Pourquoi invoquer le caractère familial ?
La qualification de société civile familiale offre au bailleur certains «avantages» réservés en principe aux personnes physiques et dont ne dispose pas la SCI “classique”:
- bail de trois ans et non de six ans
- possibilité de donner congé pour reprise,
- de conclure un bail court,
- possibilité de solliciter un cautionnement,
- absence de saisine de la CCAPEX dans le cadre de l’art . 24
La composition d’une SCI de famille
La SCI de famille est définie à l’article 13 de la loi de 1989 comme “une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés“.
Ainsi, une SCI n’est de famille que si elle contient comme associés :
- Des parents (ce qui inclut les enfants sur 3 générations en dessous)
- des alliés jusqu’au quatrième degré inclus
- Des époux (Il résulte du code civil, notamment dans ses chapitres sur le mariage et sur les successions, que les parentés et alliances vont au-delà de la consanguinité et que des époux, s’ils forment entre eux une société civile, entrent dans le cadre des art. 10 et 13. ● Paris, 9 oct. 2008: AJDI 2009. 129)
- Le conjoint
- Les parents du conjoint
- Les frères et sœurs du conjoint
- Les enfants des frères et sœurs du conjoint
- Les cousins germains du conjoint
Par exemple, si une personne est mariée, ses alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont son conjoint, ses parents, ses beaux-parents, ses frères et sœurs, ses beaux-frères et belles-sœurs, ses neveux et nièces, et ses cousins germains.
Ne constituent pas des parents ou alliés jusqu’au 4ème degré :
- une personne morale (Paris, 12 mai 2011: AJDI 2012. 272; Loyers et copr. 2011, no 237, obs. Vial-Pedroletti)
Quid des enfants ?
Selon nous, les enfants ne devraient pas être considérés comme des alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Les enfants sont des descendants, et les alliés sont des personnes liées par un lien de mariage ou de PACS. En droit français, les enfants sont des descendants au premier degré. Ils sont donc liés à leurs parents par un lien de parenté, et non par un lien d’alliance. Par conséquent, les alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne comprennent pas les enfants.
Pour la cour d’appel de Bordeaux, les enfants constituent des alliés : “Il ressort des statuts de la société civile immobilière Girondins (pièce no 8 de l’intimée) qu’elle est constituée entre Philippe R., Aroma R., et leur fille Emmanuelle R.. La société civile immobilière Girondins étant une société civile familiale au sens de la loi du 6 juillet 1989, le bail litigieux a été conclu pour une durée de trois ans, ” (Cour d’appel, Bordeaux, 1re chambre civile, 21 Septembre 2020 – n° 19/04375)
Idem pour CA Angers: “La SCI La Guerinière établit par ses statuts être constituée par Monsieur et Madame C Y F X et leurs quatre enfants. A ce titre, le bailleur qui justifie d’être une société civile à caractère familial n’était pas tenu de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant de faire délivrer une assignation aux locataires aux fins de constat de la résiliation du bail.” Cour d’appel d’Angers, Chambre a – civile, 10 septembre 2019, n° 18/02252
Idem pour CA Versailles : ” Considérant qu’il résulte de l’acte de donation partage du 16 décembre 1996 que la SCI Z est une société de famille constituée entre Mme P-Q R E de M. M N D et ses deux enfants, G D épouse Y et C D ” CA Versailles, 1re ch. 2e sect., 10 avr. 2012, n° 11/02832.
Conséquence de l’entrée d’un associé non familial
Attention, dès lors qu’une personne morale est associée de la SCI, elle perd son caractère familial. (CA Paris, pôle 4 – ch. 3, 12 mai 2011, n° 09/24428). Ou qu’un membre est lié uniquement par le PACS et non le mariage (https://www.senat.fr/questions/base/2006/qSEQ061225671.html)
La charge de la preuve du caractère familial
La charge de la preuve de la qualité de société civile de famille conforme à l’art. 13 (a), pèse sur le bailleur (Paris, 15 nov. 1993: Loyers et copr. 1994, no 43)
