée.
Le bailleur ne peut pas répercuter le coût de la désinsectisation sur le locataire, sauf si celui-ci est responsable de l’infestation. Il ne peut pas non plus retenir une partie du dépôt de garantie pour ce motif, sauf s’il dispose d’un état des lieux contradictoire attestant de l’absence de punaises de lit à l’entrée du locataire.
Que se passe-t-il si l’infestation provient des parties communes ?
Il arrive que le foyer de parasite soit causé par un défaut d’entretien d’un local commun comme le local commun de dépôt des ordures ménagères.
Par principe, le bailleur n’est pas en revanche responsable des troubles subis par son locataire du fait d’un défaut d’entretien des parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, s’il justifie avoir accompli toutes les diligences qui lui incombaient à l’égard du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, le bailleur qui ne prend pas suffisamment en compte les difficultés rencontrées par ses locataires, et n’use pas des prérogatives dont il dispose en qualité de copropriétaire pour contraindre le syndicat à prendre les mesures nécessaires afin de remédier efficacement à l’infestation parasitaire de l’immeuble doit être considéré comme ayant manqué à son obligation de délivrer un logement décent.
Son coût pourra être reporté sur les charges locatives.
Quelle responsabilité du bailleur du fait du locataire ?
Le bailleur en sa qualité de propriétaire du lot dispose de moyens d’action contre son locataire qui est responsable des nuisances affectant l’immeuble en provenance des parties privatives de son lot en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Si le bailleur n’a pas agi pour qu’il soit remédié à l’infestation de punaises de lit, alors qu’il en a été informé par le syndicat des copropriétaires par une mise en demeure, alors le préjudice financier du syndicat des copropriétaires relatif au coût des interventions pour traiter les punaises de lit ainsi que tous les autres couts induits peuvent être mis à la charge du bailleur défaillant. ( Cour d’appel de Paris 30 juin 2022 n° 22/00511=
Quid du relogement ?
Même si le bailleur est tenu de payer, rien ne l’oblige à reloger son locataire durant l’opération de traitement des nuisibles.
Punaises de lit et hotel/airbnb/abritel/location de courte durée
Que se passe-t-il lorsqu’un client loue une chambre à l’hotel sur tripadvisor ou un bien sur une plateforme type airbnb et une fois rentré chez lui découvre qu’il a rapporté des punaises de lit de son séjour, entrainant un préjudice matériel important (désinsectisation de son appartement) ainsi que moral (souffrir l’infestation par des nuisibles) ?
En théorie, le client dispose d’un recours contre le loueur.
Cependant, c’est bien souvent la preuve qui fera défaut: Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 4, 7 Février 2023 – n° 20/12125
“De même, le fait d’avoir fait intervenir une nouvelle entreprise spécialisée après le départ des appelants ne vaut pas reconnaissance de responsabilité, cette mesure ayant été prise à titre préventif, après avoir été informés par les époux [U] du risque d’infestation de leur logement.
Par ailleurs, rien ne prouve que les insectes en question, présents dans toute l’Europe, n’aient pas été apportés par les appelants eux-mêmes ou par leurs amis dans leurs bagages, ou que les époux [U] n’aient pas été attaqués par ces insectes ailleurs que dans l’appartement litigieux.
Dès lors qu’il n’est pas démontré, d’une part, que MM. [J] et [P] avaient conscience de la présence de punaises de lit lorsqu’ils ont donné leur appartement à bail à Mme [Z], et d’autre part que ces insectes étaient bien présents dans les lieux à l’arrivée des appelants, les intimés n’ont pas manqué à leurs obligations contractuelles ni donc engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard des tiers au contrat.”
Et en cas de vente ?
Le fait de ne pas avertir le vendeur que le bien est infesté ou a été infesté par des punaises de lit peut constituer soit un vice caché soit un dol qui peuvent entrainer la résolution (vice caché) ou nullité (dol) de la vente aux torts du vendeur (Cour d’appel de Nancy, 23 octobre 2023, n° 23/00615)
Sources
CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 6 juill. 2022, n° 19/15137
CA Lyon, 8e ch., 13 sept. 2023, n° 22/08006
CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 6 sept. 2023, n° 21/18072 : JurisData n° 2023-015403
Cour d’appel, Colmar, 3e chambre civile, section A, 29 Mars 2021 – n° 19/02925
“punaises de lit” locataire bailleur
