Servitude de tour d’échelle, ou comment passer chez le voisin pour ses travaux

Le tour d’échelle consiste dans le droit, pour le propriétaire d’un mur ou d’un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser, au long de ce mur ou de ce bâtiment, les échelles nécessaires à la réparation, et généralement de faire au long et en dehors de ces ouvrages, tous les travaux indispensables en introduisant sur le fonds voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages.

Le tour d’échelle ainsi défini ne doit pas être confondu avec l’échelage (ou échellage) qui consiste en un espace d’une certaine largeur résultant d’anciennes coutumes qui imposaient de ne construire qu’avec retrait sur les limites, pour permettre l’entretien des murs.

Comment obtenir l’autorisation judiciaire de tour d’échelle ?

Autorisation prétorienne de tour d’échelle

Fondement juridique du principe prétorien de tour d’échelle

La Cour de cassation a décidé que les tribunaux pouvaient autoriser un propriétaire et ses ouvriers à passer provisoirement par le terrain voisin, à l’effet de procéder aux réparations nécessaires que nécessitait l’état du mur de sa maison, malgré l’absence de titre conventionnel ou légal, sans pour autant reconnaître une servitude quelconque ( Cass. civ., 14 déc. 1955 : D. 1956, jurispr. p. 283 ; Gaz. Pal. 1956, 1, p. 153 ).

De cette création par la Cour de Cassation ont été rendues de nombreuses décisions par les juges du fond

• CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 25 nov. 2010 , n° 09/07405 : JurisData n° 2010-022734 : en l’absence d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, le syndicat des copropriétaires ne peut être autorisé à installer un échafaudage à titre temporaire sur le terrain de son voisin que si les travaux envisagés sont indispensables, qu’ils ne puissent être réalisés sans passer sur le fonds voisin et que la gêne ne soit pas disproportionnée à l’intérêt des travaux lesquels ne doivent pas, notamment, porter atteinte à la propriété voisine ;
• CA Aix-en-Provence, 1re et 5e ch. réunies, 30 mars 2023, n° 19/15566 : la servitude de tour d’échelle confère au propriétaire d’un bâtiment édifié en bordure de propriété, le droit d’occuper une partie du terrain voisin, par des échelles ou des échafaudages notamment, afin d’effectuer des réparations sur son propre bien, elle permet ainsi de contourner certaines difficultés d’accessibilité résultant du lieu d’implantation du bâtiment, à défaut de possibilité d’instaurer une telle servitude à titre contractuelle, le juge peut autoriser un propriétaire à occuper le fonds voisin pour effectuer des réparations sur un bâtiment édifié en bordure de propriété.
• CA Caen, 1re ch. civ, 4 juill. 2023, n° 22/02387 : JurisData n° 2023-014503 :
  • ainsi que le premier juge l’a justement rappelé, le droit dit de tour d’échelle, qui a été créé par la jurisprudence, consiste pour le propriétaire d’un fonds à devoir laisser son voisin accéder de manière temporaire à ce fonds pour permettre à celui-ci d’effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien, dès lors que ces travaux ne peuvent pas être réalisés, pour des raisons tenant à la configuration des lieux, autrement qu’en empruntant le fonds qui le jouxte,
  • le premier juge a également rappelé, toujours à juste titre, que ce droit ne pouvait exister que pour autant que les travaux à réaliser soient vraiment nécessaires et par ailleurs d’une certaine urgence, la cour y ajoutant que le voisin qui prétend exercer son droit d’échelage ne doit pas faire subir au propriétaire du fonds ” servant ” une sujétion intolérable et excessive, alors en effet que ce droit ne peut être imposé à ce dernier que s’il n’existe pas d’autres possibilités d’accès, alors par ailleurs que les modalités de passage sur le fonds servant, l’ampleur de l’empiétement ainsi que la durée d’intervention sur le fonds servant doivent être aussi restreintes que possible, de manière à limiter autant que faire se peut la gêne ainsi occasionnée au tiers,
  • pour autant et dès lors que les conditions du droit sont réunies, le propriétaire du fonds servant n’est pas fondé à faire obstacle à son exercice, de sorte qu’en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, il s’expose à y être judiciairement contraint sur le fondement de l’action en référé de l’ article 834 du Code de procédure civile .

Critères d’obtention de la tour d’échelle

Lorsque le voisin du propriétaire qui veut faire exécuter des travaux s’oppose au passage et, éventuellement, à l’occupation des parties de son terrain, l’autorisation de pénétrer sur sa propriété, en l’absence de toute disposition légale ou conventionnelle à cet égard, ne sera éventuellement accordée par le tribunal que dans des limites strictes délimitées en fonction des critères d’appréciation ci-après, fonction de la nature, de l’objet et de l’importance des travaux à exécuter :

1. caractères des travaux et notamment de leur nécessité indispensable et de l’impossibilité de se dispenser, pour leur exécution, de passer provisoirement sur le fonds voisin (V. Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 10-22.899 : JurisData n° 2012-002044 ; Constr.-Urb. 2012, comm. 67 , obs. P ; Cornille ; ayant constaté la nécessité de réaliser des travaux sur la toiture d’un pavillon du côté de la propriété voisine, le refus du maire de la commune de voir installer une nacelle en vue d’effectuer ces travaux à partir de la voie publique, sans passage sur le fonds voisin et le coût disproportionné de toute autre solution au regard de la valeur des travaux à effectuer, la cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’existait aucun autre moyen pour réaliser ces travaux que de passer sur le terrain voisin et en a déduit que le propriétaire de ce fonds ne pouvait, sous peine de commettre un abus de droit, s’opposer à l’installation d’un échafaudage en éventail ou sur pieds dans sa propriété pour une durée de 3 semaines, a légalement justifié sa décision). À l’inverse, en l’absence de preuve suffisante, par le propriétaire d’un fonds, que la pose d’un échafaudage sur la propriété voisine soit la seule solution envisageable techniquement ou économiquement pour réaliser des travaux nécessaires sur une toiture de sa maison, la reconnaissance d’un droit d’échelle n’est pas justifiée ( CA Riom, 1er ch. civ. , 17 nov. 2011, n° 11/00103 : JurisData n° 2011-026458 ).
2. gêne et préjudice du voisin non disproportionnés à l’intérêt de l’auteur des travaux pour leur exécution ;
3. juste et raisonnable indemnité du voisin devant supporter le passage provisoire sur son terrain.

Caractère indispensable des travaux

Les travaux sont indispensables lorsqu’ils sont absolument nécessaires pour préserver ou maintenir la construction en bon état, et ne peuvent pas être effectués autrement que par une intervention sur le terrain voisin.

La question des travaux d’isolation energétique, notamment vis à vis du DPE, va venir revivifier cette servitude.

Nécessité technique de passer sur le fonds voisin

Le passage sur la propriété du voisin doit en principe être indispensable et lui causer la moindre gêne possible. Il faut donc, en d’autres termes, qu’il y ait une impossibilité quasi absolue de les pratiquer autrement qu’à partir du fonds voisin qui ne doit pas pour autant, à moins de nécessité absolue, servir de dépôt de matériel ou de matériau. Si le passage devait seulement donner plus de faciliter à celui qui veut entreprendre les travaux, il ne serait alors guère possible de contester le refus du voisin de laisser passer sur son terrain, surtout si la durée des travaux devait se prolonger plusieurs mois.
La justification de ne pas pouvoir entreprendre les travaux à partir de la propriété comportant la construction qui doit en être l’objet résulte notamment du fait qu’elle ne bénéficie pas d’un passage suffisant pour la circulation des engins nécessaires pour l’exécution des travaux ( CA Nancy, 9 oct. 1995 , préc. n° 22) ou encore du fait que ces travaux ne peuvent être effectués qu’en installant à partir du fonds voisin un échafaudage volant ( CA Nancy, 18 janv. 1966 : Gaz. Pal. 1966, I, p. 249 ) .

Gêne limitée au regard de l’utilité des travaux

La sujétion résultant de l’autorisation de passage sur le fonds voisin doit non seulement être très provisoire et indispensable à l’exécution des travaux projetés par son demandeur mais aussi ne pas entraîner des inconvénients autres que les inconvénients normaux de voisinage. Le bénéficiaire d’un tour d’échelle ne doit de ce fait n’apporter qu’une gêne minimale à celui qui en est le débiteur ( TGI Poitiers, 20 mars 1988 : JurisData n° 1988-042649 ). Pour l’application de ce principe, il y a lieu de tenir compte, notamment de l’intérêt du demandeur et des sujétions qui seraient imposées aux défendeurs et qui pourraient justifier un refus non inspiré par la malice ou l’intention de nuire et dès lors à un abus de propriété.

d) Indemnisation du voisin

Lorsqu’une indemnité est due au propriétaire du fonds qui a été amené à laisser le passage sur son terrain, elle se compose généralement de 2 éléments, l’un matériel qui est l’indemnisation des dégâts, l’autre subjectif représenté par le trouble de jouissance dépendant des conditions dans lesquelles sont effectués les travaux et leur durée.
Ainsi, un propriétaire ne saurait sans commettre un abus de droit, refuser à son voisin l’autorisation de passer sur son terrain pour procéder aux travaux nécessaires à la conservation d’un mur, sous réserve, éventuellement, du versement d’une indemnité réparant le préjudice subi, alors qu’en outre ledit voisin s’est engagé à réparer les conséquences de toute dégradation qui pourrait être commise à l’occasion des travaux et à remettre à ses frais en l’état antérieur la propriété voisine après le passage des ouvriers chargés des travaux ( CA Versailles, 28 avr. 1986 : D. 1987, somm. p. 15).

Exemple de montants

• En raison du caractère indispensable des travaux pour sauvegarder une construction sujette à des problèmes d’humidité, il convient de reconnaître à son propriétaire un droit de passage sur le fonds voisin ne devant pas excéder 30 jours, en indemnisant par le versement de 10 euro(s) par jour le préjudice de jouissance ainsi subi ( CA Riom, 1er ch. civ., 11 févr. 2013, n° 12/01070 : JurisData n° 2013-002017 ) :
• Si le voisin, exploitant d’un garage a subi durant les 6 jours de travaux un trouble de jouissance résultant de la présence d’un échafaudage sur pied d’une emprise de 1 mètre 50 de large sur une longueur de 40 mètres qui, par son empiétement, a entraîné la suppression de places de parking en aplomb des travaux et l’a contrainte à prendre des précautions pour protéger de toute projection les véhicules en stationnement dans la cour, il lui sera alloué 3 000 euro(s) en réparation de son préjudice ( CA Versailles, ch. 1, sect. 1, 24 janv. 2013, n° 11/03777 : JurisData n° 2013-000823 ).
• Le trouble de jouissance étant suffisamment constaté par l’installation pendant une durée de 35 jours d’un échafaudage et d’un chantier dans le jardin du propriétaire du fonds servant, le préjudice de ce dernier sera réparé par l’allocation d’une provision d’un montant de 3 500 euro(s) ( CA Montpellier, ch. 1, sect. AO1, 5 juill. 2012, n° 11/04947 : JurisData n° 2012-029739 ).
• L’existence d’un trouble de jouissance pendant l’exécution des travaux est dès lors avérée. La S.N.C ne conteste d’ailleurs pas le principe de devoir payer une indemnité journalière aux époux [F] à ce titre. Il sera fait droit à titre provisionnel à la demande des époux [F] de voir fixer une indemnité journalière compensatrice de la gène occasionnée par l’octroi de ce tour d’échelle à hauteur de 70 euro(s) par jour, pendant toute la durée du tour d’échelle ( CA Rennes, 1re ch. , 14 juin 2022, n° 21/05740 ).

Modalités de respect du passage octroyé

Absence d’espace libre permanent ou de servitude de passage
La servitude de tour d’échelle dont bénéficie un propriétaire à l’encontre de son voisin pour réaliser des travaux sur son immeuble construit en limite de propriété ne saurait entraîner l’obligation, pour ce dernier, de laisser en permanence un passage libre de 0,5 mètre entre sa haie et la clôture séparative des fonds, dès lors que la distance de 0,5 mètre prévue à l’ article 671 du Code civil a bien été respectée ( CA Angers, 1re ch. , sect. A, 28 mars 2000 : JurisData n° 2000-143091 ).
Elle ne crée pas davantage de servitude de passage ( CA Bourges, ch. civ., 5 mai 2022, n° 21/00736 ) : ” En l’espèce et à l’évidence, la demande des appelants tendant à se voir octroyer un droit de passage au titre d’une servitude d’échelle ne saurait être admise en ce qu’elle consiste à bénéficier d’une servitude de passage constante sur la parcelle de la SCI Figoni ce qui n’entre pas dans le cadre temporaire et limité de la servitude de tour d’échelle ” .

Questions

Mon voisin refuse l’accès à sa propriété pour des travaux d’isolation, que faire ?

Quels sont mes droits pour réaliser des travaux d’isolation par l’extérieur sur une façade mitoyenne ?

Comment obtenir l’accord de mon voisin pour réaliser des travaux qui nécessitent l’accès à son terrain ?

Quels recours ai-je si mon voisin refuse que des travaux se fassent sur une partie de la façade qui donne sur son jardin ?

La réalisation de travaux de façade par l’extérieur nécessite-t-elle toujours l’accord du voisin ?

Sources

Fasc. 150 : SERVITUDES. – Distances à observer. – Construction. Cour commune. Tour d’échelle. – Jours et vues. Plantations

Fasc. 180 : SERVITUDES. – Tour d’échelle. Échelage