Syndic judiciaire, administrateur provisoire : qui désigner dans une copropriété bloquée ?

Une copropriété peut se trouver dans une situation de difficulté ou de blocage pour diverses raisons : impayés de charges, dysfonctionnement du syndic, dégradation de l’immeuble, etc. Dans ces cas, il existe des procédures judiciaires qui permettent de désigner un professionnel pour assurer la gestion de la copropriété et la mise en œuvre des mesures nécessaires à son redressement. Selon la gravité de la situation, il peut s’agir d’un syndic judiciaire, d’un administrateur provisoire ou d’un mandataire ad hoc.

Les deux textes fondateurs sont :

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Sont pris en comptes pour le choix de la personne à désigner et la procédure à appliquer :

• L’existence ou non d’un Syndic en exercice
• L’existence ou non d’une convocation pour la désignation d’un Syndic
• L’existence ou non de difficultés

Que faire en cas de carence du syndic ? Comment pallier l’absence de syndic ? Que faire si le syndic ne convoque pas l’AG de copropriété dans les 6 mois ?

Tableau synthétique

Nom de l’organe	Fondement juridique	Existe-t-il un syndic en exercice ?	Une AG a-t-elle été convoquée pour désigner un syndic ?	Circonstance aggravante
Syndic judiciaire	articles 17 alinéa 3 Loi + 46 alinéa 3 Décret	Absence de syndic	Oui mais échec de désignation	Non pertinent
Administrateur provisoire n°1	articles 17 alinéa 4	Absence de syndic	Absence de convocation à une AG	Non pertinent
Administrateur provisoire n°2	Article 47 Décret	Absence de syndic	Absence de convocation à une AG	Difficultés graves
Administrateur provisoire n°3	article 29-1	Absence de syndic	Non pertinent	difficultés financières ou structurelles importantes du SDC
Mandataire ad hoc n°1	article 29-1A	Syndic en exercice	Non pertinent	Difficultés financières du SDC (entre 15% et 25 % d’impayés)
Administrateur ad hoc	articles 18 de la loi et 49 du Décret	Syndic en exercice	Non pertinent	Syndic qui ne remplit pas ses missions
Injonction de convocation d’une AG	article 50 décret	Syndic en exercice	Non pertinent	Syndic en exercice avec mandat valide qui ne convoque pas l’AG

Le syndic judiciaire en cas d’échec de la désignation d’un syndic en AG (articles 17 alinéa 3 Loi + 46 alinéa 3 Décret)

Présentation

Si une copropriété, bien que réunie dans ce but, n’est pas parvenue à se mettre d’accord sur le choix d’un syndic ou le renouvellement de son mandat, un ou plusieurs copropriétaires ont la faculté de solliciter la désignation d’un syndic judiciaire sur le fondement combiné de l’article 17 alinéa 3 de la Loi et l’article 46 alinéa 3 du décret.

Il arrive, parfois, que l’assemblée générale des copropriétaires ne parvienne pas à désigner de syndic bien qu’elle ait été réunie à cette fin. Le syndicat peut alors se trouver dépourvu de représentant.

Afin de pallier les effets délétères de cette situation, une procédure spécifique de désignation d’un syndic judiciaire est prévue par l’alinéa 3 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle doit être strictement distinguée de celle résultant de l’absence de syndic faute pour l’assemblée générale d’avoir été réunie et prévue par l’alinéa 4 de l’article 17).

Fondement juridique

“A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.”

Article 17 alinéa 3 Loi

“Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.”

Article 46 alinéa 3 décret

Conditions

La procédure de désignation du syndic (ou le renouvellement de son mandat) par la voie judiciaire n’a donc qu’un caractère subsidiaire : elle ne peut être utilisée qu’à la condition de justifier que deux conditions cumulatives :

• les copropriétaires ont bien été réunis en assemblée générale pour élire un syndic (Convocation en AG pour désigner un syndic mais absence d’accord)
• mais qu’ils n’ont pu, pour quelque motif que ce soit, y parvenir, ce qui veut dire que la copropriété est sans syndic

Ce peut être le cas lorsque les candidats aux fonctions ne convainquent pas les copropriétaires, ou bien parce que la majorité requise (art. 25 et 25-1, L. 65) n’est pas atteinte. Ce sera le cas lorsqu’il y aura impossibilité d’obtenir la majorité requise sur tout contrat de syndic soumis. Par exemple, l’obstruction d’un copropriétaire majoritaire ou de l’un des deux copropriétaires dans une copropriété ne comprenant que deux membres (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-11.985 – Cass. 3e civ., 20 févr. 2002, n° 00-14.276 – CA Paris, 1re ch., 2 juill. 1991 : JurisData n° 1991-022432).  

Ce n’est que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires ne procède pas à la nomination du syndic, alors que cette instance a été « dûment convoquée à cet effet », que l’article 46 s’applique.

Titulaires du droit d’agir

La procédure de désignation d’un syndic judiciaire de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 peut être mise en œuvre par une liste limitative de personnes qui sont les copropriétaires, les membres du conseil syndical (et donc potentiellement par des non-copropriétaires), le maire de la commune ou le président de l’EPCI [établissement public de coopération intercommunale]. L’ancien syndic ne peut donc solliciter, dans ce cas, la désignation d’un syndic judiciaire.

Un tiers ne peut donc pas agir.

Ces personnes, titulaires du droit d’agir, pourront saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble sur requête par l’intermédiaire d’un avocat (représentation obligatoire par application de l’art. 846 Cpciv.). La requête sera communiquée au ministère public conformément aux articles 809 et 811 du  Cpciv. (Cass. 3^e civ., 14 nov. 2001, n° 00-12.765).

Qui peut être désigné syndic judiciaire ?

Le président du tribunal judiciaire pourra alors désigner un «syndic » de plein exercice, et non un «administrateur provisoire» ou «ad hoc».

La personne désignée par le Juge est un syndic de plein exercice : ce n’est ni un administrateur provisoire, ni un mandataire ad hoc.

La mission du syndic judiciaire

Le syndic judiciaire sera principalement chargé de convoquer l’assemblée générale afin qu’un syndic soit conventionnellement désigné, au plus tard deux mois avant la fin de sa mission.

La mission du syndic judiciaire durera trois ans au plus, et cessera de plein droit, selon les termes de l’article 46 du décret de 1967, « à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale ».

Le syndic judiciaire devra néanmoins, pendant ce temps, exercer pleinement les fonctions du syndic conformément aux articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Une fois désigné, le syndic judiciaire devra notifier à tous les copropriétaires, dans les formes requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, l’ordonnance rendue dans le mois suivant son prononcé (art. 59, al. 3, D. 67) : “Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification.”

La sanction du défaut de notification est assez restreinte puisque ce dernier ne suspend pas les effets de celle-ci mais empêche seulement de faire courir le délai de recours de quinze jours pendant lequel les copropriétaires peuvent en référer au président du tribunal judiciaire (Cass. 3^e civ., 30 mars 2005, n° 03-21.128)

Comment est payé le syndic judiciaire ?

Certains auteurs avancent que le syndic judiciaire ne doit pas être rémunéré selon la distinction forfait/hors-forfait prévue au contrat-type, mais selon les dispositions des articles 704 à 718 du Code de procédure civile puisqu’il aurait la qualité d’auxiliaire de justice. Ils se fondent pour ce faire sur un arrêt (Cass. civ. 3^e, 28 juin 1995, n° 93-15.684) qui vise néanmoins non le syndic judiciaire mais “l’administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires avait été investi d’une mission de syndic de copropriété par une ordonnance du président du tribunal de grande instance en application de l’article 46 du décret du 17 mars 1967“. Autrement dit, cétait un administrateur provisoire qui avait été nommé et non un syndic judiciaire.

De mon côté, j’estime que le Président du tribunal, lorsqu’il prend son ordonnance, doit entériner le contrat de syndic nécessairement soumis par le copropriétaire requérant pour fonder sa demande.

Aucune jurisprudence n’existe pour l’instant sur ce point.

L’administrateur provisoire (articles 17 alinéa 4, 47 Décret et 29-1)

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, complété par les articles 46 à 49 du décret du 17 mars 1967, prévoit plusieurs hypothèses dans lesquelles le syndicat des copropriétaires peut se trouver dépourvu de syndic, et notamment :

• le défaut de nomination d’un syndic au cours d’une assemblée générale (art. 46) ;
• tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic (mandat du syndic arrivé à son terme, mandat annulé ou encore démission du syndic) et où le président du tribunal, statuant par ordonnance sur requête, peut désigner un administrateur provisoire chargé de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation du syndic (art. 47).

L’administrateur provisoire de copropriété peut être nommé par 3 voies de droit distinctes :

1. Par l’article 17 alinéa 4 en cas d’absence de syndic et d’absence de convocation à une AG
2. Par l’article 29-1 en cas de difficultés financières ou structurelles importantes du SDC
3. Par l’article 47 en l’absence de syndic et en cas de difficultés graves

Quand déposer la requête ?

Une requête peut être déposée avant l’expiration du mandat dès lors qu’à la date de prise de fonction de l’administrateur provisoire, le mandat du syndic a expiré.  Si l’on ne saurait admettre que la désignation d’un administrateur provisoire soit demandée pour une période antérieure à l’expiration du mandat du syndic (hors les cas de carence prévus par l’article 49 du décret), il est en revanche conforme à l’intérêt de la copropriété qu’une telle requête puisse être déposée en vue d’une désignation à compter de la date d’expiration des fonctions du syndic et ce, pour éviter le risque d’une discontinuité dans l’administration de la copropriété et permettre qu’une assemblée générale soit convoquée le plus rapidement possible. (Cass. 3e civ. 20-122018 n° 17-28.611 F-PBI)

Article 17 alinéa 4 : en cas d’absence de syndic et d’absence de convocation à une AG

Le texte

“Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic.
A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.”

Les conditions

• Absence d’échec de désignation du Syndic en AG (si oui –> alinéa 3)
• Le syndicat est dépourvu de syndic
• Défaut d’une convocation par un des copropriétaires de l’assemblée générale des copropriétaires aux fins de nommer un syndic (article 17 alinéa 3)

Forme

La brillante loi Macron (non), aussi appelée loi n°2015-990 du 6 août 2015, a créé cette possibilité de convocation par un copropriétaire. Le but était sans doute à l’époque de “déverrouiller”. Sauf que convoquer une AG, c’est un métier : c’est compliqué, il faut des informations que seul le Syndic a (qui est le propriétaire du bien indivis et démémbré du 4ème étage ?), et ça coute de l’argent. Bref, c’était encore une idée complètement farfelue qui n’a à ma connaissance jamais été mis en oeuvre et si ça l’a été cela a dû être un joyeux bordel.

Le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne l’administrateur provisoire de la copropriété.

Pouvoir

L’administrateur provisoire de la copropriété désigné est chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Article 29-1 : en cas de difficultés du syndicat “copropriété en difficulté”

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat.

L’article 29-1 permet une mise sous “administration judiciaire renforcée” avec la désignation d’un administrateur judiciaire:

• Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis
• ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

Il est ici question du syndicat des copropriétaires et non du syndic.

Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Champ d’application

Lorsque le syndicat des copropriétaires connaît des difficultés financières ou structurelles importantes, un administrateur provisoire peut être désigné. Cette procédure doit être strictement distinguée de celle à mener en cas de carence (article 49 décret administrateur ad hoc), d’empêchement ou d’absence du syndic.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit justement cette procédure spécifique lorsque «l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis» ou lorsque «le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble».

Titulaire de l’action

Dans l’une de ces situations, l’article 29-1 de la loi restreint la qualité à agir à certaines personnes seulement :

1. les copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix,
2. le syndic,
3. le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, le président de l’EPCI, le préfet, le procureur de la République
4. ou le mandataire ad hoc visé par les articles 29-1 A et B de la loi de 1965.

Procédure

Procédure sur requête

Lorsque le ministère public agit, ses demandes doivent être formées par requête devant le président du tribunal judiciaire. Le cas échéant, le président du tribunal fait convoquer les personnes qu’il désigne par LRAR à laquelle est jointe la requête (art. 61-1-1, D. 1967). Lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi par le syndic ou par l’administrateur provisoire désigné en cas d’absence de syndic (art. 47, D. 1967), qui n’ont pas besoin d’être préalablement habilités à cette fin (art. 55, D. 1967), la demande est également formée par requête accompagnée des pièces de nature à justifier la demande (notamment les pièces comptables), après consultation du conseil syndical. Il conviendra alors de ménager la preuve de cette formalité (art. 62-2, D. 1967), pour éviter ultérieurement tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation de l’administrateur en cas de grief pouvant être démontré (art. 114, Cpciv.).

Procédure par voie d’assignation

Les autres titulaires de l’action peuvent agir par voie d’assignation, délivrée au syndicat représenté par le syndic, devant le tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond (art. 29-1, L. 1965 et 62-2, D. 1967). 

Information obligatoire du ministère public

Dans tous les cas, quelle que soit la forme de la demande, il sera nécessaire de la communiquer au procureur de la République qui doit être avisé de la date de l’audience, sous peine de nullité de la décision (Civ. 3^e, 24 janv. 2001, n° 99-14.666 ; Civ. 3^e, 13 sept. 2005, n° 04-15.768).

Qualité de l’administrateur provisoire désigné

La loi n’impose pas la désignation d’un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile. L’article 61-1-2 du décret de 1967 prévoit, en effet, que toute personne physique ou morale, peu important sa profession, peut être désignée administrateur provisoire, dès lors qu’elle répond aux conditions d’expérience, de qualification et de garantie posées. 

Notification de la désignation

Une fois désigné, l’administrateur devra notifier à tous les copropriétaires l’ordonnance de sa désignation (art. 62-5, D. 1967). Néanmoins, le défaut d’accomplissement de cette formalité est sans incidence sur sa validité. Le délai de forclusion dans lequel est enfermé le recours ne court simplement pas (Civ. 3^e, 24 sept. 2014, n° 13-20.169).

La plupart du temps, le 29-1 est demandé à l’initiative du Syndic.

Article 47 : Administrateur provisoire en cas de difficultés graves et en l’absence de syndic

Fondement juridique

Article 47 du Décret

“Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.”

Champ d’application / conditions

• Absence de convocation à une AG de désignation d’un syndic (s’il y a eu convocation mais échec de désignation, il faut faire application de l’article 46)
• Le syndicat est dépourvu de syndic

Le champ d’application de l’article 47 ne doit pas être confondu avec l’article 46 du même décret. L’article 47 envisage la nomination d’un administrateur provisoire lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, « dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article [46] »

Ce qui recouvre, entre autres:

• Copropriété gérée par un syndic dont le mandat a expiré sans avoir été renouvelé (syndic de fait),
• décès ou de la démission du mandataire,
• l’exercice, par ce syndic, de ses fonctions, alors qu’il n’est pas (plus) titulaire de la carte « G » exigée par la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et par son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972
• l’assemblée générale n’a pas été appelée à ratifier la mission du syndic provisoire (Cass. 3e civ., 27 avr. 1994 : RD imm. sept. 1994, p. 498, obs. Capoulade. – CA Paris 23e ch., 29 juin 1994 : Loyers et copr. 1994, comm. 494) ;  
• l’assemblée n’a pris aucune décision pour procéder au remplacement du syndic à la suite de sa démission, de sa révocation ou de son décès, ainsi que du non-renouvellement de son mandat (CA Nancy, 5 déc. 2006, n° 05/02847) ;  
• le syndic poursuit la gestion de l’immeuble alors que son mandat est expiré (Cass. 3e civ., 21 nov. 1978 : JCP G 1979, IV, p. 37) ;  
• la décision nommant le syndic ou renouvelant son mandat a été annulée par décision de justice (Cass. 3e civ., 3 oct. 2001 : Rev. loyers 2001, p. 516) ;  
• Lorsque le syndic en exercice convoque l’assemblée générale pour statuer sur son renouvellement ou le choix d’un successeur alors que son mandat est venu à expiration (Cass. 3e civ., 30 mars 1994 : – Cass. 3e civ., 12 mars 1997, n° 95-11.869 – CA Aix-en-Provence, 10 mai 1996 : D. 1996, somm. p. 320).  
• En application de l’article 18 de la loi relatif à l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; si le syndic l’omettait, son mandat serait nul de plein droit. Par suite, le syndicat n’a plus de représentant, en est dépourvu, nécessitant le recours à la nomination d’un administrateur provisoire en vue, notamment, de réunir l’assemblée pour parvenir à l’élection du syndic (Cass. 3e civ., 14 juin 1995 : JurisData n° 1995-004336 – Cass. 3e civ., 28 juin 1995. – Cass. 3e civ., 11 oct. 1995 : RD imm. 1996, p. 113, obs. Capoulade. – Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : RD imm. juin 1996, p. 279).  
• La copropriété est encore dépourvue de syndic lorsqu’elle a désigné pour ses fonctions un professionnel ne possédant pas la carte professionnelle exigée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Cass. 3e civ., 18 avr. 1985 : JCP G 1985, IV, p. 226. – Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : D. 1997, somm. p. 15) ou lorsque la nomination est irrégulière (CA Versailles, 6 nov. 1992 : Administrer juin 1993, p. 46 où la question ne figurait pas à l’ordre du jour).  
• risque d’effondrement de l’immeuble,
• insalubrité
• vacance massive des lots, etc.

Effets de la désignation

L’administrateur provisoire se substitue au syndic et à l’assemblée générale. Il dispose de pouvoirs étendus pour prendre toutes les mesures urgentes et nécessaires au redressement de la copropriété. Il doit établir un rapport sur la situation de la copropriété et proposer un plan de sauvegarde si possible. L’administrateur provisoire est nommé pour une durée maximale de deux ans, renouvelable une fois.

Le mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc pour les difficultés financières (article 29-1A)

“Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ;
2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;
3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal judiciaire ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;
5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans les cas mentionnés au premier alinéa et aux 1° et 2°, le représentant de l’Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l’immeuble et le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.”

article 29-1A de la Loi

Le mandataire ad hoc est désigné par le tribunal judiciaire dans le cas où la copropriété fait face à des difficultés financières qui menacent son équilibre (article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965), c’est à dire lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent :

• 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1, pour les copropriétés de 2 à 200 lots
• 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots

Le mandataire ad hoc a pour mission de faire un état des lieux financier de la copropriété et de négocier avec les créanciers et les copropriétaires débiteurs. Il doit également proposer des solutions pour rétablir l’équilibre financier de la copropriété, comme par exemple une augmentation des charges, une réduction des dépenses ou un emprunt collectif. Le mandataire ad hoc est nommé pour une durée maximale d’un an, renouvelable une fois.

Dans quel cas désigner le mandataire ad hoc ?

 Lorsque le syndicat des copropriétaires commence à connaître des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné. L’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, à cette fin, une procédure spécifique. «Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2» ou, lorsque «pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés» atteint 15 %. Pour le calcul de ce seuil, l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967 précise utilement que «les sommes devenues exigibles le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme impayées».

Qui peut faire désigner le mandataire ad hoc ? 

• Le syndic a qualité à agir en désignation d’un mandataire ad hoc.
• Si le syndic n’exerce pas cette action dans le mois qui suit le franchissement du seuil défini par l’article 29-1 A, plusieurs autres personnes peuvent se substituer à lui. Il s’agit notamment des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat et du président du conseil syndical (CS) (art. 29-1 A, 1° à 5°, L. 65).

Comment faire désigner le mandataire ad hoc ? 

Procédure sur requête à l’initiative du syndic

Pour agir, le syndic n’aura pas besoin d’être préalablement autorisé (art. 55, D. 1967). Il lui suffira de saisir sur requête le président du tribunal judiciaire (TJ) du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-3) après avoir adressé aux membres du CS l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable (art. 61-4). Le cas échéant, le président du TJ pourra avant de statuer, entendre toute personne de son choix (art. 61-7).

Procédure sur assignation à l’initiative des autres titulaires

Lorsque l’action est introduite par un autre titulaire du droit d’agir que le syndic, lorsque ce dernier n’a pas exercé son pouvoir dans le délai d’un mois, la procédure devra être engagée par voie d’assignation délivrée au syndicat selon la procédure accélérée au fond (PAF) de l’art. 61-6. Le cas échéant, le président du TJ pourra également, avant de statuer, entendre toute personne de son choix (art. 61-7).

Preuve de la situation du syndicat

La demande (par requête ou assignation) doit être accompagnée des pièces de nature à la justifier (art. 61-7).

En sus, lorsque la procédure est engagée par le syndic, ce dernier doit rapporter la preuve de l’information du conseil syndical, ce pour éviter tout débat sur la validité de l’ordonnance de désignation du mandataire ad hoc (art. 114 CPC.).

Dénonciation de la saisine

Lorsque l’action est engagée par le syndic, les copropriétaires ou le président du conseil syndical ou un créancier, le demandeur devra informer le maire de la commune de l’immeuble et le président de l’EPCI (29-1 A, in fine, L. 65).

Cette formalité est assurée par l’envoi d’une copie de la requête ou de l’assignation (art. 61-5, D. 67).

Spécificité de la procédure engagée par le président du conseil syndical

Selon le décret de 1967 (art. 57), il peut engager l’action «aux frais avancés du syndicat». Le président du CS n’ayant pas la main sur les finances du SDC, on se demande bien comment il peut faire …

Qui peut être désigné mandataire ad hoc ?

Le mandataire ad hoc désigné est :

• Dans 99% des cas un administrateur judiciaire inscrit sur la liste civile
• Dans 1 % des cas, toute personne démontrant une compétence et des garanties (art. 61-1-2 et -3).

Notification de la désignation du mandataire ad hoc

Une fois désigné, le mandataire ad hoc devra notifier à tous les copropriétaires la décision de sa désignation (art. 61-9).

Recours contre la désignation du mandataire ad hoc

Un recours contre la désignation du mandataire ad hoc peut être exercé :

• dans un délai de quinze jours à compter de sa notification si elle est rendue selon la PAF (art. 481-1 CPC)
• ou à tout moment par référé-rétractation au juge qui l’a rendue sur requête (art. 496 CPC).

Le mandataire ad hoc de l’article 47-1 du Décret en cas de liquidation du Syndicat

Ce mandataire ad hoc est désigné pour être le représentant du syndicat en cours de liquidation (dissolution par exemple quand un seul et unique propriétaire a racheté tous les lots). 

Article 47-1 Décret :

“Le mandataire ad hoc mentionné à l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965 est désigné par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé. Il a pour mission de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires et de le représenter pour introduire ou poursuivre les actions en justice nécessaires à la liquidation.
La procédure prévue à l’alinéa précédent est applicable en l’absence de syndic et, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic mentionnés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

La désignation judiciaire du conseil syndical (article 48 Décret)

Le conseil syndical est, par principe, un organe obligatoire du syndicat des copropriétaires (art. 21, al. 1, L. 10 juill. 1965). Si depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il n’est plus obligatoire pour les petites copropriétés (art. 41-9), seule une délibération spéciale, à la majorité de l’article 26 peut permettre de déroger à sa constitution dans les autres syndicats (art. 21, al. 12). C’est pourquoi il est prévu par la loi, en dehors de ces hypothèses dérogatoires, la faculté d’instituer judiciairement le conseil syndical lorsque l’assemblée générale ne parvient pas à en désigner les membres, «faute de candidature ou faute pour les candidats d’obtenir la majorité requise» (art. 21, al. 11).

Qui peut agir ?

Aux termes de l’article 21, alinéa 13, de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l’une des deux hypothèses ci-dessus déterminées, dont le constat par le juge est une condition préalable à la recevabilité de l’action (CA Paris, pôle 1, 2^e ch., 14 janv. 2021, n° 20/11321), «un ou plusieurs copropriétaires» ou «le syndic», qui n’a pas à être autorisé à cette fin (CA Paris, pôle 1 – ch. 2, 2 nov. 2017, n° 15/19932), peut saisir «le juge» dans le but de «désigner les membres du conseil syndical».

Dans quel cas nommer judiciairement le conseil Syndical ?

La procédure de désignation judiciaire du conseil syndical permet de

• désigner tous les membres du conseil,
• quelques membres lorsque certains sièges seulement sont vacants (Cass. 3^e civ., 17 nov. 2016, n° 15-23.027),
• constater l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

Comment (régime) ?

Aux termes de l’a’article 48 du décret du 17 mars 1967,

• Juge matériellement compétent : le président du tribunal judiciaire (TJ) ,
• Juge territorialement compétent : juge du lieu de situation de l’immeuble (art. 61-1, D. 17 mars 1967)
• Saisine : s’effectue par requête.

Le président du TJ désignera par ordonnance les membres du conseil syndical, à condition toutefois pour lui, de recueillir l’accord des personnes concernées. Les modalités d’émission de cette acceptation, pas plus que celles de sa transmission au magistrat, ne sont prévues par les textes.

Aussi, afin de permettre le recueillement par le juge de l’accord des personnes envisagées, le plus simple sera soit d’annexer à la requête une manifestation de volonté en ce sens, soit de permettre au juge de le recueillir à l’occasion de l’audition des intéressés. Le cas échéant, la requête contiendra utilement le numéro de téléphone et l’adresse mel de ces derniers. Il est recommandé de proposer les noms de copropriétaires dans la requête et, en tout cas, d’annexer la liste des copropriétaires à la requête et d’éventuelles personnes intéressées par la fonction qui ne seraient pas copropriétaires (ascendant et descendant, notamment).

Notification et contestation

L’ordonnance du président du tribunal devra être notifiée à tous les copropriétaires dans le mois de son prononcé (art. 59, al. 3, D. 17 mars 1967). Ils pourront alors, s’ils entendent obtenir la rétractation de l’ordonnance, en référer au président du tribunal dans les quinze jours suivant la notification, ce sans avoir à justifier d’un quelconque grief (Cass. 3^e civ., 16 sept. 2003, n° 02-10.487).

L’administrateur ad hoc en cas de carence du Syndic (articles 18 de la loi et 49 du Décret)

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

Article 18 V de la Loi

Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

Article 49 du Décret

Un syndic présent mais en carence

Sans être privé de syndic, le syndicat des copropriétaires peut se heurter à la carence du syndic.

Cette situationrésulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer. Il pourra s’agir, par exemple, de l’inexécution d’une décision de l’assemblée générale (Civ. 3^e, 29 mai 2002, n° 00-17.296). Elle se différencie de son empêchement qui suppose une impossibilité d’agir.

Qui peut demander un administrateur ad hoc article 18 Loi ?

Tout tiers intéressé pourra assigner le syndic devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé, en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc.

La procédure de désignation

Cette demande ne sera recevable qu’après mise en demeure du syndic, par le demandeur (Civ. 3^e, 23 oct. 2007, n° 07-10.416), restée infructueuse plus de huit jours, sauf « s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement communs ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique ». Dans ce cas, le syndic pourra être assigné sans que cette formalité ne soit accomplie

Une fois assigné, la procédure contradictoire permettra au syndic à qui l’on reproche sa carence, de s’en expliquer. S’il n’y parvient pas, le président pourra ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc et fixer la durée de sa mission pour trois ans au plus.

La nature de la procédure prévue par l’article 49 est différente de celle de l’article 47-1 alinéa 2 : il ne s’agit pas d’une procédure sur requête, mais d’une assignation du syndic en fonction, par tout intéressé, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. La procédure est alors contradictoire et doit permettre au syndic de s’expliquer.

La question se pose aujourd’hui de déterminer si le législateur a commis une erreur en 2020 en rédigeant l’alinéa 2 de l’article 47-1 qui semblerait être identique à l’article 49, sauf sur le mode de saisine (contradictoire vs non contradictoire)

La mission de l’administrateur ad hoc article 18 Loi

L’administrateur ad hoc a pour mission de réaliser un ou plusieurs objets déterminés par le juge, comme convoquer et présider une assemblée générale, faire élire un nouveau syndic, faire approuver des travaux urgents, etc. L’administrateur ad hoc se voit confier la mission qui est définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967 (article 49 du décret).

Dans tous les cas de carence, partielle ou totale, la désignation de l’administrateur ad hoc ne met pas fin aux fonctions du syndic de copropriété. Il ne se substitue à lui que pour faire cesser sa carence, qui peut n’être que partielle.

En cas de carence partielle : cet administrateur ad hoc ne viendra pas remplacer le Syndic qui reste en place.

Si la carence n’est que partielle, le juge pourra également définir précisément les pouvoirs de l’administrateur ad hoc afin de la faire cesser : par exemple en notifiant le procès-verbal de l’assemblée générale, engageant des travaux ou une procédure judiciaire (V. par ex, CA Paris, 8 avr. 2021, n° 20/15678). Dans ce cas, la durée de la mission de l’administrateur n’a pas besoin d’être précisée : elle s’achèvera par la réalisation de son objet.

En cas de carence totale, c’est-à-dire si le syndic n’exerçait plus du tout ses fonctions, l’administrateur ad hoc irait alors convoquer une assemblée générale pour qu’un nouveau syndic plus diligent soit nommé. L’administrateur ad hoc en ayant reçu la mission, pourrait alors simplement convoquer l’assemblée générale qui pourra, seule, en cette situation, rompre le lien contractuel qui l’unit à son représentant.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si elle la limite expressément à un ou plusieurs objets.

La saisine du copropriétaire en cas de défaut de convocation de l’AG par le syndic (article 50 décret)

La saisine par le copropriétaire via l’article 50 de la loi du 10 juillet 1965 est une procédure qui permet à un copropriétaire de demander au tribunal judiciaire la convocation d’une assemblée générale lorsque le syndic ne l’a pas fait dans les délais prévus par la loi ou le règlement de copropriété.

Cette procédure est possible lorsque le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle dans les six mois suivant la clôture de l’exercice comptable ou lorsque le syndic n’a pas convoqué une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois suivant la demande d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat.

Le copropriétaire qui saisit le tribunal doit justifier avoir mis en demeure le syndic de convoquer l’assemblée générale sans succès. Le tribunal désigne alors un mandataire chargé de convoquer et de présider l’assemblée générale. Le mandataire fixe l’ordre du jour et les modalités de vote. Il rend compte au tribunal de l’issue de l’assemblée générale.

Elle ne doit pas être confondue avec la procédure de l’article 17 alinéa 4 qui s’applique quand le Syndicat n’a pas de syndic. Ici, le syndic existe mais ne fait rien.

L’assignation du Syndic en responsabilité par un copropriétaire

Il est possible de recourir à la procédure du référé injonction lorsque le Syndic ne met pas en œuvre les résolutions votées en assemblée générale.

Dans bien des cas, le Syndic est tenu à une obligation de résultat.

Conclusion

En cas de difficulté ou de blocage d’une copropriété, il existe différents professionnels qui peuvent être nommés par le tribunal judiciaire pour assurer sa gestion et son redressement : le syndic judiciaire, l’administrateur provisoire ou le mandataire ad hoc. Le choix du professionnel dépend du degré et de la nature des difficultés rencontrées par la copropriété.

Tableau synthétique

Modèle de requête

Modèle de REQUÊTE A FIN DE DÉSIGNATION D’UN ADMINISTRATEUR PROVISOIRE DE COPROPRIÉTÉ

A Monsieur le Président du tribunal
de judiciaire de …
A la demande de :

… (état civil complet du requérant: nom, prénoms, date et lieu de naissance, profession, nationalité, domicile)

ayant pour avocat Me … (adresse, tél. n° vestiaire)

a l’honneur de vous exposer:

Qu’il (elle) est copropriétaire dans l’immeuble en copropriété sis à (à compléter).

OU :

Que (exposez les motifs de l’intérêt à agir si le demandeur est tiers à la copropriété)

Le syndic (nom et dénomination sociale du syndic) a été désigné en qualité de syndic pour une durée de (à compléter) par l’assemblée générale en date du (à compléter)

Que le syndicat se trouve à l’heure actuelle dépourvu de syndic (exposez dans quelles circonstances le syndicat se trouve dépourvu de syndic).

Que dans ces conditions M (identité du requérant) est fondé, conformément aux dispositions de l’article 47 du décret du 17 Mars 1967 à demander la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire de la copropriété à l’effet d’administrer cette copropriété et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Fait à Paris,

le Signature de l’avocat

Pièces jointes : justificatif de la qualité de copropriétaire ou de l’intérêt à agir Dernier procès verbal d’AG et toutes pièces justifiant l’absence de syndic

                                                                       ORDONNANCE

Nous, (laisser en blanc) Vice- Président, agissant par délégation de (Monsieur ou Madame) le Président du Tribunal de Grande Instance de ….,

Vu la requête qui précède, les pièces à l’appui Vu l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Désignons Maitre (laisser en blanc) administrateur judiciaire, pour une durée de (laisser en blanc) moi, comme administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble situé (à compléter) avec mission de:

• se faire remettre par (le nom de l’ancien syndic) ou tout autre détenteur, les fonds et l’ensemble des documents et des archives, du syndicat dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente ordonnance, hormis la liste des copropriétaires qui sera remise dans la quinzaine de cette notification,
• administrer la copropriété, prendre toute mesures imposées par l’urgence et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic;

Disons que les fonctions de l’administrateur judiciaire cesseront de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y être mis fin, sur requête ou en référé ;

Disons que l’administrateur provisoire notifiera la présente ordonnance ainsi que la requête dans le délai d’un mois à compter de ce jour à tous les copropriétaires qui pourront nous en référer dans les quinze Jours de cette notification.

Fixons à (laisser en blanc) € la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’administrateur, qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété, à titre d’avance sur charges ou, à défaut de fonds disponibles, avancée par le requérant.

Fait en notre Cabinet, au Palais de Justice à Paris, le