Le ravalement est une opération qui consiste à remettre en état les façades d’un immeuble, soit pour des raisons esthétiques, soit pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Le ravalement peut impliquer des travaux de nettoyage, de réparation, de peinture, d’isolation ou de protection des façades.
Le bail commercial est un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) loue un local à un commerçant, un artisan ou un industriel (preneur) pour y exercer son activité professionnelle. Le bail commercial est soumis à des règles spécifiques qui visent à protéger le locataire et à lui assurer la stabilité de son fonds de commerce.
La question de savoir qui doit payer les travaux de ravalement dans le cadre d’un bail commercial n’est pas toujours simple à trancher. En effet, il existe plusieurs cas de figure selon la nature des travaux, la date du bail, les clauses contractuelles et la jurisprudence.
Ravalement faisant suite à une injonction de l’administration : nécessité d’une clause expresse
La Cour de cassation interprète restrictivement les clauses transférant au locataire commercial la charge des obligations incombant normalement au bailleur. Pour produire effet, ces clauses doivent ainsi être suffisamment précises dans la description des obligations transférées.
Il a été jugé, par exemple, que la clause mettant à la charge du locataire les réparations et remises en état autres que les grosses réparations ne suffisait pas à transférer à la charge du locataire le coût des travaux de ravalement prescrits par l’administration (Cass. 3e civ. 13-7-1994 n° 91- 22.260 P: RJDA 12/94 n° 1262; également en ce sens, dans un cas où la locataire était un hôtel: Cass. 3e civ. 10-5-2001 n° 00-22.442 FS-PB: RJDA 7/01 n° 756).
La clause du bail mettant le ravalement à la charge du locataire commercial ne suffit pas à faire peser sur lui le coût de ce ravalement lorsque celui-ci, même décidé en assemblée générale des copropriétaires, a été dicté par une injonction de l’autorité administrative. (Cass. 3e civ. 15-6-2023 n° 21-19.396 F-D, Sté Malyflo c/ Sté Hôtelière avenir Vaugirard)
Sauf clause expresse, le ravalement prescrit par l’administration pèse sur le bailleur commercial même si le bail prévoit que le ravalement est à la charge du preneur.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 juin 2023, 21-19.396, Inédit
Même en présence d’une clause du bail les en déchargeant, les bailleurs ne pourront donc échapper au paiement des travaux de ravalement qu’à la condition qu’ils en prennent eux-mêmes l’initiative dans les délais prescrits par les règles d’urbanisme.
En l’espèce, en 1986, une société locataire de locaux commerciaux à usage d’hôtel s’engage à exécuter la totalité du ravalement de l’immeuble en vertu d’un protocole d’accord. En 2011, un arrêté enjoint aux propriétaires de l’immeuble de procéder au ravalement de la façade sur rue et d’un mur pignon. En 2013, les copropriétaires de l’immeuble réunis en assemblée décident de la réalisation des travaux de ravalement puis demandent qu’ils soient mis à la charge du locataire.
La Cour de cassation rejette la demande, jugeant qu’il résulte des éléments suivants que les travaux incombaient au bailleur :
- les travaux prescrits par l’autorité administrative relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur (C. civ. art. 1719) et sont à la charge de ce dernier, sauf stipulation expresse contraire ;
- en l’espèce, le bail faisait bien obligation au locataire de supporter les frais de ravalement de l’immeuble mais il ne comportait aucune stipulation concernant les travaux prescrits par l’autorité administrative. Or, la résolution de l’assemblée générale votant le ravalement n’avait pas été librement votée mais avait été dictée par l’arrêté de 2011, de sorte que le bailleur ne pouvait pas se prévaloir du protocole d’accord par lequel la locataire s’était engagée à exécuter le ravalement, sur le fondement duquel aucune demande n’avait été adressée avant la mise en œuvre de la procédure d’injonction.
Et ce, même si le ravalement avait été voté par une assemblée générale des copropriétaires (certes postérieure à une injonction), et qu’il ne faisait pas de doute que les parties au bail étaient convenues d’en faire peser le coût sur le locataire …
Il est donc très important de viser ce cas de figure lors de la rédaction du bail.
Ravalement ne faisant pas suite à une injonction de l’administration
Il convient alors de se référer au bail qui prévoit la plupart du temps une prise en charge par le locataire. Cette clause ne pose en pratique pas de problème particulier.
