Lors d’un achat immobilier, le vendeur et l’acquéreur doivent passer par différentes étapes avant de finaliser la vente. Parmi ces étapes, il y a la formulation d’une offre d’achat ou d’une offre de prix, la signature d’un avant-contrat, qui peut prendre la forme d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique), et la signature de l’acte authentique de vente. Ces documents sont souvent confondus, mais ils présentent des différences importantes qu’il faut connaître.
Quelles sont les caractéristiques et les effets de ces documents ? Quels sont les délais à respecter entre eux ? Quels sont les conseils pratiques à suivre pour réussir son achat immobilier ?
Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’offre d’achat, l’offre de prix, le compromis de vente, l’acte authentique, la promesse de vente, la condition suspensive et le délai de rétractation.
Qu’est-ce qu’une offre d’achat ou une offre de prix ?
Une offre d’achat ou une offre de prix est un document par lequel un candidat acquéreur propose au vendeur d’acheter son bien immobilier à un prix qu’il fixe lui-même. Il s’agit d’un moyen de réserver le bien et de manifester son intérêt. L’offre d’achat ou l’offre de prix doit être écrite et contenir les éléments suivants :
- L’identité du candidat acquéreur
- La désignation du bien immobilier
- Le prix proposé
- La durée de validité de l’offre (généralement 1 ou 2 semaines)
L’offre d’achat ou l’offre de prix n’est pas obligatoire, mais elle est recommandée pour exprimer l’accord du candidat acquéreur sur le prix du bien. Le candidat acquéreur ne doit verser aucune somme d’argent au vendeur lorsqu’il fait une offre d’achat ou une offre de prix.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est un contrat unilatéral, c’est-à-dire que seul le vendeur est tenu par son engagement. L’acquéreur dispose d’un droit d’option, c’est-à-dire qu’il peut lever l’option et acheter le bien aux conditions convenues, ou renoncer à l’achat et récupérer son indemnité d’immobilisation. La promesse unilatérale de vente contient les mêmes éléments que le compromis de vente, à l’exception des modalités de paiement. La promesse unilatérale de vente doit être signée chez un notaire ou sous seing privé et doit être enregistrée auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant sa signature.
Le bénéficiaire de la promesse unilatérale (le futur potentiel acquéreur) de vente reste entièrement libre d’acheter ou de ne pas acheter le bien.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ?
Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage les deux parties à conclure la vente du bien immobilier à un prix déterminé. Il s’agit d’un contrat synallagmatique, c’est-à-dire que le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acquéreur s’engage à l’acheter. Le compromis de vente contient les éléments essentiels de la vente, tels que :
- L’identité des parties
- La description du bien immobilier
- Le prix de vente
- Les modalités de paiement
- Les conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, absence de servitude, etc.)
- La date prévue pour la signature de l’acte authentique de vente
Le compromis de vente peut être signé chez un notaire ou sous seing privé (entre les parties ou avec l’aide d’un agent immobilier). Il doit être enregistré auprès du service des impôts dans les 10 jours suivant sa signature¹. La signature du compromis de vente s’accompagne du paiement d’un dépôt de garantie, versé par l’acquéreur à hauteur de 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier. Cette somme sera imputée sur le prix du bien à l’occasion de la signature de l’acte authentique de vente.
Quelle différence entre une promesse (unilatérale) de vente et un compromis de vente ?
Promesses et compromis ont comme point commun :
- Délai de rétractation de 10 jours
- Possibilité de conditions suspensives
La vraie différence se trouve dans la sanction si la vente ne se réalise pas (hors des cas de non levée de conditions suspensives):
- Promesse (unilatérale) de vente:
- Sanction si le vendeur (promettant) ne veut plus vendre : exécution forcée de la vente ou dommages-intérêtds
- Sanction si l’acheteur (bénéficiaire) ne veut plus acheter : perte de l’indemnité d’immobilisation (entre 5 et 10 % selon ce qui est prévu contractuellement) mais pas d’exécution forcée possible
- Compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)
- Sanction si le vendeur ne veut plus vendre : idem promesse unilatérale de vente
- Sanction si l’acheteur ne veut plus acheter : exécution forcée de l’acquisition par l’acheteur
En résumé, les deux actes sont très proches et peuvent être considérés comme interchangeables.
La prochaine fois qu’un juriste (ou pire un agent immobilier) vous dira avec une certaine morgue que ça n’a rien à voir, demandez lui concrètement la différence d’effets et mettez là en commentaire, ça m’intéresse !
Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse synallagmatique de vente ?
Aucune, c’est le même acte sous deux noms différents. Le compromis de vente est la même chose que la promesse synallagmatique de vente : ils peuvent être utilisés indifféremment.
Le terme de “promesse de vente” fait référence dans la pratique à la promesse unilatérale de vente”.
Que se passe-t-il en cas de rétractation ?
Si le vendeur souhaite se rétracter après la levée d’option d’achat par le bénéficiaire, ce dernier peut choisir d’être indemnisé ou alors de procéder à une vente forcée du bien immobilier en saisissant le tribunal judiciaire.
Si l’acheteur souhaite se désister et ne lève finalement pas son option sur le bien, il perd son indemnité d’immobilisation qui reste acquise au vendeur. Toutefois, si le désistement est dû à la réalisation de l’une des clauses suspensives de la promesse de vente (impossibilité de trouver un prêt immobilier par exemple), l’acquéreur peut se désengager tout en étant remboursé de son indemnité d’immobilisation.
Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente ?
L’acte authentique de vente est le contrat qui finalise la vente du bien immobilier et qui entraîne le transfert de propriété du vendeur à l’acquéreur. Il s’agit d’un contrat authentique, c’est-à-dire qu’il doit être rédigé et signé par un notaire. L’acte authentique de vente reprend les éléments du compromis ou de la promesse de vente et constate que les conditions suspensives sont levées. Il précise également les modalités de paiement du prix de vente et les frais de notaire. L’acte authentique de vente doit être signé dans un délai de 3 à 4 mois après la signature de l’avant-contrat, sauf si les parties en conviennent autrement.
Aucun désistement n’est possible après la signature de l’acte authentique de vente, sauf vice du consentement.
Quelles sont leurs différences ?
L’offre d’achat, l’offre de prix, le compromis de vente, l’acte authentique, la promesse de vente, la condition suspensive et le délai de rétractation présentent des différences importantes qu’il faut connaître avant de s’engager dans un achat immobilier. Voici un tableau récapitulatif des principales différences entre ces documents :
| Critère | Offre d’achat ou offre de prix | Compromis de vente / Promesse synallagmatique de vente | Promesse unilatérale de vente | Acte authentique de vente |
|---|---|---|---|---|
| Nature du document | Proposition écrite non engageante pour le candidat acquéreur | Avant-contrat synallagmatique engageant les deux parties | Avant-contrat unilatéral engageant le vendeur | Contrat authentique finalisant la vente |
| Droit de rétractation | Aucun droit de rétractation n’est possible tant que l’offre n’est pas acceptée par le vendeur | L’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité | L’acquéreur dispose d’un droit d’option pendant la durée de la promesse pour lever l’option ou renoncer à l’achat | Aucun droit de rétractation n’est possible après la signature |
| Somme à payer par l’acquéreur | Aucune somme n’est versée par le candidat acquéreur au vendeur lorsqu’il fait une offre d’achat ou une offre de prix | L’acquéreur verse un dépôt de garantie au vendeur, généralement égal à 5 à 10 % du prix de vente | L’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur, généralement égale à 10 % du prix de vente | L’acquéreur verse le solde du prix de vente au vendeur, après déduction du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation le cas échéant |
| Délai entre la signature et l’acte authentique de vente | Aucun délai n’est prévu entre la signature et l’acte authentique de vente, sauf si les parties en conviennent autrement | 3 à 4 mois, sauf si les parties en conviennent autrement | 2 à 3 mois, sauf si les parties en conviennent autrement | Immédiat |
| Condition suspensive | Aucune condition suspensive n’est prévue dans l’offre d’achat ou l’offre de prix, sauf si les parties en conviennent autrement | Le compromis peut prévoir des conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, absence de servitude, etc.) qui doivent être levées avant la signature de l’acte authentique de vente | La promesse peut prévoir des conditions suspensives (obtention d’un prêt immobilier, absence de servitude, etc.) qui doivent être levées avant la levée d’option par l’acquéreur ou la signature de l’acte authentique de vente | L’acte constate que les conditions suspensives sont levées et que la vente est définitive |
Quels sont les conseils pratiques pour réussir son achat immobilier ?
Pour réussir son achat immobilier, il est important de bien choisir son type de document, en fonction de ses besoins et de sa situation. Voici quelques conseils pratiques pour vous aider à faire le bon choix :
- Si vous souhaitez manifester votre intérêt pour un bien immobilier et négocier le prix avec le vendeur, faites une offre d’achat ou une offre de prix, qui ne vous engage pas tant qu’elle n’est pas acceptée par le vendeur.
- Si vous êtes sûr de votre achat et que vous souhaitez sécuriser la transaction, optez pour le compromis de vente/la promesse synallagmatique de vente, qui vous engage fermement avec le vendeur et qui vous laisse un délai de rétractation de 10 jours.
- Si vous avez besoin de plus de temps pour réfléchir ou pour obtenir votre financement, optez pour la promesse unilatérale de vente, qui vous laisse une marge de manoeuvre et qui vous permet de récupérer votre indemnité d’immobilisation si vous renoncez à l’achat.
- Si vous signez une offre d’achat, un compromis ou une promesse sous seing privé, faites-vous accompagner par un professionnel (agent immobilier, avocat, etc.) qui pourra vérifier la validité du document et vous conseiller sur les clauses à insérer ou à négocier.
- Si vous signez une offre d’achat, un compromis ou une promesse chez un notaire, profitez-en pour lui poser toutes les questions que vous avez sur la vente et sur les frais qu’il va percevoir.
- Si vous signez un acte authentique de vente, vérifiez bien que toutes les conditions suspensives sont levées et que le bien immobilier est conforme à ce qui a été convenu dans l’offre d’achat, le compromis ou la promesse. N’hésitez pas à demander au notaire ou au vendeur tous les documents relatifs au bien (diagnostics techniques, règlement de copropriété, etc.).
Conclusion
L’offre d’achat, l’offre de prix, le compromis de vente, l’acte authentique, la promesse de vente sont des documents qui jalonnent le processus d’un achat immobilier. Ils présentent des différences importantes qu’il faut connaître avant de s’engager. L’offre d’achat ou l’offre de prix n’engage pas le candidat acquéreur tant qu’elle n’est pas acceptée par le vendeur. Le compromis et la promesse synallagmatique engagent les deux parties et leur laissent un délai de rétractation. La promesse unilatérale n’engage que le vendeur et laisse à l’acquéreur un droit d’option. L’acte authentique finalise la vente et entraîne le transfert de propriété.
